10 C 187/2023-25 — Okresní soud v Chebu

1. Žalobce se svou žalobou domáhal vyklizení shora ve výroku tohoto rozsudku uvedeného bytu žalovanou s tím, že žalobce je vlastníkem předmětné nemovitosti. Žalobce a žalovaná neuzavřeli žádnou písemnou formu nájemní smlouvy a veškerá dohoda byla pouze ústní. Žalobce přenechal byt žalované k užívání zhruba před třemi lety s tím, že si nenárokoval žádnou nájemní částku a žalovaná si měla platit pouze výdaje spojené s energiemi. Žalovaná však energie platí velmi sporadicky, ostatní nájemníci si na ni stěžují a žalovaná poskytuje byt k užívání dalším osobám. Žalobce tak zaslal žalované výpověď z nájmu dne 27. 9. 2022, avšak žalovaná přesto předmětný byt nevyklidila. 2. Žalovaná se vyjádřila tak, že s žalobou nesouhlasí. Dne 1. 10. 2019 uzavřela se žalobcem písemnou nájemní smlouvu. Uvedla, že problémy s hrazením výdajů má od roku 2021. V roce 2022 zjistila, že žalobci byl vrácen přeplatek na byt ve výši 13 000 Kč. Je toho názoru, že nenarušuje noční klid ani pravidla chodu domu. Byt s ní obývá její známý, který jí pomáhá s docházkou syna do mateřské školky. Je si vědoma, že byt bude muset opustit, avšak v současné době nemá dostatečnou finanční hotovost k okamžité úhradě dalšího nájmu a kaucí. Následně při jednání dne 20. 9. 2023 uvedla, že si je vědoma toho, že k bytové jednotce nemá žádný právní titul a obývá ji tak neprávem. 3. V reakci na vyjádření žalované se žalobce vyjádřil, že přeplatky energií ve výši 11 000 Kč za rok 2022 použil k umoření dluhů za předchozí měsíce. Žalovaná mu v současné době dluží za energie od 5/ 2022 do 5/ 2023 částku ve výši cca 25 000 Kč. Dle vyjádření pracovnice OSPODu a [anonymizováno] [obec], je smlouva neplatná, proto ji ani nebral v potaz, zejména když výtisk smlouvy byl vyhotoven 19. 10. 2021 avšak podepsána měla být 1. 10. 2019. V bytě i přes jeho nesouhlas bydlí nedávno propuštěný recidivista a proto žádá o okamžité vyklizení bytu i s ohledem na nestále narůstající dluhy. 4. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], bytový dům, nacházející se na par. St. [číslo], zapsáno na [list vlastnictví], v obci [obec], katastrální území Cheb, zapsáno na [list vlastnictví], což bylo zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí. Žalobce zaslal žalované dne 27. 9. 2022 výpověď z nájmu, jenž jí byla doručena dne 29. 9. 2022. Ve výpovědi je toliko uvedeno, že žalobce dává žalované výpověď z nájmu předmětného bytu a jeho podpis. Z vyjádření předsedkyně SVJ domu [ulice a číslo], 31, 33 ze dne 10. 5. 2023 vyplývá, že žalovaná je velmi konfliktní a problematický nájemník, jenž vyvolává často rozepře s obyvateli domu i s předsedkyní SVJ. Dále dlouhodobě neplní povinnosti spojené s užíváním bytu jako udržování pořádku, pravidelný úklid chodby a úklid společných prostor dle rozpisu. Žalobce poslal žalované též předžalobní výzvu a to dne 11. 2. 2023. Z nájemní smlouvy, jenž žalovaná předložila k důkazům vyplývá, že se jedná o listinu, v jejímž záhlaví je uvedeno datum 18. 10. 2021, přesto, že u podpisu je uvedeno datum 1. 10. 2019 Smlouva se nazývá„ Smlouva o nájmu bytu 2021“. V této smlouvě je většina částí vytečkovaná, tedy připravena k vyplnění, avšak nevyplněná. Na smlouvu nelze hledět jako na platně sjednanou. Žalovaná k tomuto uvedla, že tuto smlouvu jí k podpisu přinesl žalobce a žalovaný uvedl, že datum si do ní vepsala sama žalovaná. Z paragonu [číslo] vyplývá, že žalovaná zaplatila energie v září 2021 ve výši 9 000 Kč. Následující paragon [číslo] je až z dubna 2022 a to na částku ve výši 6 000 Kč a z něhož vyplývá, že žalovaná jím platí za energie za leden 2022. Paragon [číslo] je na částku 9 000 Kč a je na něm uvedeno, že jde o platby za energie za květen 2023. <i>5. Podle § 1012 věta první zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ OZ“), má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit.</i> <i>6. Podle § 1042 OZ se vlastník může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.