11 C 195/2019 — Okresní soud v Berouně

1. Žalobce se domáhal přisouzení částky 50 000 Kč s příslušenstvím z titulu vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. Žalobu odůvodnil takto: Žalobce uzavřel s žalovanou coby zprostředkovatelem dne 15. 11. 2018 rezervační smlouvu, na základě které se žalovaná zavázala učinit kroky směřující k uzavření převodní smlouvy s vlastníkem, společností [právnická osoba], přičemž předmětem takové budoucí převodní smlouvy měla být koupě pozemku, na němž měl vlastník postavit rodinný dům za celkovou kupní cenu 5 500 000 Kč. V souvislosti s uzavřením rezervační smlouvy zaplatil žalobce dne 15. 11. 2018 v sídle žalovaného rezervační poplatek ve výši 50 000 Kč, který měl být později započítán na kupní cenu. Na základě rezervační smlouvy mělo dojít po zaplacení rezervačního poplatku k rezervaci nemovitosti do 31. 3. 2019 s tím, že pokud by do tohoto dne nedošlo k uzavření převodní smlouvy, mohly strany od rezervační smlouvy odstoupit. Následně dne 12. 2. 2019 došlo mezi účastníky k uzavření nové rezervační smlouvy. Později došlo k uzavření nové rezervační smlouvy ze dne 12. 2. 2019 mezi žalobcem a žalovaným, která na rozdíl od první rezervační smlouvy obsahuje závazek vlastníka dokončit výstavbu do 1. 12. 2019 a v níž naopak absentuje ujednání o možnosti odstoupit od smlouvy. V této smlouvě bylo stvrzeno složení rezervačního poplatku 50 000 Kč žalobcem. Převodní smlouva o převodu nově vybudované nemovitosti nebyla do 31. 3. 2019 uzavřena a žalobce ani nebyl vyzván k jejímu uzavření. Proto požádal o vrácení rezervačního poplatku dle čl. II odst. 3 rezervačních smluv. Rezervační poplatek měl být vrácen do 10. 4. 2019, k čemuž však nedošlo. Proto žalobce požaduje vedle zaplacení částky 50 000 Kč zákonný úrok z prodlení z této částky od 11. 4. 2019 do zaplacení. Žalobce doplnil, že dle uzavřené rezervační smlouvy se předpokládalo uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní, která je také v rezervační smlouvě označována jako smlouva převodní. Pokud nyní žalovaná argumentuje, že žalobce nesdělil žalované, jakým způsobem budou financovat koupi nemovitosti, měl být při uzavírání rezervační smlouvy upozorněn nato, že nelze způsob úhrady formulovat pouze jako úhradu z prodeje svého bytu. Rezervační smlouva by pak nebyla uzavřena. Žalobce v tom spatřuje zřejmý zájem žalované inkasovat rezervační poplatek a teprve následně přesvědčovat žalobce o tom, že jeho investiční plán je nereálný. Žalovaná nezprostředkovala prodej bytu žalobce a jeho manželky paní [příjmení] a ani příležitost k tomuto prodeji. 2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Argumentovala, že lhůta sjednaná k uzavření převodní smlouvy, tj. 31. 3. 2019 nemohla být splněna, neboť žalobce neposkytl nezbytnou součinnost, a to konkrétně informaci o tom, jakým způsobem bude hrazena kupní cena. Pouhý příslib, že cena bude uhrazena z kupní ceny za byt žalobce, který žalobce zamýšlel prodat, nepostačoval. Žalovaná opakovaně písemně i telefonicky vyzývala k poskytnutí součinnost ohledně tohoto bodu, avšak bezvýsledně. Účastníci jednali o uzavření zprostředkovatelské smlouvy, jejímž předmětem mělo být zprostředkování bytu žalobce a jeho manželky. Přestože návrh této zprostředkovatelské smlouvy žalobce nepodepsal, účastníci se podle něj chovali. Žalovaná inzerovala prodej bytu žalobce a zajistila pro něj zájemkyni připravenou jej koupit, a to paní [příjmení]. Žalobce a jeho manželka však od prodeje svého bytu ustoupili. Paní [příjmení] přitom byla připravena zaplatit za byt žalobce kupní cenu 5,5 miliónu Kč a nechat žalobce v bytě bydlet až do dokončení stavby jejich domu. Důvod, proč nedošlo k realizaci prodeje bytu, leží na straně žalobce. Žalovaná coby realitní kancelář odvedla v souvislosti se záměrem žalobce prodat svůj byt množství práce, které přišlo vniveč a které ji nebylo zaplaceno. Ještě v květnu 2019 žalovaná činila další návrhy s cílem dokončení transakce. Žalobce a jeho manželka současně nedoložili, jakým způsobem bude cena za dům, o který měli zájem, zaplacena. Smlouva, jejímž předmětem měl být převod rodinného domu na žalobce, tak nebyla uzavřena z důvodů na straně žalobce, a proto žalobci nevzniklo právo na vrácení zaplaceného rezervačního poplatku. I v případě, že by soud v tomto ohledu dospěl k opačnému závěru, měla by být dle žalobce žaloba zamítnuta, neboť nárok žalobce by v takovém případě zanikl započtením proti pohledávce žalované za žalobcem z titulu zaplacení zprostředkovatelské odměny za zprostředkování prodeje bytu. 3. Mezi účastníky řízení je nesporné, že žalovaná je obchodní společností provozující činnost realitní kanceláře. 