39 CO 38/2022-244 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. rozhodl, že nájemné za užívání bytu [číslo] o dispozici 2+1, který se nachází ve 3. patře (při pohledu od schodů nalevo) domu [adresa], jenž je součástí pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Vinohrady a obci [obec] (dále jen byt), užívaného žalovaným v souladu s nájemní smlouvou ze dne [datum], se ode dne [datum] zvyšuje na částku [částka] měsíčně, výrokem II. ve zbylé části žalobu zamítl, výrokem III. žalobcům uložil povinnost společně a nerozdílně zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 3 náhradu nákladů znaleckého posudku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku, výrokem IV. žalovanému uložil povinnost zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 3 náhradu nákladů znaleckého posudku [částka], přičemž na tuto povinnost se započítává záloha ve výši [částka], složená dne [datum], do tří dnů od právní moci rozsudku, výrokem V. rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. 2. V odůvodnění uvedl, že žalobou, podanou [datum], se žalobci domáhali určení výše nájemného (částkou [částka] měsíčně) s tím, že jsou spoluvlastníky domu, v němž má v nájmu po úmrtí matky dne [datum] byt žalovaný, který po posledním zvýšení nájemného v roce 2011 podle zákona č. 107/2006 Sb. platí nájemné [částka] měsíčně. Podle znaleckého posudku Ing. [příjmení] ale obvyklá výše nájemného v daném místě a čase činí [částka] měsíčně. Žalobci [datum] učinili žalovanému návrh na zvýšení nájemného na [částka] měsíčně, na návrh žalovaný nereagoval, proto žalobci podali žalobu k soudu. 3. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby s tím, že znalecký posudek žalobců byl zpracován bez prohlídky jeho bytu, který je ve velmi špatném technickém stavu. Podle znaleckého posudku zpracovaného Ing. [jméno] [příjmení] činí obvyklé nájemné za byt [částka] měsíčně. 4. Žalobci k tomu uvedli, že žalovaný byt znalci nezpřístupnil, že znalec nájemné s ohledem na kvalitu bytu o 25 % snížil, že podstatným parametrem je poloha bytu a že za nájemné [částka] měsíčně nelze v [obec] žádný byt sehnat. 5. Soud prvního stupně rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 17 C 16/2019 – 88, určil výši nájemného částkou [částka] měsíčně. Odvolací soud (usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 39 Co 43/2020 – 118) rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení s tím, že je třeba vyslechnout oba znalce a pokud se mu nepodaří výslechem odstranit rozpory ve znaleckých posudcích, aby ustanovil revizního znalce. 6. Po skutkové stránce soud prvního stupně z výpisu z katastru nemovitostí zjistil, že žalobci jsou spoluvlastníky domu v [příjmení] [číslo] v [obec a číslo], kde má v nájmu byt žalovaný, nájemné činí [částka] měsíčně od [datum]. Podle znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] z [datum] obvyklé nájemné činí [částka] měsíčně ([částka] za 1 m2). Znalec za silné stránky bytu považoval polohu u obchodního centra [jméno], výtah, stavebně technický stav. Žalobci návrhem z [datum] žalovanému navrhli zvýšení nájemného na [částka] měsíčně, návrh byl doručen [datum], žalovaný návrh neakceptoval. Žalovaný předložil znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] z [datum], znalkyně stanovila obvyklé nájemné bytu žalovaného o 85,68 m2 na [částka] měsíčně, tj. [částka] za 1 m2. Znalkyně neuvedla obvyklou cenu za 1 m2 v dané lokalitě, jí srovnávané nájmy bytů jsou od [částka] měsíčně. Soud prvního stupně zjistil, že oba předložené znalecké posudky obsahují doložku dle § 127a o. s. ř. Soud prvního stupně z vlastní iniciativy provedl důkaz aktuálními nabídkami pronájmů bytů v [příjmení] ulici a zjistil, že je inzerován pronájem bytu 1+kk o velikosti 27 m2 za [částka] za 1 m2, za byt 2+kk o velikosti 62 m2, standardní vybavení, je požadováno [částka] za 1 m2, za byt 2+1 o velikosti 91 m2 ve [příjmení] je požadováno [částka] za 1 m2, byt je standardně vybaven, za byt 2+1 o 83 m2 v Roháčově o standardním až nadstandardním vybavení je požadováno [částka] za 1 m2. Protože se výslechem znalců nepodařilo odstranit rozpory v závěrech znaleckých posudků, ustanovil soud prvního stupně revizního znalce – ústav [právnická osoba], který vypracoval revizní znalecký posudek ze dne [datum]. Znalecký ústav uvedl, že k realizovaným cenám nájmů se není jak dostat, vychází se z tzv. nabídkové ceny (za kolik je byt inzerován). Znalecký ústav měl výhrady k oběma znaleckým posudkům, zejména ke zvoleným koeficientům, kterými byly násobeny vybrané vzorky inzerovaných bytů. U předmětného bytu byl nejzávažnějším problémem jeho technický stav (srážka 15- 25%), podstandardní vybavení (srážka 5 až 10%). Zároveň však byt byl pronajmutelný, tedy našel by se jiný zájemce, který by si byt pronajal. Dále je potřebné nalézt vhodné srovnávací vzorky, aby je znalec nemusel upravovat koeficienty 2 aj., což znamená, že vybral naprosto nevhodné vzorky k porovnání. Koeficient by měl být v rozmezí 0,8 až 1,25. Znalecký ústav stanovil obvyklé nájemné k březnu [rok] na částku [částka] měsíčně. 7. Po právní stránce soud prvního stupně věc posuzoval podle ust. § [číslo] odst. 2, § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o. z.), podle jehož odstavce 3 platí, že souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. 8. Uvedl, že mu byly předloženy dva odlišné znalecké posudky, kdy jeden z nich stanovuje cenu nájmu bytu v místě a čase obvyklé v částce 218 Kč/m2, druhý pak 131 Kč/m2. Soud prvního stupně nechal vypracovat revizní znalecký posudek, který potvrdil nepřezkoumatelnost obou stranami předložených znaleckých posudků a zároveň určil obvyklé nájemné bytu k březnu 2019 na částku [částka] měsíčně. Soud prvního stupně proto žalobě částečně výrokem I vyhověl a rozhodl, že nájemné za užívání bytu se ode dne [datum] zvyšuje na částku [částka] měsíčně. O dni, od kterého dochází ke zvýšení nájemného, soud rozhodl ode dne podání návrhu k soudu. Co se týče nájemného požadovaného nad uvedenou výši, žalobu jako nedůvodnou (excesivní) zamítnul (výrok II). 9. Výroky III. a IV. soud prvního stupně rozhodl o nákladech státu na revizní znalecký posudek, když podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledku řízení právo na náhradu nákladů, které vynaložil. Za zpracování revizního znaleckého posudku [právnická osoba], ze dne [datum] stát zaplatil [částka] (usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí] č. j. 17 C 16/2019-184). Za výslech znalce dne [datum] vyúčtování zasláno nebylo. Za výslech znalkyně [příjmení] soud přiznal a proplatil znalečné ve výši [částka] (usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí] č. j. 17 C 16/2019-152) a za výslech znalce [příjmení] znalečné v celkové výši [částka] (usnesení Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne [datum rozhodnutí] č. j. 17 C 19/2016-151). Žalobci navrhovali nájemné [částka], žalovaný [částka], znalecký ústav určil nájemné [částka]. Soud prvního stupně proto rozhodl, že žalobci soudu zaplatí 48,4% nákladů a žalovaný 51,6%; tedy žalobci zaplatí [částka] a žalovaný [částka]. 10. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že ani jednomu z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení, když v řízení každý z nich byl úspěšný přibližně v jedné polovině. 11. Proti výrokům I., IV. a V. rozsudku podal žalovaný odvolání, kterým se domáhal jejich zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení, případně jeho změny tak, že odvolací soud žalobu zamítne a přizná žalovanému náhradu nákladů řízení. Namítal, že soud prvního stupně v rozporu s ust. § 118b nebo § 175 odst. 4 části první věty za středníkem o. s. ř. nepřihlédl k jím tvrzeným skutečnostem a označeným důkazům. Nesouhlasil s tím, že revidované posudky jsou nepřezkoumatelné z důvodu volby volených koeficientů. Tento závěr není nijak vysvětlen. Soud prvního stupně ani neuvedl, proč první dva posudky mají zvolené koeficienty nepřezkoumatelné a revizní posudek je má v pořádku. Podle něho znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] nebyl spolehlivě vyvrácen, a to ani revizním posudkem. Tento posudek byl vyhotoven na základě prohlídky bytu, na rozdíl od posudku Ing. [příjmení]. Znalecký ústav při výpovědi uvedl, že se neztotožnil s použitými koeficienty, současně uvedl, že při stanovení koeficientů jde o individuální názor toho kterého znalce, kdy každý znalec vychází ze svých zkušeností. Tedy ani zvolené koeficienty u revizního znaleckého posudku nejsou objektivně dány a vycházejí z jím vnímaných jednotlivých parametrů tak, jak je on