11 C 250/2021-80 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobce se svou žalobou domáhal vyloučení shora uvedené bytové jednotky z exekuce vedené proti povinné [celé jméno původní účastnice] s tím, že tuto nemovitost zakoupil v době, kdy na listu vlastnictví nebyla evidována jakákoliv poznámka o probíhající exekuci a jedinou závadou váznoucí na nemovitosti bylo zástavní právo zapsané ve prospěch [právnická osoba], posléze vymazané. Teprve v dubnu 2021 se žalobce dozvěděl o vydání exekučního příkazu na prodej bytové jednotky. Žalobce se jako laik spolehl na údaje zapsané v katastru nemovitostí, podobně jako na jednání úvěrující banky, realitní kanceláře a jejího advokáta, tudíž nemohl předpokládat, že nemovitost je zatížena právní vadou a že exekutor nařídí její prodej s odstupem několika let po zahájení exekuce proti povinné. Závěrem poukázal na rozpor jednání žalované s dobrými mravy s tím, že má k dispozici i jiné způsoby exekuce. 2. Žalovaná naopak navrhla zamítnutí žaloby s tím, že povinná [celé jméno původní účastnice] nebyla od doručení vyrozumění exekutora o zahájení exekuce na začátku října 2018 oprávněna nakládat se svým majetkem, přesto zákaz dispozic porušila a kupní smlouvou ze dne 16. 10. 2018 převedla vlastnictví k bytu na kupujícího [jméno] [příjmení], který posléze s právními účinky vkladu ke dni 12. 9. 2019 převedl vlastnictví na žalobce. Posléze dne 19. 3. 2021 vydal exekutor Mgr. [jméno] [příjmení] exekuční příkaz na prodej předmětného bytu, čímž došlo k uplatnění námitky neplatnosti obou uzavřených kupních smluv ve vztahu ke všem dotčeným stranám smluv (v březnu a dubnu 2021) pro rozpor těchto převodů se zákazem dispozic. Z uvedeného důvodu tak považuje žalovaná obě uzavřené kupní smlouvy za neplatné. 3. O relevantních skutkových okolnostech nebylo mezi stranami sporu. Z pohledu provedeného dokazování tak lze stručně konstatovat, že vyrozumění o zahájení exekuce proti povinné [celé jméno původní účastnice] bylo doručeno do sféry její dispozice na konci září 2018. Mezi povinnou [celé jméno původní účastnice] (tehdy [příjmení]) jako prodávající a panem [jméno] [příjmení] jako kupujícím pak došlo dne 16. 10. 2018 k uzavření kupní smlouvy na převod předmětné bytové jednotky, jak patrno z této smlouvy, přičemž právní účinky vkladu vlastnického práva dle této smlouvy nastaly dne 17. 10. 2018, což plyne z výpisu z katastru nemovitostí dle stavu ke dni 1. 9. 2019. Ze stejného výpisu, který zachycuje knihovní stav k datu bezprostředně předcházejícímu uzavření kupní smlouvy mezi panem [jméno] [příjmení] jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím, pak vyplývá, že vlastnické právo převodce [jméno] [příjmení] nebylo s výjimkou práv zapsaných ve prospěch úvěrující [právnická osoba] nebylo žádným způsobem omezeno či zatíženo a není z něj patrný žádný odkaz na exekuci vedenou proti původní vlastnici paní [celé jméno původní účastnice], přičemž stejný stav trval dle dalšího výpisu z katastru nemovitostí i ke dni 19. 3. 2021 s tím, že vlastníkem bytové jednotky se stal na základě kupní smlouvy ze dne 4. 9. 2019 žalobce, a to s právními účinky vkladu ke dni 12. 9. 2019, což současně dokládá i kupní smlouva uzavřená mezi panem [jméno] [příjmení] a žalobcem. Teprve dne 19. 3. 2021 vydal exekutor Mgr. [jméno] [příjmení] exekuční příkaz č. j. [číslo jednací], kterým rozhodl o provedení exekuce prodejem předmětné bytové jednotky a který byl doručen panu [jméno] [příjmení] dne 19. 3. 2021, žalobci dne 4. 4. 2021, žalované dne 22. 3. 2021 a samotné povinné dne 4. 4. 2021, jak je zřejmé z vydaného exekučního příkazu a z doložených dodejek. Ze souhlasu [právnická osoba] ze dne 3. 9. 2019 se pak podává, že k převodu bytové jednotky z pana [jméno] [příjmení] na žalobce došlo se souhlasem úvěrující banky. 4. Vzhledem k tomu, že shora uvedenými důkazy lze mít skutkový stav věci (i jinak nesporný) za dostatečně prokázaný, zamítl soud důkazní návrhy nadbytečné a návrhy irelevantní, které nebyly způsobilé objasnit skutkový stav věci. 5. Předmětem posouzení tak byl takový skutkový stav, kdy povinná po účinném doručení vyrozumění o zahájení exekuce převedla svou bytovou jednotku na jinou osobu, která ji posléze vlastnila přibližně jeden rok, aby ji v říjnu 2019 převedla na žalobce. V mezidobí byly v rámci vedené exekuce ze strany exekutora Mgr. [jméno] [příjmení] prováděny jiné úkony, přičemž teprve v březnu 2021, tedy dalšího půldruhého roku po nabytí vlastnictví k bytu ze strany žalobce, exekutor rozhodl o provedení exekuce prodejem předmětného bytu. 6. Podle ustanovení § 44 odst. 