20 Co 390/2025-284 — Městský soud v Praze

1. Napadeným rozsudkem soud I. zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal na žalované zaplacení 1 287 444 Kč, eventuálně 1 187 444 Kč, a žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na náhradu nákladů řízení 100 986,60 Kč. Žalobce se na žalované domáhal zaplacení uvedené částky s odůvodněním, že ji zaplatil žalované v rámci složené zálohy na základě smlouvy o budoucí smlouvě kupní ze dne , datum, (smlouva o smlouvě budoucí), od níž žalovaná odstoupila dne , datum, z důvodu nedoplacení kupní ceny a žalobci vrátila ze zaplacené zálohy 1 974 960 Kč jen 687 516 Kč po odečtení smluvní pokuty 1 287 444 Kč. Žalobce dovozoval, že sjednaná smluvní pokuta je nepřiměřeně vysoká a ujednání o ní nevyvážené v jeho neprospěch coby spotřebitele, neboť pro případ porušení jeho povinnosti byla smluvní pokuta sjednána ve výši 10 % kupní ceny a pro porušení povinnosti žalované ve výši 5 % kupní ceny. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s obranou, že rozdíl ve výši smluvní pokuty obou účastníků je v obdobných smlouvách obvyklý a odpovídá odlišným povinnostem a rizikům budoucího kupujícího a žalované coby developerky. Poukázala dále na to, že žalobce se pohybuje v oblasti realit a investuje do nemovitostí, po uzavření smlouvy se žalovanou uzavřel smlouvy na dvě další nemovitosti a kupní smlouvu se žalovanou si patrně rozmyslel, neboť přecenil své možnosti, což nelze klást žalované k tíži.2. Soud I. stupně vyšel ze skutkových zjištění, popsaných v odstavcích 4. až 18. napadeného rozsudku, a na jejich základě učinil skutkový závěr, že žalobce jakožto budoucí kupující a žalovaná jakožto budoucí prodávající uzavřeli dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem byly vzájemné závazky účastníků směřující k uzavření kupní smlouvy v projektu nazvaném „, adresa, “, a koupi rodinného domu č. , hodnota, na pozemcích parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , zapsaných v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, u , Orgán veřejné moci, (nemovitost), za kupní cenu 12 874 449 Kč (původní kupní cena 13 166 400 Kč byla změnou zákonné sazby DPH snížena). Žalobce žalované uhradil zálohu 1 974 960 Kč a účastníci si sjednali, že pro případ porušení smluvních povinností bude žalobce povinen žalované zaplatit smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny, zatímco žalovaná žalobci smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Žalovaná byla oprávněna od smlouvy odstoupit mimo jiné v případě, že žalobce neuhradí kupní cenu či neuzavře se žalovanou kupní smlouvu na předmět koupě ani do 35 dnů ode dne doručení výzvy žalobci k uzavření kupní smlouvy. Žalobce žalovanou opakovaně žádal o ukončení smlouvy, aniž uvedl důvod. Žalovaná ho vyzvala dne , datum, k doplacení kupní ceny a uzavření kupní smlouvy a s ohledem na to, že žalobce neměl dále zájem kupní smlouvu uzavřít, odstoupila ke dni , datum, od smlouvy o smlouvě budoucí z důvodu nedoplacení kupní ceny a neuzavření kupní smlouvy žalobcem. Žalobci uhradila 687 516 Kč, představující rozdíl mezi zálohou ve výši 1 974 960 Kč a smluvní pokutou ve výši 1 287 444 Kč. Žalobce uzavřel smlouvu o smlouvě budoucí jako spotřebitel, sám nicméně podniká v oboru zprostředkování obchodu a služeb; nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, realitní zprostředkování, a dále je ředitelem , právnická osoba, v , adresa, . Žalobce vlastní pět nemovitostí, některé z nich pronajímá, byt v , adresa, nabyl v srpnu 2022 za kupní cenu ve výši 6 900 000 Kč, jejíž část ve výši 4 810 000 Kč hradil prostřednictvím hypotečního úvěru, a v červnu 2023 koupil byt v , adresa, za kupní cenu 12 900 000 Kč, jejíž část ve výši 10 320 000 Kč hradil rovněž prostřednictvím hypotečního úvěru. Žalobce projevil zájem o koupi bytové jednotky v Dobřejovicích v květnu 2022 a v únoru 2023 mu byl schválen hypoteční úvěr. Žalovaná uzavřela v říjnu 2024 rezervační smlouvu ohledně rodinného domu č. , hodnota, s , jméno FO, , později , jméno FO, , a , jméno FO, , kteří s ní v dubnu 2025 uzavřeli kupní smlouvu za kupní cenu 13 166 400 Kč.3. Soud I. stupně po posouzení věci dle § 418, § 588, § 1785, § 1786, § 1788 odst. 2, § 1810, § 1813, § 2001, § 2004, § 2005 odst. 2, § 2048 odst. 1, § 2051 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.), za použití judikatury Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí pod sp. zn. 33 Cdo 1121/2020) neshledal žalobu důvodnou. Nepřisvědčil argumentaci žalobce, založené na neplatnosti ujednání o smluvní pokutě ve smyslu ustanovení § 1814 odst. 1 