10 C 89/2021-108 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 25. 2. 2021 domáhala po žalovaných zaplacení částky ve výši 160 500 Kč rovným dílem, a to s příslušenstvím z titulu nezaplacené smluvní pokuty. Žalobkyně uvedla, že dne 4. 11. 2020 uzavřela se žalovanými kupní smlouvu [číslo] jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. 65, jehož součástí je stavba [adresa], dále pozemku parc. č. st. 66, pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] to vše v k.ú. [obec] (dále také„ nemovitosti“). Kupní cena byla sjednána ve výši 3 210 000 Kč, a žalobkyně ji uhradila řádně a včas. Žalovaní se v kupní smlouvě zavázali zajistit výmaz zástavního práva váznoucího na nemovitostech, jakož i výmaz zákazu zcizení a zatížení nemovitostí, sjednaných ve prospěch [právnická osoba], [IČO] (dále jen„ banka“), a to bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 15 dnů od vyplacení částky podle kupní smlouvy z účtu úschovy na účet banky. Úschova byla mezi účastníky sjednána smlouvou o úschově ze dne 4. 11. 2020. Schovatel vyplatil dne 12. 11. 2020 smluvenou částku 1 457 957,51 Kč bance, a lhůta pro zajištění výmazu zástavního práva a zákazu zcizení zatížení tak uplynula dnem 27. 11. 2020. Žalovaní porušili svůj závazek ze smlouvy, neboť k výmazu zástavního práva a zákazu zcizení zatížení došlo až po urgenci žalobkyně dne 25. 1. 2021, tedy dva měsíce po uplynutí sjednané lhůty. Protože se žalovaní pro tento případ zavázali zaplatit smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny, požadovala žalobkyně její zaplacení včetně úroku z prodlení od 29. 11. 2020 do zaplacení. S ohledem na to, že žalovaní nebyli zavázáni k placení smluvní pokuty společně a nerozdílně, požadovala žalobkyně její zaplacení rovným dílem. Žalobkyně považovala ujednání o smluvní pokutě za platné s ohledem na dvě lhůty k zaplacení smluvní pokuty, které si neodporují. Žalovaní se o vyplacení peněz nijak nezajímali, přestože věděli, že k výplatě peněz muselo dojít nejpozději do 30. 11. 2020. Žalobkyně nepovažovala za relevantní ani námitku žalovaných, že smluvní pokuta je v rozporu s dobrými mravy. 2. Žalovaní považovali nárok žalobkyně za nedůvodný a navrhli, aby soud žalobu zamítl. Žalovaní potvrdili, že mezi účastníky byla dne 4. 11. 2020 uzavřena kupní smlouva, na základě které prodali žalobkyni předmětné nemovitosti. Mezi stranami bylo sjednáno, že žalobkyně má nárok na zaplacení smluvní pokuty v důsledku porušení povinnosti žalovaných spočívající v tom, že včas nezajistí výmaz zástavního práva a zákazu zcizení. Smlouva však podle žalovaných obsahuje dvě lhůty k zajištění tohoto výmazu. První lhůta činí dva měsíce od uzavření kupní smlouvy a druhá lhůta činí 15 dní poté, co bude bance vyplacena částka podle kupní smlouvy. Podle žalovaných je samotná povinnost, resp. lhůta k zajištění výmazu zástavního práva a zákazu zcizení nejednoznačná a neurčitá, a tedy nicotná a nemá se k ní přihlížet. Sjednání smluvní pokuty je neplatné pro nemožnost splnění závazku zajistit výmaz zástavního práva a zákazu zcizení a zatížení ve lhůtě do 15 dnů od výplaty peněz, neboť vkladové řízení, resp. povolení vkladu trvá u katastrálního úřadu nejméně 20 dní. Stanovenou povinnost tak nebylo možné objektivně splnit. Žalovaní teprve přípisem žalobkyně ze dne 7. 1. 2021 zjistili, že k výplatě příslušné částky bance došlo dne 12. 11. 2020, a tedy neznali přesné datum určující počátek běhu lhůty. Žalovaní od počátku uzavření kupní smlouvy vyvíjeli maximální úsilí směřující k výmazu zástavního práva, jakož i zákazu zcizení a zatížení nemovitosti, nicméně k tomu byla nutná součinnost banky jako zástavního věřitele. Banka však vydala toto potvrzení až následně, a žalovaní podali návrh na výmaz u příslušného katastrálního úřadu dne 25. 1. 2021. Pro případ, že by soud posoudil povinnost žalovaných k výmazu zástavního práva a zákazu zcizení jako platnou, respektive nikoliv nicotnou, žalovaní namítali, že jednání žalobkyně je v rozporu s dobrými mravy, vzhledem k tomu, že žalovaní pro splnění povinnosti nemohli učinit více, než učinili. Žalovaní rovněž navrhli, aby soud případně moderoval výši smluvní pokuty. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 4. 11. 2020 uzavřeli kupní smlouvu [číslo] jejímž předmětem byl úplatný převod vlastnického práva k nemovitostem žalovaných. Kupní cena podle smlouvy činila 3 210 000 Kč, a žalobkyně ji uhradila žalovaným řádně a včas. