28 Co 245/2025-127 — Městský soud v Praze

1. Obvodní soud pro , adresa, , dále soud prvního stupně, rozsudkem ze dne 10. 4. 2025, č. j. , spisová značka, , zamítl žalobní návrh, aby žalovaná žalobci zaplatila 1 450 000 Kč s úrokem z prodlení od 7. 9. 2024 do zaplacení (výrok I.) a neúspěšnému žalobci uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 88 027,50 Kč (výrok II.).2. Takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobce domáhal zaplacení žalované částky s příslušenstvím na podkladě tvrzení, že dne 21. 12. 2023 oslovil žalovanou s nabídkou prodeje svých nemovitostí v katastrálním území , adresa, , tj. pozemku parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, (rodinný dům) a pozemku parc. č. , číslo, . Žalovaná s ním ve věci začala jednat prostřednictvím , funkce, , tituly před jménem, , jméno FO, , žalované zaslal stavební dokumentaci k nemovitostem a navrhl kupní cenu nejprve 11 450 000 Kč, posléze 10 000 000 Kč. Žalovaná učinila stavebně-technickou prohlídku nemovitostí, žádala, aby žalobce obstaral kolaudační souhlas a dne 11. 5. 2024 informovala žalobce, že nabízí kupní cenu 9 250 000 Kč, jestliže žalobce dokončí kolaudaci nemovitostí. Dne 16. 7. 2024 žalovaná zaslala žalobci návrh rezervační smlouvy, ale žalobce tento návrh neakceptoval a rezervační smlouvu neuzavřel. Dne 19. 7. 2024 žalobce zaslal žalované pravomocné kolaudační rozhodnutí o povolení užívání přestavby a přístavby nemovitostí. Dne 22. 7. 2024 se žalovaná dotázala žalobce, zda požaduje uzavření kupní smlouvy, žalobce obratem kladně odpověděl, nicméně žalovaná na žalobcovu odpověď a další zprávy a telefonáty již nereagovala a k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Od ledna do konce května 2024 jednal žalobce o prodeji nemovitostí jen se žalovanou a plnil podmínky, které žalovaná požadovala, posléze uzavřel smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitostí se společností , právnická osoba, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , a nemovitosti kupní smlouvou ze dne 17. 10. 2024 prodal za kupní cenu 7 800 000 Kč. Žalobce byl pod tlakem, neboť bylo proti němu zahájeno exekuční řízení, byl mu zablokován bankovní účet, a proto prodal nemovitost významně pod cenou. Žalobce dovodil, že žalovaná se dopustila nepoctivého jednání, neboť v něm vyvolala očekávání, že dojde k uzavření kupní smlouvy a posléze bez spravedlivého důvodu jednání ukončila, byť proces sjednávání smlouvy dospěl do stadia, kdy důvodně očekával uzavření smlouvy. Uplatnil proto nárok na náhradu škody, kterou vyčíslil na 1 450 000 Kč (rozdíl částek 9 250 000 Kč a 7 800 000 Kč). Předžalobní upomínka ze dne 28. 8. 2024 byla žalované doručena dne 30. 8. 2024 a žalovaná na ni nereagovala.3. Žalovaná na svoji obranu uvedla, že jejím předmětem činnosti je (mimo jiné) nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí. Proces nákupu nemovitosti probíhá u žalované standardně tak, že obchodní zástupce je v kontaktu s vlastníky nemovitostí, řeší předpoklady (podmínky) transakce, následně předává zjištěné informace odborníkům na právní a faktickou prověrku nemovitosti, kteří mají za úkol prověřit zjištěné informace a prověřit možnosti financování nákupu nemovitostí za účasti úvěrující banky žalované , právnická osoba, ., a až poté vedení společnosti rozhoduje, zda koupě bude realizována; s tímto procesem byl žalobce seznámen na samém začátku jednání se žalovanou. Jednání se žalobcem do fáze schválení předpokladů (podmínek) koupě nedospěla, k podpisu rezervační smlouvy nedošlo. Úvěrující banka by neschválila financování nemovitosti, která není, byť jen zčásti, zkolaudována, což byl (mimo jiné) důvod, proč žalovaná důkladně řešila technický stav nemovitosti. Žalobcova finanční situace nebyla žalované nikdy oznámena, o exekuci se žalobce nezmínil. Žalobce v průběhu jednání se žalovanou veřejně inzeroval prodej předmětných nemovitostí jiným subjektům na trhu (31. 5. 2024 byly nemovitosti veřejně inzerovány za kupní cenu 12 500 000 Kč, od 1. 7. 2024 za 11 000 000 Kč, od 8. 7. 2024 za 9 990 000 Kč a od 12. 8. 