38 C 105/2021-90 — Okresní soud v České Lípě

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 12. 3. 2021 domáhaly nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít s nimi kupní smlouvu, jejímž předmětem by byl prodej podílu na bytové jednotce. Žalobkyně tvrdí, že své spoluvlastnické podíly nabyly v rámci dědictví na základě usnesení ze dne 23. 10. 2020, prodávající [jméno] [příjmení] (dále jen„ prodávající“) nabyl spoluvlastnický podíl stejným způsobem. Prodávající svůj podíl v lednu 2021, 3 měsíce po nabytí vlastnictví, prodal žalovanému, nerespektoval při tom zákonné předkupní právo žalobkyň ve smyslu ust. § 1124 zákona č. 89/2021 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“). Žalovaný věděl o dědickém řízení, byt před koupí užíval a s prodávajícím jako správcem dědictví uzavřel v roce 2019 smlouvu o smlouvě budoucí. Žalobkyně vyzvaly žalovaného k uzavření kupní smlouvy, bezúspěšně. Žalobkyně ohledně výkladu předkupního práva odkázaly na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33Cdo 1480/2020, 33Cdo 1918/2007 a 22Cdo 1875/2005. 2. Žalovaný uvedl, že žaloba je v rozporu s dobrými mravy, neporušil právní povinnost, jednal v dobré víře, byl ubezpečen prodávajícím, že na spoluvlastnickém podílu nejsou právní vady, postavení prodávajícího jako jediného budoucího vlastníka vyplývalo i ze smlouvy o smlouvě budoucí. 3. Soud provedl ke zjištění skutkového stavu dokazování listinami a výslechem prodávajícího. 4. Z protokolu o jednání ze dne 2. 5. 2019 ve věci pozůstalosti po [jméno] [příjmení], vedené pod sp.zn. [spisová značka] (č.l. 81), bylo zjištěno, že do aktiv dědictví byla zahrnuta předmětná bytová jednotka v obvyklé ceně 207 460 Kč. Z usnesení Okresního soudu v České Lípě ze dne 23. 10. 2020, č.j. [číslo jednací] (č.l. 9), bylo zjištěno, že v řízení o pozůstalosti po [jméno] [příjmení] byla určena čistá hodnota dědictví na 1 166 999 Kč, pozůstalí nabyli předmětnou bytovou jednotku a podíly na společných částech domu, prodávající ideální jednu polovinu, každá ze žalobkyň ideální jednu čtvrtinu, usnesení nabylo právní moci dne 12. 11. 2020. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne 6. 3. 2019 (č.l. 35) soud zjistil, že prodávající, označen jako dědic po zesnulé sestře [jméno] [příjmení], se prohlásil za budoucího vlastníka bytové jednotky [číslo] tuto jednotku se zavázal prodat žalovanému za kupní cenu 207 406 Kč Smluvní strany se také dohodly na tom, že žalovaný bude byt užívat, nebude hradit nájemné, bude hradit pouze náklady na služby. Z kupní smlouvy ze dne 18. 1. 2021 (č.l. 12) uzavřené mezi prodávajícím a žalovaným jako kupujícím bylo zjištěno, že žalovaný nabyl podíl o velikosti ½ k bytové jednotce [číslo] vymezené v budově [adresa], bytový dům, ve [obec] na pozemku parc. č. st. [číslo] (o výměře 272 m2) a st. [číslo] (o výměře 271 m2) a spoluvlastnickém podílu o velikosti [číslo] ke společným částem domu [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], st. [číslo] a spoluvlastnickém podílu o velikosti [číslo] k pozemku parc. č. st. p. č [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří – a st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří – vše zapsané v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] [číslo] pro obec a [katastrální uzemí], za kupní cenu ve výši 103 730 Kč. Z výpisu katastru nemovitostí (č.l. 14) ze dne 9. 3. 2021 bylo zjištěno, že jako vlastníci bytové jednotky [číslo] jsou evidovány žalobkyně (každá ideální podíl ¼) a žalovaný (ideální podíl ½). Z výpisu katastru nemovitostí (č.l. 15) ze dne 9. 3. 2021 bylo zjištěno, že účastníci mají podíly na společných částech domu [adresa] a pozemku parc. č. st. [číslo] a st. [číslo]. Z dopisu právního zástupce žalobkyň ze dne 11. 1. 2021 (č.l. 34) soud zjistil, že právní zástupce žalobkyň sdělil žalovanému, že prodávající jako dědic neoprávněně nakládá s bytovou jednotkou, žalobkyně své podíly nabízejí žalovanému celkem za 475 000 Kč. Z dopisu právního zástupce žalobkyň ze dne 26. 2. 2021 (č.l. 17) soud zjistil, že žalobkyně vyzvaly žalovaného k uzavření kupní smlouvy. Z dopisu žalovaného (č.l. 11) bylo zjištěno, že žalovaný odmítl návrh žalobkyň na uzavření kupní smlouvy za kupní cenu ve výši 107 730 Kč za podíl žalovaného. Z doručenek ze dne 28. 