písm. l) o. z., které občanský zákoník v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí neobsahoval. Konstatoval, že v době od , datum, do , datum, ustanovení § 1813 o. z. zakazovalo ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. Stran rozdílné sjednané výše smluvní pokuty pro žalobce (ve výši 10 % kupní ceny) a pro žalovanou (5 % kupní ceny) soud I. stupně nedovodil významnou nerovnováhu stran v neprospěch žalobce a konstatoval, že tyto smluvní pokuty nejsou v rozporu s požadavkem přiměřenosti. Rozdíl jejich výše je pochopitelný a legitimní proto, že žalovaná jako developer byla povinna projekt (předmět koupě) celý kompletně vybudovat a po danou dobu ho rezervovat pro žalobce za ujednanou kupní cenu, bez ohledu na případnou změnu vývoje cen na trhu s nemovitými věcmi či nákladů na materiál a práci. Oproti tomu žalobce byl povinen pouze sjednanou kupní cenu uhradit, ničeho dalšího se po něm pro možnost realizace výstavby či samotné koupě nepožadovalo. Žalobce uzavřel smlouvu o smlouvě budoucí coby spotřebitel (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 1835/2012), neboť z okruhu spotřebitelů nejsou vyloučeny ani osoby, které, byť definici spotřebitele splňují, zároveň mají potřebné znalosti a zkušenosti. Dovolání se ochranných ustanovení spotřebitelského práva z jejich strany by však bylo možné považovat až za zneužití práva nebo za jednání odporující dobrým mravům. Soud I. stupně poukázal na to, že žalobce je nejen ředitelem , právnická osoba, , franšízy společnosti , právnická osoba, ., poskytující realitní a finanční služby, ale také podnikatelem se dvěma živnostenskými oprávněními, včetně předmětu podnikání v oboru realitního zprostředkování, a současně vlastní několik nemovitých věcí, které pronajímá, není tedy zcela běžným spotřebitelem bez potřebné znalosti či zkušenosti v oboru realit a financování. Žalobce není osobou v oboru neznalou, byl si zcela vědom podmínek, za jakých smlouvu uzavírá, i následků porušení jeho povinností a pouhá skutečnost, že si koupi předmětného rodinného domu rozmyslel proto, že mu nebyl poskytnut hypoteční úvěr na jeho financování, by neměla vést k aplikaci § 1813 o.z., i kdyby byla jinak opodstatněna.4. Soud I. stupně uzavřel, že sjednaná smluvní pokuta je platná, neboť není v rozporu se zákonem ani s dobrými mravy. Žalobce až v žalobě specifikoval, že se mu na koupi nemovitosti nepodařilo získat hypoteční úvěr, neboť se úrokové sazby od roku 2022 do roku 2024 výrazně zvýšily. V řízení však bylo prokázáno, že v době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí v červenci 2022 činila výše úrokových sazeb cca 4,7 % a v době, kdy mělo dojít k uzavření kupní smlouvy v červnu 2024, činila sazba cca 5 %, rozdíl tedy nebyl markantní. Žalobce však zakoupil po uzavření smlouvy budoucí další dvě nemovitosti, v srpnu 2022 byt v , adresa, za cenu 6 900 000 Kč, z níž 4 810 000 Kč hradil z hypotečního úvěru, a v červnu 2023 byt , adresa, za cenu 12 900 000 Kč, z níž 10 320 000 Kč hradil též z hypotečního úvěru, nehledě na to, že zájem o koupi bytu v , adresa, projevil již v květnu 2022 a v únoru 2023 mu byl schválen hypoteční úvěr. Skutečnost, že žalobce následně již nesplnil podmínky pro poskytnutí dalšího hypotečního úvěru pro koupi nemovitosti, nemůže jít k tíži žalované. Případnou výší škody, vzniklé žalované porušením povinnosti žalobce, se soud I. stupně s odkazem na § 2048 odst. 1 o. z. nezabýval. Zabýval se však přiměřenost smluvní pokuty ve výši 10 % kupní ceny, přičemž vycházel za použití rozsudku Nejvyššího soudu pod sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 z funkcí, které měla smluvní pokuta plnit. Dovodil, že smluvní pokuta měla v daném případě funkci nejen preventivní a nátlakovou (měla na žalobce vytvářet dodatečný nátlak, aby smluvní povinnosti neporušil), ale také dílem paušalizační (paušalizace náhrady škody) a dílem sankční (výše smluvní pokuty přesahovala očekávanou výši škody 500 000 Kč). Vzal v úvahu, že žalobce uzavíral smlouvu budoucí v době, kdy disponoval finančními prostředky pro možnost koupě předmětného rodinného domu a byl si vědom smluvní pokuty pro případ nesplnění mluvní povinnosti, a přestože do doby možného uzavření kupní smlouvy se sazby hypotečních úvěrů podstatně nezvýšily, finančními prostředky pro koupi nemovitosti již následně nedisponoval. Pokud žalobce přecenil své finanční možnosti či si koupi další nemovité věci rozmyslel, nejde to k tíži žalované. Smluvní pokutu v pevně sjednané výši 1 287 444 Kč soud I. stupně neshledal vzhledem k hodnotě zajišťované povinnosti (kupní cena předmě