</i> <i>7. Podle ust. § 2286 odst. 2 OZ vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.</i> <i>8. Dle ust. § 2288 odst. 1 pak pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,</i> <i>a. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,</i> <i>b. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,</i> <i>c. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo</i> <i>d. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.</i> <i>Dle odstavce 2 téhož ustanovení pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.</i> <i>9. V odst. 3 tohoto ustanovení je pak zákonem stanoveno, že vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.</i> 10. V ustanovení § 2238 ObčZ je stanoveno, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Z komentáře C.H.Beck Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014), 1. vydání, 2014, s. 350 je zřejmé, že dané ustanovení řeší případ, v němž strany neuzavřely platnou nájemní smlouvu, přesto nájemce byt užívá v dobré víře, že nájemní smlouva byla platně uzavřena. Jde o stav, kdy nájemce nevěděl o důvodech neplatnosti smlouvy a ani o nich vědět nemohl. Nájemce musí být v dobré víře, že nájem je po právu, tedy že má nájemní právo k pronajatému bytu. Nejde přitom jenom o neplatnost, ale i důvody zdánlivosti a dokonce i účinnost smlouvy. Z judikatury Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26 Cdo 2958/2000) vyplývá, že nájem nelze vydržet. Žalovaná neuzavřela s žalobcem žádnou nájemní smlouvu a byt od počátku užívala bez právního důvodu. Dále je nutno podotknout, že i kdyby soud bral v potaz, že nájemní smlouva byla uzavřena 1. 10. 2019, (nehledě na to, že žalobce uvedl, že jí tuto smlouvu dal právě až v roce 2021, aby si mohla žalovaná zažádat o dávky) nebyla tak splněna lhůta užívání bytu po dobu 3 let, když žalovaná obdržela výpověď z nájmu dne 29. 9. 2022. Žalovaná tak v žádném případě nemohla být v dobré víře, že byt užívá po právu a to zejména po výpovědi ze dne 27. 9. 2023, již obdržela dne 29. 9. 2023. 11. I kdyby byla nájemní smlouva platná, je třeba uvést, že předmětná výpověď byla dána žalované bez jakéhokoli poučení, tedy bez náležitosti, kterou k platnosti výpovědi výslovně vyžaduje zákon v ustanovení v § 2286 odst. 2 ObčZ. Dále v souladu s ustanovením § 2288 odst. 3 ObčZ neuvedl žalobce ve výpovědi výpovědní důvod. Výpověď by tak byla zcela neplatná, pokud by žalovaná v souladu s ustanovením § 2290 podala návrh soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy jí výpověď došla, tedy do data 29. 11. 2022, což však žalovaná neučinila. Žalovaná sama při jednání uvedla, že žalobci na byt neplatí ničeho a že si je vědoma toho, že tento nemá právo užívat. 12. Na daný zjištěný skutkový stav aplikoval soud ust. § 1042, neboť žalovaná neprávem zasahuje do vlastnického práva žalobce, když užívá bytovou jednotku ve vlastnictví žalobce a tuto obývá bez jakéhokoliv právního důvodu. Soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno v bodě I. výroku tohoto rozsudku a uložil žalované byt vyklidit, když žalobce má dle § 1012 a 1042 OZ právo na ochranu proti žalované, která do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje. Lhůta k vyklizení bytu byla soudem stanovena v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen„ OSŘ“), když soud dospěl k závěru, že určí lhůtu k vyklizení a zaplacení náhrady nákladů delší, tedy ve výroku I. a II. určil lhůtu 30 dnů, jak k vyklizení, tak k plnění. Soud toto odůvodňuje tím, že žalovaná byt obývá s dvěma nezletilýma dětma, současně se snaží sehnat bytovou náhradu a našetřit na ni finance, proto byla lhůta k vyklizení stanovena na 30 dnů a lhůta k zaplacení náhrady nákladů řízení žalobci také 30 dnů. Z výše uvedených důvodů soud proto žalobě vyhověl. 13. Žalobce měl ve věci plný úspěch, proto mu dle § 142 odst. 1 OSŘ vůči žalované vzniklo právo na náhradu nákladů řízení. Náklady řízení tvoří soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, když v souladu s výše uvedeným je tento povinna žalovaná uhradit ve