16 C 249/2023-159 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobou doručenou soudu dne 14. 7. 2023 se žalobkyně po žalovaném domáhá zaplacení částky 711 570 Kč s příslušenstvím představující náhradu způsobené škody. Žalobkyně v žalobě dále uvádí, že využila realitních služeb žalovaného, který jí zprostředkoval koupi nemovitých věcí v katastrálním území , adresa, . Na základě zprostředkovatelských služeb žalovaného došlo dne 17. 7. 2020 k uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní jako kupující a společností , právnická osoba, . jako prodávající. Žalovaný byl žalobkyní, respektive jejím manželem, již od počátku informován, že kupní smlouvu bude uzavírat z pozice podnikatelského subjektu a v této souvislosti byl žalovaný dotazován na možnost odpočtu DPH z kupní ceny nemovitostí. Pro žalobkyni se jednalo o klíčový aspekt celé koupě, neboť bez možnosti vrácení DPH by pro ni nebyla koupě z ekonomického hlediska výhodná. Žalobkyně a její manžel v dané věci jednali se zaměstnancem žalovaného, s panem , jméno FO, , který žalobkyni sdělil, že nemovitosti prodává právnická osoba a bude tak možné uplatnit odpočet DPH. , jméno FO, sdělil žalobkyni navrhovanou kupní cenu ve výši 4 100 000 Kč, žalobkyně tak logicky očekávala, že z této částky bude možný odpočet DPH s tím, že pan , jméno FO, žalobkyni ujišťoval, že z kupní ceny se odečte složená záloha na kupní cenu a rovněž částka DPH. Dále došlo k uzavření rezervační smlouvy, již v této smlouvě bylo kalkulováno s částkou DPH. , jméno FO, při procházení rezervační smlouvy s žalobkyní a jejím manželem přímo ukazoval žalobkyni, kde je uveden údaj o DPH a opětovně ji ujistil o možnosti odpočtu DPH. Následně došlo ve věci k vypracování konceptu kupní smlouvy, v níž byl uveden jako kupující manžel žalobkyně a byla uvedena kupní cena bez vyčíslení DPH. Manžel žalobkyně pak koncept kupní smlouvy připomínkoval, kdy došlo ke změně v osobě kupující na žalobkyni a především došlo k doplnění znění kupní ceny, že se jedná o cenu s DPH a vyčíslení kupní ceny bez DPH. Poté byl realizován samotný převod vlastnického práva k nemovitým věcem a úhrada kupní ceny ve výši 4 100 000 Kč ze strany žalobkyně. Až po samotné realizaci převodu a úhradě kupní ceny byla ze strany prodávající společnosti vystavena žalobkyni faktura na kupní cenu, v níž bylo uvedeno nulové DPH. Poté, co žalobkyně obratem kontaktovala pana , jméno FO, , ten jí sdělil, že prodávající společnost je v tomto případě osvobozena od platby DPH. Žalobkyně tak má za to, že byla ze strany žalovaného, respektive jejího zaměstnance uvedena v omyl, v jehož důsledku byla žalobkyni způsobena škoda ve výši DPH, tj. částky 711 570 Kč. Žalobkyně v dané věci dovozuje odpovědnost žalovaného za způsobenou škodu s ohledem na to, že žalovaný vystupoval z pozice realitního zprostředkovatele, u něhož je zcela zásadní informační povinnost. Žalobkyně rovněž odkázala na řízení vedené u Okresního soudu v Táboře pod sp. zn. 4059/2021, ve kterém bylo prokázáno, že pan , jméno FO, , zaměstnanec žalovaného, byl seznámen se skutečností, že prodávající společnost je osvobozena od platby DPH, ještě před podpisem kupní smlouvy. Tuto informaci žalobkyni nesdělil a naopak žalobkyni utvrdil v tom, že odpočet DPH bude možné provést. Žalobkyně zaslala žalovanému předžalobní výzvu. Žalovaný však reagoval negativně a popřel jakoukoliv svou odpovědnost za způsobenou škodu. Vedle dlužné jistiny je požadován také zákonný úrok z prodlení od 16. 5. 2022 (reakce žalovaného na předžalobní výzvu) do zaplacení.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, a to ani zčásti. Odkázal na závěr Okresního soudu v Táboře o neplatnosti uzavřené kupní smlouvy. Žalobkyně zjevně nemá zájem na vrácení celé kupní ceny oproti vrácení nemovitostí původnímu vlastníkovi, společnosti , právnická osoba, ., neboť nemovitosti v důsledku vývoje cen na trhu výrazně narostly na ceně a žalobkyně se vedle ponechání si nemovitostí snaží vytěžit ještě jakési další plnění ve svůj prospěch. Aby se zdejší soud mohl nárokem žalobkyně na náhradu škody vůbec zabývat, musel by dospět k závěru, že smlouva byla platně uzavřena. Pokud by totiž kupní smlouva platně uzavřena nebyla, nemohla jakákoliv škoda ani hypoteticky vzniknout, protože žalobkyně v takovém případě nemovitosti platně nenabyla a nemůže nárokovat a uplatňovat jakoukoliv škodu, když má nárok na vrácení poskytnutého plnění, tj. celé zaplacené kupní ceny. Žalovanému je rovněž známo, že v řízení před Okresním soudem v Táboře probíhalo také odvolací řízení. Žalované však není znám jeho