11 C 109/2022-90 — Okresní soud v Chebu

Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení částky uvedené v záhlaví tohoto rozsudku s tím, že od června 2008 do června 2021 byl výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], od února 2021 pak ve výši 2 880 Kč měsíčně, obojí se splatností k 15. dni v měsíci. Dne [datum] pak strany uzavřely dohody o skončení nájmu ke dni [datum] a současně v dohodě vyčíslily dlužné nájemné a dlužné zálohy na služby k datu jejího uzavření. Žalobce se tak po žalovaném domáhal zaplacení dlužného nájemného za období ledna až května 2021 ve výši 44 500 Kč, dlužných záloh na služby za stejné období ve výši 13 900 Kč a dále úhrady nedoplatku dlužného nájemného a záloh za r. 2020 ve výši 2 581 Kč, to vše spolu s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po uplynutí lhůty uvedené v předžalobní výzvě. Opatrovník žalovaného namítal neurčitost vyčíslení závazků žalovaného v dohodě o skončení nájmu s tím, že dále není zřejmý důvod navýšení záloh od února 2021 a důvod absence vyúčtování služeb za r. 2021, kdy tedy není zřejmá ani skutečná výše nákladů na služby spotřebované v r. 2021. Z důvodu porušení zákonné povinnosti k vyúčtování spotřebovaných služeb pak opatrovník navrhl započítat proti uplatněným nárokům pohledávku žalovaného na zaplacení smluvní pokuty za období od 1. 5. 2022 do 12. 2. 2023 ve výši 14 000 Kč a dále pohledávku na vrácení složené kauce ve výši 17 800 Kč. Z provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. Z doložené nájemní smlouvy vyplynulo, že žalobce přenechal dne 9. 4. 2018 žalovanému užívání bytové jednotky na dobu neurčitou a žalovaný se zavázal hradit žalobci za užívání nájemné ve výši 8 900 Kč měsíčně a dále též hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 380 Kč měsíčně, obojí se splatností k 15. dni příslušného kalendářního měsíce. Současně smlouva zmiňuje složení zálohy ve výši 17 800 Kč ze strany žalovaného při uzavření smlouvy. Z doložené dohody o skončení nájmu ze dne 27. 4. 2021 plyne, že nájemní vztah strany ukončily ke dni 31. 7. 2021, přičemž na nájemném a nedoplatcích za služby dlužil žalovaný žalobci ke dni 31. 12. 2020 částku 61 861 Kč. Dle výpisu z katastru nemovitostí byl žalobce v rozhodné době vlastníkem předmětu nájmu, přičemž s právními účinky kde dni 7. 6. 2021 tento převedl na nové nabyvatele. Úkon pronajímatele směřující k navýšení záloh na služby na částku 2 880 Kč s účinností od února 2021 byl doložen kopií předpisu úhrad. Výzvou ze dne 14. 3. 2022 pak žalobce žalovaného vyzval k úhradě uplatněných pohledávek do 7 dní od doručení výzvy, která byla odeslána dne 15. 3. 2022, jak patrno z podacího lístku. Na základě shora uvedených skutečností soud dospěl k závěru o důvodnosti podané žaloby, když žalobce prokázal jednak založení nájemního vztahu na základě platně uzavřené nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a jednak vznik povinnosti žalovaného hradit sjednané nájemného, stejně jako vznik povinnosti uhradit sjednané zálohy na náklady za služby. K námitkám opatrovníka žalovaného lze uvést tolik, že jakkoliv vskutku dohoda o skončení nájmu nemusí vykazovat znaky právně účinného uznání dluhu, přesto po obsahové stránce není bez důkazního významu, neboť i jinak nepochybně zachycuje projev vůle žalovaného. Především tedy eventuální neurčitost dohody o skončení nájmu je v poměrech projednávané věci vcelku bez významu v situaci, kdy listinou zakládající právo žalobce na nájemné a úhradu záloh za služby spojené s užíváním bytu je sama nájemní smlouva, která byla předložena k důkazu. Již za takové situace je na žalovaném, aby prokazoval, že tam uvedené nároky žalobce uhradil, resp. uhradil je ve větším rozsahu, než žalobce uvádí, přičemž v tomto ohledu sotva může opatrovník suplovat nekontaktního žalovaného. Obsah dohody o skončení nájmu je tak významným pouze v tom směru, že po obsahové stránce zachycuje shodnou vůli stran ohledně navýšení záloh na služby od února 2021 (na částku 2 880 Kč) ve smyslu bodu IV. c) nájemní smlouvy předposlední věta, tj. dohodu o navýšení záloh na služby. V otázce možné absence vyúčtování skutečně spotřebovaných služeb za r. 2021 a vrácení složené zálohy dle IV. f) nájemní smlouvy lze ve shodě s argumentací žalobce odkázat na ustanovení § 2221 občanského zákoníku, podle kterého práva a povinnosti z nájmu přešla dne 7. 6. 2021 na nového vlastníka předmětu nájmu, podle kterého nový vlastník vstoupil do veškerých práv a povinností žalobce jako původního pronajímatele, a to právě s výjimkou již vzniklých pohledávek na zaplacení nájemného a úhrad za služby. Povinnost k vyúčtování spotřebovaných a k vrácení nevyčerpané zálohy náleží do standardního instrumentária nájemní smlouvy, zákonná regulace s nimi takto počítá, a tedy pravidelně přecházejí na nového pronajímatele, který je obecným nástupcem původního pronajímatele. Námitky opatrovníka tedy soud neshledal důvodnými. Ve smyslu ustanovení § 1970 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. pak žalobci náleží též požadovaný úrok z prodlení, a to dle jeho požadavku, tedy ode dne následujícího po splatnosti uvedené v jeho předžalobní výzvě. Žalobce měl ve věci plný úspěch, proto mu podle ustanovení § 142 odst. l občanského soudního řádu vůči žalovanému vzniklo právo na náhradu nákladů řízení. Soud tak žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci náhradu v celkové výši 30 780 Kč, sestávající z odměny zástupce žalobce za pět úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzvy, podání žaloby, vyjádření, účast na jednání) ve výši 17 700 Kč podle ustanovení § 7 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif), paušální náhrady hotových výdajů ve výši 1 500 Kč za 5 úkonů právní služby dle ustanovení § 13 odst. 3 advokátního tarifu, náhrady cestovného na trase [obec] – [obec] a zpět ve výši 2 717,50 Kč (při počtu ujetých 344,40 km, průměrné spotřebě nafty 6,1 l [číslo] km a amortizaci dle vyhlášky č. 467/2022 Sb.), náhrady za promeškaný čas na cestě v rozsahu 10 půlhodin ve výši 1 000 Kč dle § 14 odst. 3 advokátního tarifu a náhrady na DPH ve výši 4 812,50 Kč (§ 151 odst. 2 občanského soudního řádu). Náhradu nákladů v celkové výši 30 780 Kč je pak žalovaný povinen uhradit k rukám zástupce žalobce (§ 149 odst. 1 občanského soudního řádu).