2024 za 8 750 000 Kč). Předsmluvní odpovědnost podle ustálené soudní praxe lze dovodit ve chvíli, kdy při jednání stran o uzavření smlouvy jedna ze stran je v důsledku chování druhé strany v dobré víře, že smlouva bude uzavřena, a to tehdy, kdy je dosažena dohoda na celém obsahu smlouvy a chybí pouze stvrzení smlouvy v dohodnuté formě, ale také tehdy, pokud jednání mezi stranami dospělo do takové fáze, kdy se dohoda na obsahu smlouvy a její stvrzení jeví jako prakticky jisté. K tomu v posuzovaném případě nedošlo. Žalovaná se důrazně ohradila proti tvrzení žalobce, že zneužila jeho tísně, takové tvrzení je v kontextu dané věci absurdní, shodně jako tvrzení o nepoctivosti žalované a o porušení dobrých mravů. Neexistovala žádná exklusivita mezi účastníky, žalobce mohl kdykoliv nemovitost v rámci běžné smluvní volnost prodat třetí osobě, což také učinil. Žalované nemůže být kladeno za vinu nebo ji být k tíži životní situace žalobce, o které ani nic nevěděla. Žalovaná navrhla, aby žaloba byla zamítnuta.4. Soud prvního stupně v odůvodnění rozsudku stručně a jasně vyložil, které skutečnosti vzal za prokázané, o které důkazy opřel svá skutková zjištění, jaký učinil závěr o skutkovém stavu a jak věc posoudil po právní stránce; odvolací soud na odůvodnění rozsudku odkazuje a na tomto místě skutkové a právní závěry jen stručně shrnuje.5. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že žalobce oslovil žalovanou s nabídkou prodeje svých nemovitostí v katastrálním území , adresa, , tj. pozemku parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, (rodinný dům) a pozemku parc. č. , číslo, . Žalovaná s ním v lednu 2024 o jeho nabídce začala jednat prostřednictvím , funkce, , tituly před jménem, , jméno FO, , žalobce informovala o standardním postupu žalované ve věci koupě nemovitostí a o tom, že konečné rozhodnutí o koupi náleží výhradně majiteli žalované společnosti. Byla ujednána předběžná kupní cena ve výši 9 250 000Kč, avšak další konkrétní předpoklady (podmínky) prodeje a koupě nemovitostí ujednány nebyly. Žalovaná zaslala žalobci návrh rezervační smlouvy, ale žalobce návrh nepřijal, byť to byl právě žalobce, kdo žádal sjednání rezervační smlouvy, tedy byl to žalobce, nikoliv žalovaná, kdo zmařil uzavření rezervační smlouvy, od níž se následně měly odvíjet další domluvy stran kupní smlouvy. Od května 2024 žalobce sám veřejně inzeroval prodej nemovitosti, dne 31. 5. 2024 za cenu 12 500 000 Kč, dne 1. 7. 2024 za 11 000 000 Kč, dne 8. 7. 2024 za 9 990 000 Kč, dne 12. 8. 2024 za 8 750 000 Kč. Žalobce prodal nemovitost prostřednictvím zprostředkovatele , právnická osoba, , v říjnu 2024 za kupní cenu 7 800 000 Kč.6. Po právní stránce soud prvního stupně projednávanou věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, dále „o. z.“, zejména podle ustanovení § 1729 o. z., a vzal v úvahu judikaturu Nejvyššího soudu vážící se k výkladu odpovědnosti za ukončení předsmluvních jednání, konkrétně rozsudek ze dne 30. 10. 2018, sp. zn. 25Cdo 856/2018. Dospěl k závěru, že zmařil-li žalobce uzavření rezervační smlouvy, od níž se následně měly odvíjet další domluvy stran kupní smlouvy, pak žalovaná nenese odpovědnost za ukončení předsmluvních jednání a nelze ani uzavřít, že by ukončila jednání o kupní smlouvě bez spravedlivého důvodu. Žalobce byl na samém počátku upozorněn na žalovanou zavedený standardní kontraktační proces i proces schvalování v rámci struktury žalované jako obchodní korporace a v řízení vyšlo najevo, že konkrétní předpoklady (podmínky) kupní smlouvy, vyjma kupní ceny, sjednány nebyly. Soud prvního stupně uzavřel, že žaloba není po právu, proto žalobní návrh zamítl a plně úspěšné žalované přiznal náhradu nákladů účelně vynaložených na bránění práva, kterou v odůvodnění rozsudku podrobně vyčíslil.7. Žalobce napadl rozsudek soudu prvního stupně včasným a přípustným odvoláním. Namítl, že soud prvního stupně v odůvodnění napadeného rozhodnutí uvedl, že žalobce zavinil, že účastníci nedospěli do další fáze jednání o kupní smlouvě, neboť z vlastního rozhodnutí neuzavřel rezervační smlouvu na nemovitosti, ale taková úvaha je nesprávná. Rezervační smlouva byla pro něj jednoznačně nevýhodná a neposkytovala mu žádné záruky, že dojde k uzavření kupní smlouvy. Žalobce se v jednání o převodu nemovitosti choval aktivně, vstřícně a v dobré víře, že k uzavření kupní smlouvy dojde, odmítnutí nevýhodného právního dokumentu nelze interpretovat jako neochotu k uzavření smlouvy. Z popsaného důvodu nelze dovodit jeho odpovědnost za nedotažení kontraktačního procesu, jak nesprávně dovodil soud prvního stupně. Soud prvního stupně dále uvedl, že žalobce se svobodně rozhodl prodat nemovitost z důvodu exekuce. Je nepřípustné, aby exekuce žalobce byla použita k jeho tíži; žalobce naléhavě usiloval o uzavření smlouvy, jeho jednání bylo motivováno snahou situaci konstruktivně řešit a předejít nucenému prodeji nemovitosti formou exekuce. Z provedených důkazů vyplynulo, že žalobce jednal konzistentně, předvídatelně a v dobré víře, zatímco žalovaná v určité fá