29 C 51/2020-107 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Předmětnou žalobou se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastnic k předmětným nemovitostem, které jsou specifikovány ve výroku I tohoto rozhodnutí. Žalobu odůvodnila tím, že je podílovým spoluvlastníkem předmětných nemovitostí, konkrétně vlastníkem id. 1/8, žalovaná je vlastníkem id. 7/8. Předmětné nemovitosti užívá žalovaná. Žalobkyně nadále nechce setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu, pokoušela se s žalovanou dohodnout a navrhla jí dopisem ze dne 15. 7. 2019, že by jí prodala svoji id. 1/8 za kupní cenu 900 000 Kč. Žalovaná návrh nepřijala, navrhla jí dopisem ze dne 22. 7. 2019, že vyplatí žalobkyni na vypořádání částku 500 000 Kč. 2. Žalovaná ve svém písemném vyjádření k věci ze dne 1. 9. 2020 (č. l. 27) potvrdila spoluvlastnictví účastnic k předmětným nemovitostem dle tvrzení žalobkyně. Potvrdila, že proběhlo jednání o vypořádání podílového spoluvlastnictví, které probíhalo od roku 2019, i nabízené částky, o kterých hovořila žalobkyně, viz výše. Uvedla dále, že předmětné nemovitosti s ní užívá i matka obou účastnit, kdy účastnice jsou sestry. Uvedla, že ani ona nemá zájem setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu s žalobkyní a souhlasí se zrušením podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem, rovněž s tím, že věc bude přikázána do jejího výlučného vlastnictví, kdy zaplatí žalobkyni částku, která bude určena soudem. 3. Mezi účastnicemi nebylo sporu ohledně zrušení podílového spoluvlastnictví a způsobu vypořádání, spor byl co do výše vypořádacího podílu, který bude žalovaná vyplácet žalobkyni. Účastnice se tedy shodly na tom, že chtějí zrušit předmětné podílové spoluvlastnictví s tím, že předmětné nemovitosti budou přikázány do výlučného vlastnictví žalované. Ke stanovení hodnoty předmětné nemovitosti, respektive spoluvlastnického podílu ve výši 1/8, byl soudem na návrh účastnic ustanoven znalec. 4. Dokazování ve věci bylo provedeno listinami dle návrhu účastnic a znaleckým posudkem. Ze shodných tvrzení účastnic a z výpisu z katastru nemovitostí, z [list vlastnictví] pro obec a k. ú. Želešice, bylo prokázáno, že účastnice jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, které jsou zapsány na uvedeném LV, a to žalobkyně podílu o výši 1/8, žalovaná podílu o výši 7/8. Žalobkyně dále předložila usnesení zdejšího soudu č. j. [číslo jednací] ze dne 26. 7. 2010, kterým byla schválena dohoda o vypořádání dědictví po [jméno] [příjmení], otci účastnic, kdy do dědictví náležela id. 1/2 předmětných nemovitostí, její cena byla tehdy určena na částku 1 815 680 Kč. Dále byl předložen znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 27. 5. 2019, kdy dle zadání žalované znalec oceňoval předmětné nemovitosti, tyto ocenil částkou 4 400 000 Kč, a dále z této ceny obvyklé určil cenu obvyklou spoluvlastnického podílu ve výši 1/8 v částce 550 000 Kč. 5. Soud měl dále k dispozici předžalobní korespondenci právních zástupců účastnic, ze které vyplývá, že v průběhu roku 2019 účastnice jednaly mimosoudně o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem, kdy se nemohly dohodnout na výši vypořádacího podílu. 6. Za účelem zjištění obvyklé ceny předmětné nemovitosti a zejména spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 soud ve věci ustanovil znalce, který podal dne 2. 7. 2021 znalecký posudek, znalecký úkol zněl určit cenu obvyklou předmětného spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 ke dni ocenění (usnesení o ustanovení znalce č. l. 43). Znalec ve znaleckém posudku provedl porovnání srovnatelných pozemků, srovnatelných nemovitých věcí (str. 6 až 13 posudku), na základě toho určil cenu obvyklou celé nemovitosti ve výši 6 680 000 a z toho cenu obvyklou spoluvlastnického podílu žalobkyně o velikosti 1/8 ve výši 835 000 Kč, kdy tato se rovná tedy 1/8 z obvyklé ceny celé nemovitosti. Podle názoru soudu znalecký posudek je zcela srozumitelný, jasně odpovídá na zadaný dotaz soudu, jeho závěry jsou logicky zdůvodněné a soud v něm neshledává žádných rozporů. Pokud žalovaná namítá, že cena obvyklá spoluvlastnického podílu je ve skutečnosti 650 000 Kč, kdy znalec neurčil cenu obvyklou, nýbrž cenu tržní, neboť se mu nepodařilo opatřit dostatek srovnávacích nemovitostí a kdy tedy navrhuje, aby se vycházelo z věcné hodnoty, kterou