69 Co 506/2024-646 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem nalézací soud formou mezitímního rozsudku rozhodl, že základ projednávané věci je zcela opodstatněn. O výši slevy z kupní ceny a o náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto v konečném rozsudku.2. Takto rozhodl o žalobě, jíž se žalobce domáhá zaplacení žalované částky z titulu slevy z kupní ceny za vady bytové jednotky č. , číslo, v , adresa, , v 5. NP budovy č.p. , číslo, na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Bytová jednotka“).3. Nalézací soud vyšel ze zjištěného skutkového stavu, že Bytová jednotka má vady spočívající v nepřiměřeném rosení všech oken a balkonových dveří v oblasti zasklívací spáry a v jejich nevyhovujících tepelně izolačních vlastnostech a dále v uvedení chybného průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) v energetické třídě B, která neodpovídá skutečnému stavu energetické třídy C. Žalobce tyto vady řádně a včas reklamoval a vzniklo mu právo na přiměřenou slevu z kupní ceny Bytové jednotky (o jejíž výši bude rozhodnuto v konečném rozhodnutí).4. Nalézací soud odkázal na závěry znaleckého posudku zadaného ústavu , ústav, ze dne 1. 7. 2021 č. 1045/2021/2100J204, ve znění jeho dodatku č. 1 ze dne 14. 3. 2022, dodatku č. 2 z 6. 6. 2023 a PENB ze dne 13. 3. 2024, které byly vysvětleny, doplněny a potvrzeny při výslechu zástupců znaleckého ústavu před soudem dne 20. 3. 2024 a dne 3. 6. 2024, v tomto ohledu obstály.5. V řízení byla zkoumána existence dvou vad Bytové jednotky.Vady oken a balkonových dveří6. Soud přezkoumal znaleckou metodu posouzení namítaných vad a shledal za zcela logické, že je otázka, zda je existence vad vůbec dána, zkoumána takovým způsobem, který otvorové výplně nepoškodí či dokonce nezničí. Vzal za prokázáno, že otvorové výplně trpí vadami ve smyslu nedostatečných tepelně izolačních vlastností vedoucích k předčasnému a nadměrnému rosení.Nesprávný PENB (průkaz energetické náročnosti budovy)7. Nalézací soud odkázal na konstataci znalců o malém rozdílu mezi energetickou náročností budovy třídy B a třídy C, dále konstatovali také toliko přibližnou a rámcovou povahu PENB co se týče údajů, jaké z něj lze zjistit o přesné spotřebě energií v budově, jakož i to, že zástupci znaleckého ústavu připustili možné dílčí rozdíly mezi PENB zpracovanými různými zpracovateli. Soud dospěl k závěru, že tyto skutečnosti jsou relevantní až z hlediska posouzení výše přiměřené slevy z kupní ceny z titulu vady spočívající v nesprávném PENB, nemají však vliv na závěr o nesprávnosti PENB k budově v energetické třídě B, jelikož zástupci znaleckého ústavu setrvali na zařazení budovy do energetické třídy C, a to z důvodů, které soud vyhodnotil jako logické a přesvědčivé.8. Pokud žalovaná zpochybňovala závěry znaleckého posudku ve znění jeho dodatků, pak nalézací soud konstatoval, že znalecký ústav byl s jejich obsahem obeznámen. Průkaz energetické náročnosti budovy (dále též „PENB“) , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 17. 11. 2014 a znalecký posudek č. , číslo, , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, ze dne 27. 02. 2023, byly součástí podkladů pro vypracování dodatku č. 2 ke znaleckému posudku znaleckého ústavu, jehož zadáním bylo (mimo jiné) se s těmito podklady vypořádat. To znalecký ústav v rámci dodatku č. 2 výslovně učinil, přičemž i po přezkoumání těchto podkladů setrval na svých závěrech. Výstup , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, , ze dne ze dne 16. 8. 2023 s názvem Komentář č. 1 a PENB , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 26. 07. 2023 včetně CD s podklady byly znaleckému ústavu zaslány v rámci přípravy na výslech před soudem dne 20. 3. 2024 s informací, že k těmto podkladům budou slyšeni. Z následného výslechu zástupců znaleckého ústavu vyplynulo, že na základě těchto podkladů znalecký ústav podrobil své závěry opakovanému přezkoumání a kontrole, přesto však na závěrech o existenci vad Bytové jednotky nadále setrval. S vyjádřením žalované ze dne 28. 5. 2024 vycházejícím z konzultací s , tituly před jménem, , jméno FO, a obsahujícím e-maily , tituly před jménem, , jméno FO, a výše uvedené fotografie z Bytové jednotky, se zástupci znaleckého ústavu seznámili bezprostředně před výslechem při jednání soudu dne 3. 6. 