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že žalovaní se v kupní smlouvě zavázali zajistit výmaz zástavního práva váznoucího na nemovitostech, jakož i výmaz zákazu zcizení a zatížení nemovitostí, sjednané ve prospěch [právnická osoba], [IČO]. Účastníci rovněž uzavřeli smlouvu o úschově dne 4. 11. 2020. Mezi účastníky bylo rovněž nesporné, že dne 25. 1. 2021 došlo k podání návrhu na výmaz zástavního práva a zákazu zcizení a zatížení předmětných nemovitostí na příslušný katastr nemovitostí. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. 4. Z kupní smlouvy [číslo] ze dne 4. 11. 2020 soud zjistil, že žalovaní touto smlouvou prodali žalobkyni každý svůj spoluvlastnický podíl o velikosti jedné ideální poloviny na předmětných nemovitostech. Kupní cena podle smlouvy činila 3 210 000 Kč. První část kupní ceny ve výši 50 000 Kč byla žalobkyní zaplacena jako záloha na kupní cenu na účet zprostředkovatele, tj. [právnická osoba] reality holding, a.s., a zbývající část kupní ceny ve výši 3 160 000 Kč měla žalobkyně zaplatit do pěti pracovních dní od podpisu smlouvy do advokátní úschovy schovatele JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta. Z této částky měla být schovatelem zaslána částka ve výši 1 457 947,51 Kč na vnitřní úvěrový účet žalovaných vedený u banky pod č. [bankovní účet], a to jako úhrada zbývající části pohledávky zajištěné zástavním právem váznoucím na předmětných nemovitostech. Tato částka měla být schovatelem zaplacena bance způsobem a v termínu stanoveném ve vyjádření banky ze dne 1. 10. 2020, který tvořil přílohu č. 2 smlouvy, a to nejpozději do 30. 11. 2020, jak vyplývá z článku [číslo] smlouvy. Částka 400 000 Kč měla být zaslána schovatelem na sjednaný účet do pěti pracovních dní od podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí a zbývající část ve výši 1 302 052,49 Kč měla být vyplacena žalovaným do pěti pracovních dní poté, co byl schovateli předložen list vlastnictví prokazující vlastnické právo žalobkyně prosté právních vad. Ze smlouvy dále vyplývá, že současně s touto smlouvou byla uzavřena smlouva o advokátní úschově finančních prostředků, která blíže upravovala podmínky úhrady kupní ceny a její výplaty. Z článku 4 smlouvy vyplývá, že na nemovitostech vázlo zástavní právo smluvní, jakož i zákaz zcizení a zatížení nemovitosti ve prospěch banky, zřízené v souvislosti s úvěrem čerpaným žalovanými, který měl být doplacen z kupní ceny podle článku 3 smlouvy. V článku [číslo] smlouvy se žalovaní zavázali zajistit výmaz výše uvedeného zástavního práva, jakož i zákazu zcizení a zatížení, a to nejpozději do dvou měsíců od uzavření kupní smlouvy. Žalovaní se současně v článku [číslo] zavázali zajistit tento výmaz zástavního práva a zákaz zcizení zatížení bez zbytečného odkladu, nejpozději však do 15 dnů od poté, co bude bance vyplacena částka podle bodu [číslo] smlouvy. Podle článku 7.1. smlouvy si strany sjednali smluvní pokutu ve výši 0,05% z kupní ceny za každý den prodlení (tj. 16 050 Kč), pokud by žalobkyně nezaplatila kupní cenu ani v dodatečné lhůtě deseti pracovních dní po sjednaném datu splatnosti kupní ceny. Podle článku 7.7. smlouvy se účastníci dohodli, že pro případ, že by žalovaní nezajistili výmaz zástavního práva a zákazu zcizení zatížení podle článku 4, odst. 4.1.1 smlouvy, byli povinni zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny, tj. 160 500 Kč. Podle článku 8.2 smlouvy měl schovatel podat návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch žalobkyně na příslušný katastrální úřad po vyplacení sjednané částky bance a předložení souhlasu banky se zcizením a zatížením předmětu převodu. V bodě 9.6 smlouvy smluvní strany prohlásily, že si tuto smlouvu před jejím podepsáním přečetly a s jejím obsahem souhlasí, a že tato smlouva je výrazem jejich pravé, svobodné a vážné vůle a na důkaz toho ji podepsaly. 5. Z potvrzení o výši zůstatku úvěru – mimořádná splátka ze dne 1. 10. 2020 soud zjistil, že banka sdělila první žalované [celé jméno žalované], že souhlasí s předčasným splacením úvěru v případě, že v období od 1. 11. 2020 do 30. 11. 2020 jí bude na účet uhrazena částka 1 457 947,51 Kč. V případě pozdějšího připsání finančních prostředků na účet, měli žalovaní úvěr nadále splácet. Banka se současně zavázala k vyhotovení listin potřebných k výmazu zástavního práva k zastaveným nemovitostem a k ukončení veškerých zajišťovacích dokumentů neprodleně po předložení aktuálního listu vlastnictví k předmětným nemovitostem a po úplném splacení úvěru. 6. Ze smlouvy o úschově ze dne 4. 11. 2020 vyplývá, že ji uzavřeli žalovaní jako prodávající a žalobkyně jako k