33 C 130/2022-103 — Okresní soud Brno-Venkov

1. Žalobou podanou soudu dne 9. 1. 2022 se žalobkyně domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 150 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně od 2. 7. 2021 do zaplacení a náhradu nákladů řízení. V žalobě uvedla, že účastníci uzavřeli dne 5. 5. 2021 smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitostí (dále jen „SSBK“), na základě níž se zavázali uzavřít nejpozději do 30. 6. 2021 kupní smlouvu, jejímž předmětem měl být převod vlastnického práva k nemovitostem v k. ú. Zastávka. V čl. VI. SSBK si účastníci sjednali smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč pro případ, že by z důvodu na jedné či druhé straně kupní smlouva nebyla uzavřena. Žalovaná porušila svou povinnost (čl. IV odst. 1 SSBK) složit sjednanou kupní cenu ve výši 6 500 000 Kč do 30. 6. 2021 na účet úschovy advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, . V důsledku porušení povinnosti žalované složit sjednanou kupní cenu do 30. 6. 2021 nebyla kupní smlouva uzavřena a žalobkyni tak vznikl nárok na smluvní pokutu. O tom, že žalovaná nebude schopna ve sjednaném termínu složit sjednanou kupní cenu, a tedy uzavřít kupní smlouvu, žalovaná informovala právního zástupce žalobkyně e-mailem ze dne 18. 6. 2021. K zaplacení smluvní pokuty právní zástupce žalobkyně vyzval žalovanou e-mailovou zprávou ze dne 21. 6. 2021 a předžalobní výzvou ze dne 25. 11. 2021, žalovaná však smluvní pokutu neuhradila.2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě ze dne 12. 9. 2022 uvedla, že s žalobou nesouhlasí, nárok v ní uplatněný neuznává, a to ani zčásti. Žalovaná je přesvědčena, že nárok na zaplacení smluvní pokuty nevznikl, neboť nebyly naplněny podmínky pro vznik nároku na smluvní pokutu. V této souvislosti žalovaná uvedla, že žalobkyni nevznikla žádná škoda, když předmětné nemovitosti žalobkyně prodala za vyšší cenu jiným osobám. Své vyjádření žalovaná doplnila podáním ze dne 20. 9. 2022, kde shrnula historii obchodního vztahu účastníků, kdy uvedla, že jednání o koupi předmětných nemovitostí bylo zahájeno již v listopadu 2020. Žalobkyně věděla, že budou předmětné nemovitosti financovány z prodeje domu žalované v Řečkovicích, přičemž žalovanou ujišťovala o tom, že na finance nespěchá a počká na prodej domu žalované. Na základě toho došlo dne 18. 12. 2020 u , právnická osoba, k podpisu rezervační smlouvy se lhůtou plnění do 30. 6. 2021, s možností prodloužení. Na začátku roku 2021 žalobkyně vážně onemocněla a žalovaná tak pozastavila prodej vlastního domu v Řečkovicích. V únoru 2021 byla žalobkyně v lepším zdravotním stavu a žalovaná tak opět začala s prodejem svého domu. Mezi účastníky proběhlo dne 26. 4. 2021 jednání, kde měla být uzavřena kupní smlouva na předmětné nemovitosti, na jednání však přišel se žalobkyní pan , jméno FO, (zástupce žalované při jednání o prodeji předmětných nemovitostí), všechny přítomné urazil a trval na podpisu SSBK. Žalovaná se cítila pod tlakem, kdy měla dům v Řečkovicích již v prodeji a potřebovala zajistit nové bydlení a nezletilé dceři přestup do nové školy, proto SSBK podepsala. V červnu 2021 již byl dům žalované prodán a žalovaná čekala pouze na uvolnění finančních prostředků bankou, do sjednaného data (30. 6. 2021) však neměla finanční prostředky k dispozici. Žalovaná navrhla žalobkyni uzavřít dodatek ke smlouvě, dle kterého jí bude prodloužen termín ke složení kupní ceny do 15. 7. 2021, nadále měla zájem kupní smlouvu uzavřít. S ohledem na uvedené dle přesvědčení žalované nedošlo k uzavření kupní smlouvy z důvodů na její straně a žalobkyni tak nárok na smluvní pokutu nevznikl. Žalovaná dále namítla, že nebyla žalobkyní vyzvána k uzavření kupní smlouvy a nebylo od SSBK odstoupeno. S ohledem na uvedené žalovaná navrhla zamítnutí žaloby., právnická osoba, reakci na vyjádření žalované žalobkyně replikou ze dne 11. 11. 2022 uvedla, že žalovaná nijak nekonkretizuje svá tvrzení o tom, z jakého důvodu nedošlo k uzavření kupní smlouvy na její straně. Z SSBK jednoznačně vyplývá povinnost žalované nejpozději do 30. 6. 2021 uhradit kupní cenu a ve stejné lhůtě uzavřít kupní smlouvu samotnou. S ohledem na porušení této povinnosti žalovanou, kupní smlouva ve sjednaném termínu nemohla být uzavřena. Zdroj, z jakého měla žalovaná koupi předmětných nemovitostí financovat, nebyl v SSBK nijak zohledněn, žalovanou tvrzená závislost koupě předmětných nemovitostí na prodej domu v Řečkovicích nebyla v žádných dokumentech sjednána, na oprávněnost smluvní pokuty nemá tato skutečnost vliv. V reakci na tvrzení žalované, že nebyla k uzavření kupní smlouvy vyzvána, žalobkyně uvedla, že formální výzva nebyla dle SSBK vyžadována, obdobně lze argumentovat na tvrzené neodstoupení od SSBK, když odstoupení nebylo podmínkou vzniku nároku na smluvní pokutu a není tedy relevantním argumentem ve věci.4. První jednání ve věci se konalo dne 16. 