znalec uvedl na straně 14 znaleckého posudku, pak s touto námitkou se nelze ztotožnit. Ze znaleckého posudku podle názoru soudu vyplývá, že znalec vycházel z dostatečného počtu srovnatelných nemovitostí, konkrétně z pěti sjednaných cen obdobných nemovitostí v obdobných lokalitách, kdy vzorky jsou sjednanými cenami z databáze znalce a znalec provedl analýzu trhu rodinných domů v obdobných lokalitách, beze vší pochybností tedy určil cenu obvyklou celé nemovitosti, ze které 1/8 činí právě částku 835 000 Kč. Pokud na straně 15 uvedl, že se jedná o tržní hodnotu, neboť nebylo možné najít srovnávací nemovitosti s podílem o velikosti id. 1/8, pak tato skutečnost v žádném případě neznamená, že by soud měl vycházet z věcné hodnoty nemovitostí určené na straně 14 posudku částkou 5 218 006 Kč, kdy z ní žalovaná určila hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 650 000 Kč. V závěru na straně 16 znalec v odpovědi pod bodem 6.2 uvádí, že jeho úkolem bylo určit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu žalobkyně o velikosti 1/8 na specifikovaných nemovitostech a obvyklá cena ve výši 835 000 Kč je stanovena k datu místního šetření, to je ke dni 18. 5. 2021. V daném případě se dle názoru soudu nejednalo o nedostatek srovnávaných nemovitostí, nýbrž o tu skutečnost, že nebylo možné najít dostatek obchodů s nemovitostí, které byly v režimu spoluvlastnictví a obchodovaný spoluvlastnický podíl činil 1/8. Soud je přesvědčen, že v daném případě, pokud byla bez jakýchkoliv pochybností stanovena obvyklá cena celé nemovitosti, pak je v daném případě nutné vyjít z 1/8 této ceny, která činí 835 000 Kč. Soud je rovněž přesvědčen, že stanovená obvyklá cena nemovitosti plně odpovídá současnému stavu trhu s nemovitostmi, kdy ceny nemovitostí za poslední dva roky a zejména za poslední jeden rok, kdy trvala situace s epidemií Covid 19, vzrostly o mnoho procent, nedá se tedy vyjít z ceny stanovené znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] ke dni 27. 5. 2019 a už vůbec ne z ceny stanovené v dědickém usnesení zdejšího soudu z července 2010. 7. Na základě shora uvedeného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Účastnice jsou podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, žalobkyně je vlastníkem podílu ve výši 1/8, žalovaná ve výši 7/8. Účastnice se pokoušely mimosoudně dohodnout na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, o čemž svědčí korespondence mezi jejich právními zástupci z roku 2019, toto se jim však nepodařilo s ohledem na rozdílný názor na cenu nemovitosti, konkrétně na výši vypořádacího podílu, který by měla zaplatit žalovaná žalobkyni. Mezi účastnicemi je totiž shoda v tom, že chtějí zrušit předmětné podílové spoluvlastnictví, dále v tom, že výlučnou vlastnicí se stane žalovaná, spor byl o výši vypořádacího podílu. Tento byl zjištěn na základě znaleckého posudku soudem ustanoveného znalce, dle kterého obvyklá cena celé nemovitosti činí 6 680 000 Kč, kdy dále 1/8 z toho činí 835 000 Kč, tato částka představuje cenu obvyklou spoluvlastnického podílu žalobkyně o velikosti 1/8 na předmětných nemovitostech. <i>8. Podle § 1140 odst. 2 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.</i> <i>9. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud k prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.</i> 10. Ohledně možného rozdělení předmětných nemovitostí se účastnice nevyjadřovaly, neboť od počátku byla shoda na způsobu vypořádání předmětných nemovitostí. Soud je přesvědčen, že v předmětném případě rozdělení nemovitostí dle spoluvlastnických podílů účastnic není dost dobře možné, kdy žalobkyně je spoluvlastníkem pouze osminového podílu na předmětné nemovitosti a rozdělení předmětných nemovitostí s vymezením takto relativně malého podílu za situace, kdy předmětné nemovitosti představují pozemky, včetně rodinného domu a stavby bez čísla popisného, je těžko představitelné a nepochybně by se snížila hodnota předmětných nemovitostí, soud tak uzavřel, že rozdělení společné věci nebylo dobře možné. 11. V daném případě soud tedy dle shodného návrhu účastnic přistoupil ke zrušení předmětného podílového spoluvlastnictví, když předmětné nemovitosti přikázal do výlučného vlastnictví žalované (výrok I. II). Pokud jde o povinnost žalované zaplatit žalobkyni příslušný vypořádací podíl, pak žalované byla uložena povinnost zapla