1 zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád, v rozhodném znění, zašle exekutor vyrozumění o zahájení exekuce povinnému nejpozději s prvním exekučním příkazem, který mu v exekučním řízení doručuje, přičemž toto vyrozumění byl exekutor povinen zaslat též katastrálnímu úřadu ve svém územním obvodu. V dané věci sice exekutor zaslal vyrozumění o zahájení exekuce povinné, nicméně již opominul zaslat stejné vyrozumění k zápisu do katastru nemovitostí, a to přinejmenším do března 2021. Bez tohoto opominutí by řešený sporu vůbec nevznikl, neboť žalobce by bytovou jednotku vůbec nekoupil. Podle ustanovení § 44a odst. 1 zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád, v rozhodném znění, pak platí, že nerozhodl-li exekutor podle § 44 odst. 4 jinak, nesmí povinný po doručení vyrozumění nakládat se svým majetkem včetně nemovitostí a majetku patřícího do společného jmění manželů, vyjma běžné obchodní a provozní činnosti, uspokojování základních životních potřeb svých a osob, ke kterým má vyživovací povinnost, a udržování a správy majetku. Právní jednání, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatné. Právní jednání se však považuje za platné, pokud námitku neplatnosti nevznese exekutor, oprávněný, nebo přihlášený věřitel, aby zajistili uspokojení vymáhané pohledávky. Právní účinky vznesení námitky neplatnosti nastávají od účinnosti právního jednání, dojde-li exekuční příkaz nebo jiný projev vůle exekutora, oprávněného, nebo přihlášeného věřitele všem účastníkům právního jednání, k němuž exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel vznesl námitku neplatnosti. V poměrech nadepsané věci to znamená tolik, že obě kupní smlouvy, kterými byla převáděna předmětná bytová jednotka, byly v době jejich podpisu uzavřeny platně, neboť k uplatnění námitky neplatnosti převodů došlo teprve dva a půl roku po doručení vyrozumění o zahájení exekuce povinné, a to na jaře 2021. Právní účinky vznesené námitky neplatnosti sice nastávají zpětně ke dni účinnosti právního jednání, kterým povinná porušila uloženou povinnost, nicméně nelze přehlédnout, že žalobce nenabyl nemovitost od povinné, nýbrž od třetí osoby, která v době převodu směla s nemovitostí volně nakládat a se kterou uzavřel tehdy platnou smlouvu. Ve věci tak jde o řešení konfliktu mezi zájmy oprávněné, která si daného exekutora sama vybrala a svými úkony může zásadně ovlivňovat průběh exekučního řízení a dokonce se pro případ pochybení exekutora domoci náhrady vzniklé újmy, a zájmy žalobce, který jednal v důvěře v obsah zápisu v katastru nemovitostí a žádným způsobem při nabytí bytové jednotky nepochybil. Tento konflikt byl judikaturou vrcholných soudů řešen ve prospěch oprávněných pouze v těch případech, kdy právní úprava pozdější převod postihovala sankcí v podobě absolutní neplatnosti a jednalo se o prvý převod od povinného (př. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. 12. 2020, 22 Cdo 1980/2020), nicméně o tento případ se v řešené věci nejedná, neboť rozhodná úprava je založena na neplatnosti toliko relativní, navíc žalobce nabýval bytovou jednotku od osoby, která v dispozicích s ní omezena nebyla. Jde-li o řešení nastíněného konfliktu v důsledku pozdějšího (tj. zpětného zneplatnění) uplatnění námitky relativní neplatnosti, pak tento recentní judikatura vrcholných soudů v obdobných věcech (při porušení pravidel dispozic s majetkem ve společném jmění manželů) vyřešila ve prospěch ochrana dobrověrného nabyvatele podle ustanovení § 984 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého svědčí stav zapsaný ve veřejném seznamu ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné dle zapsaného stavu (př. usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 6. 2020, sp. zn. 21 Cdo 3017/2019; obdobně pak Králík, M.: Společné jmění manželů a rok 2020, Právní rozhledy č. 3/ 2021). Závěr o tom, že by bylo možno s odstupem řady let zpětně zpochybnit nabytí vlastnického práva k nemovitosti ze strany osob, které jej nabyly v dobré víře od osob zapsaných v katastru nemovitostí a nijak neomezených v dispozicích s nemovitostmi, v zájmu vymáhajícího věřitele, který svými úkony mohl ovlivňovat postup exekutora v exekučním řízení, považuje soud na neudržitelný. Z vyložených důvodů soud konflikt mezi právem žalobce na ochranu jeho absolutního vlastnického práva a právem žalované uspokojit svou vymahatelnou pohledávku z určitého jednotlivého majetkového kusu, před lety náležejícího povinné, vyřešil ve prospěch žalobce a žalobě vyhověl. 7. Žalobce byl ve věci zcela úspěšným, proto mu dle ustanovení § 142 odst.