4. V řízení bylo prokázáno, že účastníci dne 15. 11. 2018 uzavřeli rezervační smlouvu, v níž se konstatuje, že žalobce (jakožto složitel) má zájem o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní (s tím, že tato se dále v textu rezervační smlouvy označuje také„ převodní smlouva“) s vlastníkem nemovitostí, kterým je [právnická osoba], konkrétně pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], kdy na této stavební parcele se na základě platného stavebního povolení zavazuje vlastník nemovitosti vybudovat stavbu rodinného domu. Žalobce jakožto složitel se zavázal učinit všechny potřebné kroky k tomu, aby byla uzavřena převodní smlouva za podmínek sjednaných v rezervační smlouvě, tzn. že kupní cena bude činit 5 500 000 Kč, přičemž v této ceně je zahrnut rezervační poplatek, vlastník nemovitostí je povinen předat nemovitosti do 10 dnů ode dne, v němž mu bude uhrazena kupní cena. Ohledně kupní ceny za nemovitost smlouva počítá i s možností uhradit ji z hypotečního úvěru. Ve smlouvě se konstatuje zaplacení rezervačního poplatku ve výši 50 000 Kč, který je součástí kupní ceny. Ohledně možnosti jeho vrácení bylo ujednáno, že bude vrácen složiteli v případě, že vlastník nemovitosti nepřistoupí k podpisu převodní smlouvy z důvodů ležících na jeho straně nebo jinak znemožní či zmaří uzavření převodní smlouvy. Stejně tak bude rezervační poplatek složiteli vrácen v případě, kdy dojde ke znemožnění či zmaření uzavření převodní smlouvy jednáním zprostředkovatele. 5. Dále bylo prokázáno, že dne 12. 2. 2019 uzavřeli účastníci další rezervační smlouvu, v níž byla nemovitost, o jejíž budoucí převod se jedná označena jako pozemek parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Kupní cena pozemku a na něm vybudované stavby rodinného domu byla stanovena shodně jako v předchozí smlouvě částkou 5 500 000 Kč. Ohledně smlouvy o budoucí smlouvě kupní bylo ujednáno, že kromě uvedené kupní ceny v ní bude ujednán závazek vlastníka nemovitostí předat je do 10 dnů ode dne, v němž bude uhrazena kupní cena, přičemž vlastník se zaváže dokončit výstavbu nejpozději do 1. 12. 2019. Opět je počítáno i s možností financovat kupní cenu hypotečním úvěrem. Žalovaná jakožto zprostředkovatel a vlastník nemovitostí se zavázali nemovitost pro složitele (žalobce) rezervovat od okamžiku úhrady rezervačního poplatku do 31. 3. 2019 a současně se zavázali v této lhůtě uzavřít převodní smlouvu. Konstatuje se již provedení úhrada rezervačního poplatku ve výši 50 000 Kč. 6. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že důvodem uzavření této, v pořadí druhé, rezervační smlouvy byla skutečnost, že žalobce si z realizovaného developerského projektu v [katastrální uzemí] vybral jiný rodinný dům. 7. Ohledně zaplacení rezervačního poplatku 50 000 Kč byl žalovanou vystaven příjmový pokladní doklad. Přípisem ze dne 21. 5. 2019 vyzval žalobce žalovanou k jeho vrácení. 8. Na základě shodujících se tvrzení účastníků má soud za prokázané, že žalobce a jeho manželka od počátku, tzn. od 15. 11. 2018, kdy byla uzavřena první z rezervačních smluv, zamýšleli financovat pořízení rodinného domu v [obec] z kupní ceny utržené z prodeje svého bytu v [obec] – [anonymizováno]. 9. Dále je mezi účastníky řízení nesporné, že žalovaná vyvíjela činnost směřující ke zprostředkování prodeje bytu žalobce a jeho manželky. Tento byt o velikosti 65 m2 v [obec a číslo], ulice [ulice], nabízela od 23. 11. 2018 za cenu 5 500 000 Kč. Ohledně zprostředkování prodeje bytu nebyla mezi účastníky uzavřena zprostředkovatelská smlouva a žalobce v souvislosti se zprostředkováním prodeje bytu nehradil žalované žádnou odměnu. 10. V řízení bylo prokázáno, že o vážným zájemcem o koupi bytu žalobce a jeho manželky byla paní [jméno] [příjmení], která absolvovala prohlídku bytu, a pro níž tento byt následně žalovaná rezervovala, což vyplývá z e-mailového sdělení žalované ze dne 15. 1. 2019 (č. l. 62 soudního spisu). K uskutečnění prodeje bytu paní [jméno] [příjmení] nedošlo. [jméno] [příjmení] v e-mailovém sdělení ze dne 11. 7. 2019 (č. l. 63 soudního spisu) žalované napsala, že byt chtěla koupit a měla k dispozici finanční prostředky na úhradu celé kupní ceny. Bohužel jednání s majiteli bytu bylo časové zdlouhavé a nejednoznačné. Vzhledem k potřebě koupit nemovitost co nejdříve se rozhodla od koupi této nemovitosti odstoupit. 11. Svědkyně [jméno] [příjmení] v řízení vypověděla, že byla vážným zájemcem o koupit bytu žalobce a jeho manželky za cenu 5 500 000 Kč. Nechtěla, aby fin