15 C 91/2021-73 — Okresní soud v České Lípě

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 7 500 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení. Uvedl, že s žalovanou uzavřel dne [datum] nájemní smlouvu o pronájmu nebytového prostoru v domě [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Nájemné bylo dohodnuto v částce 7 500 Kč. Žalovaná ukončila nájem výpovědí ze dne 1. 11.2020 ke dni 28. 2. 2021. Za měsíc únor nájemné nezaplatila, ač předmět nájmu celý měsíc užívala a vyklidila jej dne 28. 2. 2021. 2. Žalovaná uvedla, že sjednané nájemné ve výši 7 500 Kč za měsíc únor skutečně nezaplatila. Důvodem bylo nefunkční centrální topení v předmětu nájmu po celou zimu, tj. pod dobu delší než tři měsíce. O nefunkčnosti centrálního topení žalovaná žalobce opakovaně informovala s žádostí o nápravu. V důsledku toho v předmětu nájmu teploty dosahovala průběžně hranice 14 st. C. Žalovaná v souladu s § 2208 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. (dále jen OZ) oznámila žalobci vadu předmětu nájmu, a to nefunkčnost centrálního topiení. Žalovaný nesplnil svou povinnost dle § 2205 OZ ve spojení s § 2207 odst. 1 OZ. Žalobce tuto závadu prokazatelně bez zbytečné odkladu neodstranil. Žalovaná tedy v souladu s § 2208 odst. 2 započetla svůj prokazatelný nárok na prominutí nájemného na povinnosti hradit nájemné za měsíce únor 2021. 3. Jednatelka žalované [právnická osoba] [příjmení] uvedla ve své výpovědi, že problémy začaly v době, kdy podala výpověď z nájmu. Předmětný dům prodala žalobci a dohodla se s ním na nájmu předmětných nebytových prostor. Dohodli se na nájemném 7 500 Kč s tím, že bude zahrnovat i vodu a topení. Celý dům má jen jeden plynoměr. V době, kdy žalobce řekl o zvýšení zálohy na plyn, začaly rozepře. Problém byl zřejmě v nastavení termostatu. V kanceláři bylo chladno celou zimu. Kotel nebyl nastavený, aby vytopil celý dům i s bytovými jednotkami. Dále uvedla, že musela zakoupit přímotop, kterým přitápěla. 4. Žalobce k obraně žalované před soudem uvedl, že předmětný dům koupil od paní [příjmení], tedy majitelky žalované společnosti a to koncem roku [číslo]. Ta znala veškeré místní podmínky a výši nájemného i sama navrhla. Je pravdou, že 4. 2. 2021 byl krátký výpadek topení, který trval asi 8 hodin a byl odstraněn. Paní [příjmení] si stěžovala na nedostatečnou kapacitu vytápění. Je pravdou, že systém vytápění zasluhoval rekonstrukci, ale rozhodně tam nemohla být takhle nízká teplota. Žalobce popřel údaje na fotografiích teploměru, protože mohly být upravené, teploměr mohl být ochlazen. 5. Svědkyně [jméno] [příjmení] uvedla, ž je manželkou žalobce. V domě v [anonymizována dvě slova] s manželem řešili nájemníky. Pravidelně byly i prostorách, pronajatých žalované. Topilo se tam pořád a všude. Byla přítomna u toho, když se to řešilo. Jednou řešili výpadek kotle. Pamatuje si, že manžel k námitkám žalované psal, že se vytápí všem stejně. V předmětném prostoru byla, když tam byl manžel, byla tam na toaletě. Po novém roce tam nikdy nebyla, byla jen v prostoru u kotle. 6. Svědkyně [jméno] [příjmení] uvedla, že má pronajatý byt v předmětném domě. Dva měsíce bydlela v prvním patře, pak se přestěhovala do druhého patra. Určitě nebyly problémy s vytápěním. Je jí známo, že nebytové prostory měla pronajaté žalovaná, v realitce podepisovala jen nájemní smlouvu na byt. Neví, že by tam byly nějaké problémy. Dále uvedla, že ve spodním bytě bylo tepleji než v horním bytě, u nebytového prostoru neví, kolik tam bylo stupňů. 7. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že pro žalobce vykonával realitní službu. Manželka dělá realitní makléřku a on jí pomáhá. Pan [celé jméno žalobce] je oslovil, aby mu pomohli s nájmem nemovitosti. Měl navštívit nebytové prostory v [anonymizována dvě slova], které se měly do budoucna pronajímat. Nebytové prostory užívala žalovaná společnost. Zajímali se o tyto prostory, vůbec nepadlo slovo o nějaké zimě a jemu se zdálo, že prostory jsou normálně vytápěné. Bylo to někdy koncem zimy. Nemůže ani potvrdit ani vyvrátit, jestli tam byl konkrétně v únoru tohoto roku. 8. Svědek [jméno] [příjmení] uvedl, že pro žalovanou společnosti pracuje od roku [rok], a to i v době, kdy společnost užívala nebytové prostory v [anonymizována dvě slova]. Potvrdil problémy s topením, které bylo vypnuté. Kotel se zapíná v hlavním vchodě do domu, kde je kotel. Potom tam měli topení do zásuvky. Byla tam zima, ani často tam nechodil, nedalo se to. Teplotu měřili, na zdi jsou zabudované termostaty. Do kanceláře moc nechodil, když tam byla zima. Chodil tam jenom, když potřeboval něco udělat v kanceláři, např. vytisknout. 