2024 a následně se k nim při tomto výslechu vyjádřili s tím, že nadále setrvávají na svých původních závěrech, což zároveň odůvodnili.9. Pokud žalovaná na podporu svých námitek předložila k důkazu znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , tituly za jménem, , č. , číslo, ze dne 27. 5. 2023, a dále pak sporovala správnost závěrů znalců přibraných do řízení soudem ve svých vyjádřeních, pak se nalézací soud vypořádal s námitkami, které uvedený znalec a žalovaná vznesli vůči závěrům znaleckého posudku zadaného soudem v bodech 52. – 122. odůvodnění rozsudku.10. Po právní stránce pak zjištěný skutkový stav posoudil podle ust. § 2099 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) ve znění účinném od 1. 1. 2014 doposud: „Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096.“ v návaznosti na další jím citovaná ustanovení o. z.11. Konstatoval, že v řízení bylo prokázáno, že Bytová jednotka má vady spočívající v nepřiměřeném rosení všech oken a balkonových dveří v oblasti zasklívací spáry a v jejich nevyhovujících tepelně izolačních vlastnostech. Je tedy zřejmé, že v tomto ohledu Bytová jednotka, resp. její otvorové výplně nemají jakost a provedení vhodné pro obvyklý účel, kterým je dostatečná tepelná izolace a bezproblémové zdravotně nezávadné užívání.12. V řízení bylo dále prokázáno, že Bytová jednotka má vady spočívající v nesprávném PENB budovy v energetické třídě B, jelikož budova spadá do energetické třídy C. V tomto ohledu je tedy dána vada spočívající v plnění neodpovídajícím ujednání v kupní smlouvě.13. Ve vztahu k vadě spočívající v nesprávném PENB musel soud mimo otázku existence této vady posoudit též to, zda byla žalovaným uplatněna včas, jelikož žalovaná s odvoláním na § 2112 o. z. měla za to, že ke včasnému uplatněné této vady ze strany žalobce nedošlo.14. Nalézací soud dovodil, že nelze při posouzení věci vycházet z § 2112 o. z., jelikož o. z. obsahuje ve vztahu k vadám staveb speciální ustanovení § 2129 odst. 2, podle kterého „Neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.“ Pro skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem tedy platí pro oznámení vady lhůta pěti let od nabytí. Tato lhůta byla v posuzovaném případě zachována a žalobce tedy vadu spočívající v nesprávném PENB reklamoval u žalované včas.15. Dále pak se soud zabýval posouzením, zda z daných vad vzniklo žalobci právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.16. Tuto posoudil podle § 2106 odst. 1, 2 o. z. v návaznosti na ust. § 2002 odst. 1 věty druhé o. z. Soud vadu spočívající v nepřiměřeném rosení všech oken a balkonových dveří v oblasti zasklívací spáry a v jejich nevyhovujících tepelně izolačních vlastnostech posoudil jako vadu podstatnou a na věc aplikoval § 2106 o. z., jelikož žalovaná musela vědět, že žalobce by kupní smlouvu neuzavřel, pokud by tuto vadu Bytové jednotky předvídal.17. Žalobce nejprve u žalované uplatnil právo z vad spočívající v požadavku na odstranění této vady, což však žalovaná odmítla. Žalobci tak podle § 2106 odst. 2 o. z. vznikl v souvislosti s touto vadou nárok požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny, které se domáhá právě v tomto soudním řízení.18. Co se týče vady spočívající v nesprávném PENB, soud dospěl k závěru, že se v tomto případě jedná o vadu nepodstatnou. Odkázal na ust. § 2107 odst. 1 o. z. a uzavřel, že pokud žalobce v souvislosti s touto vadou uplatnil u žalované taktéž nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, postupoval v souladu s citovaným § 2107 odst. 1 o. z.19. S ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti a jejich právní posouzení soud uzavřel, že základ projednávané věci je zcela opodstatněn.20. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včasné a přípustné odvolání. Nalézacímu soudu vytkla nesprávně zjištěný skutkový stav. Poukázala na to, že znalci přibraní do řízení soudem v závěru znaleckého posudku a jeho dodatku č. 1 došli k závěru, že příčinou kondenzace a následného vzniku plísní je nízká povrchová teplota na vodorovných zasklívacích spárách oken a posuvných dveřích v interiéru, přičemž příčinou jsou konstrukce pod posuvnými dveřmi, které nemají dostatečně tepelně izolační vlastnosti. A další příčinou je zřejmě nedostatečné provedení tepelně izolačního uzávěru v připojovací spáře mezi rámem okna a obvodovou konstrukcí.21. Namítla, že konstrukce pod posuvnými dveřmi však nebyly vůbec přesvědčivě zkoumány. Znalci sami teprve jako možné řešení navrhují např. v dodatku č. 2, provedení kontrolních invazivních sond k ověření skutečného provede