2. 2021 (č.l. 20) bylo zjištěno, že žalovanému byly do datové schránky doručeny dokumenty označené jako návrh na uzavření kupní smlouvy a předžalobní výzva. Z nedatované fotodokumentace (č.l. 71) byl zjištěn stav předmětného bytu. 5. Z výslechu prodávajícího bylo zjištěno, že poté, co nabyl v rámci dědictví spoluvlastnický podíl na bytové jednotce, nenabídl žalobkyním k prodeji svůj podíl, před vyřízením dědictví pouze komunikoval s [celé jméno žalobkyně] o prodeji celé jednotky žalovanému. 6. Soud má za zjištěné, že podílové spoluvlastnictví k předmětné bytové jednotce nabyli prodávající (ideální podíl ½) a žalobkyně (každá ideální podíl ¼) a podíly na společných částech domu v rámci dědictví po [jméno] [příjmení] zemřelé dne 6. 3. 2017 na základě rozhodnutí zdejšího soudu ze dne 23. 10. 2020, které nabylo právní moci dne 12. 11. 2020. Dne 6. 3. 2019 uzavřel prodávající s žalovaným smlouvu o smlouvě budoucí kupní, v níž se označil za dědice po [jméno] [příjmení], jako své sestře, kupní cenu byla sjednána ve výši shodné s výší určenou v rámci projednávání dědictví u notáře v roce 2019. Dne 18. 1. 2021 prodal prodávající spoluvlastnický podíl na předmětné bytové jednotce žalovanému a žalovaný se stal vlastníkem. Prodávající žalobkyním nenabídl v období po 12. 11. 2020 k prodeji spoluvlastnický podíl na předmětné bytové jednotce. 7. Podle ust. § 1124 odst. 1 o.z. bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Předkupní právo mají podle odst. 2 citovaného ustanovení spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva. Podle ust. § 2144 odst. 1 o.z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. 8. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 29. 10. 2020, sp.zn. 33Cdo 1480/2020, dospěl k závěru, že na rozdíl od předkupního práva sjednaného smluvně – bez ohledu na to, zda působí jen mezi stranami nebo má věcněprávní účinky – je předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci zákonným institutem; je spjato s věcí (podílem). Okamžikem uplatnění práva na převod jsou podíly pozemků zatíženy závadou nezapsanou ve veřejném seznamu (§ 1107 odst. 1 o. z.). Takovou„ jinou“ závadu nabyvatel vlastnického práva přejímá za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, tedy nebyl-li v dobré víře, že věc není závadou zatížena. Měřítko posuzování dobré víry je objektivní, nabyvatel musí vynaložit úsilí, které mu lze rozumně uložit, aby zjistil, zda na věci vázne závada, bez dalšího se nemůže spokojit s ujištěním převodce, že„ na převáděné nemovitosti neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiná práva třetích osob, právní povinnosti a vady či omezení vlastnického práva“. 9. Soud dospěl k závěru, že bylo porušeno předkupní právo žalobkyň k ideálnímu podílu ve výši ½ na předmětné bytové jednotce ve smyslu ust. § 1124 odst. 1 o.z., neboť spoluvlastnictví ve smyslu uvedeného ustanovení vzniklo žalobkyním a prodávajícímu dne 12. 11. 2020 a k uzavření kupní smlouvy se žalovaným, který nebyl jiným spoluvlastníkem, ve vztahu k prodávajícímu manželem, sourozencem nebo příbuzným v řadě přímé, došlo dne 18. 1. 2021, tedy před uplynutím 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Nelze než odkázat na závěry z citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu, podle nichž jsou podíly pozemků zatíženy závadou nezapsanou ve veřejném seznamu, žalovaný jako nabyvatel vlastnického práva přejal za podmínky, že ji měl nebo mohl z okolností zjistit, nebyl-li v dobré víře. V konkrétním projednávaném případě navíc musela dobrou víru žalovaného narušit skutečnost, že prodávající mu nepřevedl původně přislíbenou celou nemovitost, kterou měl získat v rámci dědictví (nestal se jediným dědicem, o tom byl žalovaný výslovně informován ve smlouvě ze dne 6. 3. 2019), ale pouze její polovinu, v této souvislosti pak už nemůže být podstatné, zda zcela výslovná informace o podílovém spoluvlastnictví dalších osob – žalobkyň (z dopisu ze dne 11. 1. 2021) se dostala do dispozice žalovaného. Podle soudu bylo v možnostech žalovaného zjistit prostým nahlédnutím do katastru nemovi