9. Podle § 2207 OZ po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. 10. Podle § 2208 OZ odst. 1 oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Dle odst. 2 nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného. 11. V tomto případě bylo nesporně zjištěno, že žalovaná společnost užívala shora označené nebytové prostory na základě platně uzavřené nájemní smlouvy. Nájem skončil ke dni 28. 2. 2021 na základě výpovědi nájemce. Povinnost nájemce k úhradě sjednaného nájemného, včetně plateb na úhradu dodávky vody a plynu ve výši 7 500 Kč je mezi účastníky nesporná. Žalovaná před soudem potvrdila, že nájemné za únor 2021 skutečně nezaplatila. Nárok žalobce na úhradu nájemného za únor 2021 ve výši 7 500 Kč je nesporná. 12. Soud se ovšem musel rovněž zabývat obranou žalované, tedy uplatněnému nároku na prominutí nájemného v celé jeho výši, a to z důvodu nedostatečného vytápění pronajatých prostor. Tento nárok žalovaná uplatnila k započtení proti nároku žalobce na úhradu dlužného nájemného. 13. Žalovaná prokázala svůj nárok fotografiemi teploměru, kdy dva záběry jsou z února [rok], a to [datum] – teplota 15 st. a [anonymizováno] – teplota 14 st. Takový důkaz sám o sobě by zřejmě nepostačoval. Soud provedl ovšem důkaz i výpovědí jednatelky žalované a svědka [jméno] [příjmení], které nelze pominout. Svědek v uvedených prostorách prováděl svou pracovní činnost a nepochybně popsal problémy s nedostačující teplotou pro výkon práce. Jednatelka popsala problémy související s vytápěním jednotlivých prostor. Tyto důkazy je třeba posoudit nejen jednotlivě, ale i ve své souvislosti. Soud neměl důvod neuvěřit výpovědi svědka, který byl řádně poučen o následcích křivé výpovědi. Tvrzení jednatelky o neshodách kvůli vytápění a výši plateb bylo v podstatě potvrzeno i žalobcem. Je nesporné, že uvedené prostory se nacházejí v přízemí a jsou vybaveny rozměrnými okny. Teplota byla měřena na pevně zabudovaném termostatu a lze těžko uvěřit tvrzení žalobce, že by si žalovaná předem účelově chladila teploměr a poté fotografovala. 14. Soud samozřejmě nepřehlédl důkazy, které žalobce navrhl ke skutkovému tvrzení o účelovosti obrany žalované. Soudem byla vyslechnuta manželka žalobce paní [příjmení], která si pamatovala, že v únoru řešili krátkodobý výpadek kotle. V nebytových prostorách byla pouze jednou, nepamatovala si kdy přesně a bylo tam teplo. Zároveň potvrdila, že se manžel s žalovanou nedohodl na zvýšení zálohy na plyn, které žalovaná nepřijala. Svědkyně [příjmení] užívala postupně obě bytové jednotky, ve kterých byla dle jejího názoru dostatečná teplota. K vytápění nebytových prostor neměla žádné informace. Svědek pan [příjmení] uvedl, že v nebytových prostorách byl asi dvakrát, nepamatoval si přesně, kdy to bylo, možná mezi svátky v prosinci, určitě to bylo v zimě. Jestli tam byl i v únoru nemohl ani potvrdit ani vyvrátit. Soud hodnotí uvedené důkazy tak, že svědci v nebytových prostorách nebyli vůbec nebo pouze jednou či dvakrát, takže těžko mohli registrovat problémy s vytápěním. Svědkyně [příjmení] věděla, že manžel řeší s paní [příjmení] vytápění nebytových prostor, odpovídal jí na maily. 15. S ohledem na shora uvedené skutečnosti soud považuje za prokázané, že minimálně v únoru roku 2021 se projevily problémy s vytápěním nebytových prostor. Mezi účastníky je nesporné, že právě vytápění nebytových prostor a náklady na spotřebu plynu byly důvodem jejich neshod a následně i výpovědi žalované z nájmu. Z údajů na teploměrech bylo zjištěno, že v některých dnech měsíce února se teplota pohybovala kolem 14 st., což je nedostatečná teplota pro výkon administrativní činnosti související s provozem realitní kanceláře. Soud tedy dospěl k závěru, že žalovaná má právo na prominutí části nájemného. Soud ovšem neshledal důvod pro prominu