11. 2022. U jednání žalovaná namítla, že požadavek žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty by neměl požívat právní ochrany s ohledem na okolnosti uzavření SSBK, a to tlak na žalovanou na uzavření smlouvy (žalovaná podepisovala SSBK v tíživé situaci, kdy ztrácela jednu střechu nad hlavou a druhá se jí vzdalovala) a se zohledněním toho, kdo byl ve věci zainteresován. Na tomto jednání byli účastníci poučeni podle § 118b odst. 1 o. s. ř. o koncentraci řízení, žalobkyně nenavrhla další důkazy, žalované byla k doplnění skutkových tvrzení a označení důkazů poskytnuta lhůta v trvání 7 dnů.5. V písemném podání ze dne 23. 11. 2022 žalovaná zopakovala historii obchodního vztahu (viz bod 2. odůvodnění), zdůraznila, že v důsledku nemoci žalobkyně se prodej domu žalované v Řečkovicích, ze kterého měla být hrazena kupní cena předmětných nemovitostí, zastavil na dva měsíce a dále upřesnila, že dne 7. 10. 2021 žalobkyně uzavřela kupní smlouvu s manželi , jméno FO, za kupní cenu o 900 000 Kč vyšší, než jaká byla sjednána s žalovanou. Žalovaná zopakovala, že nebyla ze strany žalobkyně k uzavření kupní smlouvy vyzvána, od SSBK žalobkyně neodstoupila. Žalovaná též uvedla, že vše probíhalo bez problémů, než do procesu koupě předmětných nemovitostí vstoupil pan , jméno FO, , který na jednání dne 26. 4. 2021 změnil jednostranně dohodnutou konstrukci tak, že předložil SSBK, nepřipustil debatu o termínu 30. 6. 2021. Žalovaná byla postupem pana , jméno FO, zatlačena do kouta. Žalovaná tedy situaci vnímala tak, že byla v tísni, její svoboda vůle byla nenadálým sledem událostí zasažena. S ohledem na uvedené považuje žalovaná SSBK za neplatnou pro rozpor s dobrými mravy.6. Dokazování bylo provedeno listinnými důkazy a výpovědí svědka , jméno FO, .7. Z SSBK soud zjistil, že ji uzavřeli účastníci dne 5. 5. 2021. V čl. II. odst. 2 smlouvy se účastníci zavázali nejpozději do 30. 6. 2021 uzavřít kupní smlouvu, podle níž měla žalobkyně prodat žalované za v SSBK uvedených podmínek nemovitosti v k. ú. Zastávka, a to pozemek p. č. , hodnota, a pozemek p. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, (dále jen „předmětné nemovitosti“). Žalovaná se zavázala předmětné nemovitosti za v SSBK uvedených podmínek koupit. V čl. II. odst. 3 SSBK se účastníci zavázali uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti do 7 dnů od písemného potvrzení , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta, kterým bude prokázáno připsání celé kupní ceny na zvláštní účet. Dle čl. III. SSBK činila kupní cena 6 500 000 Kč. V čl. IV. odst. 1 se žalovaná zavázala uhradit celou kupní cenu před podpisem kupní smlouvy, nejpozději do 30. 6. 2021, a to na zvláštní účet úschovy , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta. Dle čl. IV. odst. 3 v případě neuhrazení kupní ceny dle VI. odst. 1 má žalobkyně právo od SSBK odstoupit se všemi následky s tím spojenými včetně práva na náhradu případně vzniklé škody a na smluvní pokutu v souladu s čl. VI. odst. 2 SSBK. V čl. VI. odst. 1 smlouvy bylo sjednáno, že pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy v termínu stanoveném v čl. II. SSBK z důvodů na straně žalobkyně, je žalobkyně povinna zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč. V čl. VI odst. 2. bylo sjednáno, že pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy v termínu stanoveném v čl. II. SSBK z důvodů na straně žalované, je žalovaná povinna zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 150 000 Kč.8. Z e-mailu , tituly před jménem, , jméno FO, jednajícího za , právnická osoba, , jméno FO, ze dne 3. 5. 2021 bylo zjištěno, že , jméno FO, byl zaslán návrh kupní smlouvy, návrh smlouvy o advokátní úschově finančních prostředků a návrh na vklad práva do katastru nemovitostí jako podklady pro vyhotovení SSBK.9. Z e-mailové komunikace ze dne 4. 5. 2021 je patrno, že , jméno FO, zasílal k odsouhlasení SSBK společnosti , právnická osoba, , která se zněním SSBK souhlasila, pouze vytkla odstranění všech znaků třetí osoby (Gold class reality), navrhla vyjmutí článku, dle kterého bude jedno pare smlouvy pro tuto třetí osobu, a navrhla zvýšit smluvní pokutu na 500 000 Kč. Se změnami , jméno FO, souhlasil, a to vyjma výše smluvní pokuty s tím, že tato bude zacho