54 CO 279/2022-132 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaných, aby jí společně a nerozdílně zaplatili částku [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z této částky od [datum] do zaplacení (výrok I), a o povinnosti k náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem rozhodl tak, že žalobkyně je povinna na jejich náhradu zaplatit žalovaným částku [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám„ právního zástupce žalobkyně“ (správně společného právního zástupce žalovaných) (výrok II). 2. Takto bylo rozhodnuto o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení žalované částky s tvrzením, že se jedná o provizi, kterou jí žalovaní měli zaplatit v souladu s mezi nimi uzavřenou smlouvou o výhradním zprostředkování ze dne [datum]. Žalobkyně v žalobě uvedla, že svému závazku obstarat žalovaným příležitost k uzavření kupní smlouvy vztahující se k jimi vlastněným nemovitostem v [obec] – [část obce], konkrétně pozemkům parc. [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] vše katastrální území Zličín, obec Praha (dále jen„ předmětné nemovitosti“), za kupní cenu [částka] nejpozději do [datum] řádně dostála, avšak žalovaní jí smluvenou provizi (odměnu) ve výši 3,66% kupní ceny, včetně případného DPH, tj. žalovanou částku [částka], nezaplatili, a to ani poté, co k tomu byli vyzváni předžalobní upomínkou. 3. Soud prvního stupně při svém rozhodování vyšel ze zjištění, že účastníci řízení spolu podepsali zmíněnou smlouvu o výhradním zprostředkování, v níž žalovaní deklarovali zájem převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem na třetí osobu a žalobkyně se v této souvislosti zavázala vyvíjet ve prospěch žalovaných zprostředkovatelskou činnost směřující k obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy vztahující se k uvedeným nemovitostem se třetí osobou. Obstaráním příležitosti k uzavření kupní smlouvy se mělo rozumět zejména uzavření smlouvy mezi žalovanými a třetí osobou, která se v rezervační smlouvě takovou smlouvu zaváže do konkrétního termínu uzavřít. Žalobkyně včas vyhledala pro žalované zájemce o koupi předmětných nemovitostí, manžele [jméno] a [jméno] [příjmení], kteří o ně projevovali opravdový zájem, a to i přes v katastru nemovitostí vložený záznam o soudem nařízeném předběžném opatření ze dne [datum] (usnesení Městského soudu v Praze č. j. [číslo jednací]) zakazujícím oběma žalovaným s předmětnými nemovitostmi nakládat (zejména je převést či přenechat do vlastnictví jiné osoby, vložit do jmění právnické osoby, zatížit věcným břemenem či zástavním právem), neboť měli za to, že uvedenou právní vadu by bylo možné vyřešit připravenou dohodou o uznání dluhu uzavřenou žalovanými spolu s [jméno] [příjmení], k jehož návrhu bylo uvedené předběžné opatření soudem nařízeno. Zmíněnou dohodu o uznání dluhu však žalovaní nakonec odmítli podepsat, stejně jako žalobkyní jim předloženou finální podobu rezervační smlouvy. 4. Na základě takto učiněného závěru o skutkovém stavu věci soud prvního stupně s odkazem na obsah účastníky uzavřené zprostředkovatelské smlouvy, jejíž hmotněprávní úprava je zakotvena v ust. § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), shledal žalobou uplatněný nárok na zaplacení provize nedůvodným, neboť podle jeho názoru žalobkyně nedostála svému smluvně převzatému závazku zajistit žalovaným možnost podpisu alespoň rezervační smlouvy. Jestliže totiž žalovaní s žalobkyní zprostředkovanými zájemci žádnou smlouvu neuzavřeli, pak podle názoru soudu prvního stupně nebyly splněny účastníky dohodnuté předpoklady pro vznik žalobkyní nárokované provize ve smyslu § 2447 odst. 2 o. z. Soud prvního stupně proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. 5. O povinnosti k náhradě nákladů řízení soud prvního stupně rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a v řízení zcela procesně úspěšným žalovaným přiznal plnou náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení sestávajících z odměny advokáta za celkem 11 a půl úkonu právní služby po [částka] (§ 11 odst. 1 písm. a), písm. c) – porada s klientem konaná dne [datum] a dne [datum], písm. d) – písemné vyjádření k žalobě ze dne [datum], písemné vyjádření na výzvu soudu ze dne [datum], písemná replika ze dne [datum], písemný závěrečný návrh ze dne [datum], písm. g) – účast na soudem nařízených jednáních konaných dne [datum], dne [datum], jež trvalo déle než 2 hodiny, a dne [datum], odst. 2 písm. f), § 7 bod 6., § 8 odst. 1, § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů – dále jen„ AT“) a 22 paušálních náhrad hotových výdajů advokáta po [částka] (§ 13 odst. 4 AT), tj. celkem [částka]. 6. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné a přípustné odvolání. Zdůraznila v něm, že v řízení před soudem prvního stupně bylo zcela jednoznačně prokázáno, že žalovaným obstarala příležitost uzavřít kupní smlouvu s Ing. [jméno] [příjmení] a Mgr. [jméno] [příjmení], kteří měli enormní zájem o koupi předmětných nemovitostí. Jednání přitom dospěla do fáze, kdy bylo vysoce pravděpodobné, že finální kupní smlouva bude uzavřena. Domnívá se tedy, že za popsané situace dostála svému smluvnímu závazku definovanému v čl. 1 1. zprostředkovatelské smlouvy, který soudem prvního stupně zmiňované uzavření rezervační smlouvy zmiňuje toliko jen jako jednu z možných variant splnění závazku. Nasvědčuje tomu skutečnost, že odkazované uzavření smlouvy je uvozeno použitím slova zejména. Jedná se tudíž o tzv. demonstrativní výčet možného splnění přijatého závazku, čili obstarání příležitosti k uzavření požadované kupní smlouvy bylo možno splnit i jinými způsoby. Ostatně dle závěrů ustálené judikatury zprostředkovateli vzniká nárok na provizi již okamžikem obstarání reálné příležitosti uzavřít smlouvu. Tuto povinnost prokazatelně splnila, jelikož jí vyhledaní zájemci byli rozhodnuti zprostředkovávanou kupní smlouvu s žalovanými uzavřít. Nutno zároveň připomenout, že smlouvou o zprostředkování, jak rovněž plyne ze závěrů ustálené judikatury, zprostředkovatel nepřebírá odpovědnost za to, že osoba, se kterou zprostředkovatel uzavření smlouvy doporučil, svůj závazek ze zprostředkované smlouvy splní, ani za to neručí. V daném případě dokonce ze strany zprostředkovaných zájemců došlo k odsouhlasení finálních verzí textu smluvní dokumentace související s převodem předmětných nemovitostí. Důvod neuzavření zprostředkovávané kupní smlouvy tudíž spočívá výhradně na žalovaných, přičemž taktéž i k jejich tíži je třeba posuzovat skutečnost, že byli omezeni v nakládání s předmětnými nemovitostmi. O této skutečnosti museli v době uzavírání smlouvy o výhradním zprostředkování prokazatelně vědět. Bylo by absurdní, aby za takové situace mělo být riziko neúspěchu přenášeno na žalobkyni. Žalobkyně si samozřejmě byla vědoma existence právní vady, nicméně o to větší úsilí vyvinula při hledání možného řešení, které bylo nalezeno, avšak žalovaní se rozhodli jej nevyužít. Žalobkyně proto navrhla, aby odvolací soud cestou změny napadeného rozsudku žalobě v plném rozsahu vyhověl. 7. Žalovaní v reakci na odvolání žalobknyě uvedli, že [anonymizováno] soudu prvního stupně považují za věcně správné a plně se s ním ztotožňují. Žalobkyni sice nelze upřít, že zajistila zájemce o koupi předmětných nemovitostí, avšak jako profesionál v oboru musela vědět, že s ohledem na právní stav vyvolaný účinky žalované v nakládání s předmětnými nemovitostmi omezujícím předběžným opatřením nebylo lze reálně uvažovat o uzavření jakékoli převodní smlouvy, aniž by zmíněné omezení bylo odklizeno, resp. aniž by byl vyřešen sporný nárok [jméno] [příjmení] vůči 1. žalovanému, který byl předmětem soudního řízení, v němž uvedené předběžné opatření bylo vydáno. V podstatě celému obchodu svým jednáním zabránil [jméno] [příjmení], který si kladl pro žalované nebezpečné požadavky a v žádném případě z nich nechtěl ustoupit. Žalovanými navržené konstruktivní řešení, bezpečné pro všechny zúčastněné, zavrhl. Činnost žalobkyně se navíc omezila toliko na vyhledání možného kupce, prohlídku nemovitostí a zajištění první schůzky všech zúčastněných, ale řešení pro věc zásadní otázky legálního odstranění žalované postihujícího zákazu s předmětnými nemovitostmi nakládat se neúčastnila, pouze čekala, zda obchod bude realizován. Žalobkyni i přes jí vyvinutou snahu nárok na zaplacení žalované provize nevznikl, jelikož ve skutečnosti jim reálná možnost uzavřít smlouvu zajištěna nebyla. V době žalobkyní odkazovaného obstarání příležitosti k uzavření požadované kupní smlouvy totiž žalovaní vlivem trvání účinků soudem nařízeného předběžného opatření, kterým jim bylo zakázáno s předmětnými nemovitostmi nakládat, žádnou smlouvu týkající se převodu vlastnictví k předmětným nemovitostem nemohli uzavřít. Nutno zdůraznit, že v uvedeném smluvním vztahu žalovaní vystupovali v slabší pozici spotřebitele a shora uvedené jim lze jen stěží klást k tíži, zejména vystupoval-li na druhé smluvní straně profesionál v oboru, který se obchodování na realitním tr