výsledek. Pokud by došlo k potvrzení rozhodnutí soudu prvního stupně, tak s ohledem na předchozí argumentaci je žalobou uplatňovaný nárok nesmyslný. Pokud odvolací řízení skončilo úplným či částečným úspěchem žalobkyně, znamenalo by to, že žalobkyně obdržela či měla obdržet plnění od žalované společnosti , právnická osoba, Žalobkyně by pak v tomto řízení uplatňovala stejný nárok v totožné výši znovu, pak by se jednalo o nemravné jednání a prakticky jednání protiprávní. Stejné by platilo i pokud odvolací řízení skončilo jiným způsobem, například smírem či mimosoudním řešením, jehož výsledkem bylo jakékoliv plnění žalobkyni. V neposlední řadě pak žalovaný namítal, že přestože se žalobkyně domáhá náhrady škody, žádná škoda v této věci nevznikla a ani vzniknout nemohla. Přestože se jedná o občanskoprávní spory, je nutné analyzovat rovněž povinnosti účastníků, respektive povinnosti žalobkyně z pohledu daňových předpisů, a to především z hlediska zákona o dani z přidané hodnoty. Je nespornou skutečností, že rozpis kupní ceny na cenu s DPH a bez DPH provedla v textu kupní smlouvy právní zástupkyně žalobkyně, jednajíce jménem žalobkyně, úpravou textu kupní smlouvy a pak vznikl jakýsi paskvil, který za žádných okolností nemohl vést k tomu, že by žalobkyně měla reálný nárok na odpočet DPH. V této souvislosti právní zástupce odkázal na zákon o DPH, na režim tzv. přenesené daňové povinnosti dle § 56 odst. 6. Není tak vůbec rozhodné, co sdělil žalobkyni , jméno FO, . Pokud by bylo hypoteticky uvažováno o tom, že žalobkyně utrpěla nějakou škodu, je jisté, že za ni nemůže odpovídat žalovaný. Žalobkyně totiž zjevně pomíjí, že odpočet DPH obecně možný byl, a to i v situaci, že byla prodávající společnost od DPH osvobozena, nemožnost uplatnit odpočet DPH nezpůsobilo sdělení , jméno FO, , ať již v daném případě bylo jakékoliv, ale neodborná a nedomyšlená úprava textu kupní smlouvy o rozdělení kupní ceny na část bez DPH a s DPH bez řešení konsekvencí takové úpravy, které provedla tehdejší právní zástupkyně žalobkyně. Úprava prakticky vyloučila možnost uplatnění odpočtu DPH, za což nemůže nijak odpovídat žalovaný. Dále žalovaný poukázal na to, že žalobkyně nebyla s žalovaným v žádném smluvním vztahu, neboť smlouva o zprostředkování byla uzavřena s prodávající společností , právnická osoba, a žalovaný s žalobkyní neuzavřel ani rezervační smlouvu, kterou uzavřel prodávající s manželem žalobkyně. Pokud žalobkyně opírá svůj nárok o ustanovení § 2950 občanského zákoníku, pak podmínkou vzniku povinnosti k náhradě škody je úplatné poskytnutí informace nebo rady. Žalovaný však žalobkyni nikdy žádné informace ani rady za úplatu neposkytl. A neučinil tak ani , jméno FO, . Odměnu za realitní činnost uhradil žalovanému prodávající. Taktéž žalovaný popřel, že by , jméno FO, byl někdy zaměstnancem žalovaného. V neposlední řadě poukázal na to, že žalobkyně uzavřela kupní smlouvu jako podnikatel, navíc právně zastoupený podnikatel, který je navíc plátcem DPH a měla úpravu týkající se daně z přidané hodnoty sama znát. Žalobkyně si tak měla a musela být vědoma, jaké povinnosti má dle zákona o DPH plnit a jaké ujednání má být obsaženo v kupní smlouvě, pokud si chtěla uplatnit odpočet DPH. Pokud tak neučinila, nemůže to jít k tíži žalovaného. Žalobkyně navíc smlouvu uzavřela jako podnikatel, který v rozhodné době v rámci svých podnikatelských oprávnění měl také oprávnění k výkonu činnosti nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí a před uzavřením kupní smlouvy také oprávnění k výkonu činnosti realitní činnost, správa a údržba nemovitostí. Je tak zřejmé, že žalobkyně se snaží účelově přenášet vinu za svoji nedůslednost a pochybení své zástupkyně na třetí osoby. Pokud by tedy škoda žalobkyni hypoteticky vznikla, muselo by dojít k aplikaci ustanovení § 2918 občanského zákoníku, když je zřejmé, že by taková škoda vznikla následkem okolností, které se přičítají žalobkyni, případně žalobkyni a její právní zástupkyni, která nevhodně a vadně upravila kupní smlouvu, nikoliv však žalovanému. Proto žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby.3. Dokazováním byl zjištěn následující skutkový stav. Dne 1. 2. 2020, uzavřel žalovaný se společností , právnická osoba, . jako převodcem smlouvu o zprostředkování s tím, že žalovaný jako zprostředkovatel bude posuzovanou nemovitou věc nabízet za kupní cenu ve výši 4 490 000 Kč, provize zprostředkovatele pak byla stanovena ve výši 4 % z kupní ceny plus DPH v zákonné výši. Za žalovaného smlouvu podepsal jeho statutární zástupce. Listinou ze dne 18. 2. 2020 žalovaný zmocnil , j