38 C 339/2020-108 — Okresní soud v České Lípě

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to pozemku st.p. [číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 272 m2, jehož součástí je stavba [adresa], a pozemku parc. [číslo] (zahrada) o výměře 576 m2, vše zapsáno na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro obec a [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitost“), v jehož rámci jsou spolu se žalovanou každý vlastníkem podílu ve výši ideální 1/3. Účastníci byli spoluvlastníky od 9. 11. 1994, nemovitost byla tehdy po rekonstrukci. Postupně docházelo ke zhoršování stavu, žalovaná nemá peníze na opravy ani dojíždění. Žalovaná v nemovitosti nebydlí, řadu let jej užívala pro rekreaci a postupem času jako skladiště. V přístupu do nemovitosti žalovaná žalobcům nebránila, ale vždy byla znepokojena, že by měl užívat někdo jiný. Odborné ocenění od místní realitní kanceláře ze dne 3. 8. 2019 stanovilo cenu 2 400 000 Kč, žalobci následně nabídli žalované prodej svých podílů za 800 000 Kč (400 000 Kč za podíl). Odkup podílů žalovaná dopisem ze dne 3. 12. 2019 odmítla a nabídla 350 000 Kč za podíl ve splátkách na několik let, což bylo pro žalobce nepřijatelné. Žalobci dále nabídli žalované odkup jejího podílu za 400 000 Kč, tedy akceptovali cenu nemovitosti 1 050 000 Kč a nabídli za podíl o 50 000 Kč více, žalovaná však nebyla ochotna domluvit se na údržbě, odkupu či prodeji podílu. 2. Žalovaná vyjádřila s podanou žalobou nesouhlas a označila ji za předčasnou a spoluvlastnictví nemovitosti za nesporné. Mezi účastníky dochází ke komunikaci, žalobci však změnu stanoviska k hodnotě nemovitosti uvedené v žalobě žalované nesdělili, nikdy nenavrhli částku 400 000 Kč. Nemovitost byla po částečné rekonstrukci, žalovaná žalobcům nebránila v užívání, komunikovali převážně ohledně záležitostí své maminky (letos zemřela). Sama žalovaná v nemovitosti nebydlí, užívá jej pouze k rekreaci. Žalobci navštěvovali nemovitost zejména v létě za účelem sběru ovoce, pořídili zde fotografie pro ocenění. Žalovaná nemovitost, ve které se nachází i věci obou žalobců a jejich matky, neužívá jako skladiště, pouze zde uložila několik krabic, o nichž informovala 1. žalobce. V rámci obnovy vybavení žalovaná navezla nábytek a materiál pro zařízení, s ohledem na opakované operace však nebyla schopná renovaci dokončit. O nemovitost se žalobci nestarali, pouze žalovaná s manželem do něj investovali v souvislosti s vodou, elektřinou, zahradou, kanalizací a vytápění). Již dvakrát chtěla žalovaná nemovitost odkoupit, žalobci však po vyřízení úvěru její nabídku odmítli. Žalobcům je známo citové pouto žalované, cenu snižovala o investice za posledních více než 20 let. Prodej svého podílu považuje žalovaná za nesmysl, žalobcům nabídla odkup podílů s tím, že by dostali klíče a mohli nadále užívat. 3. Při ústním jednání žalovaná uvedla, že nesouhlasí s prodejem nemovitosti a navrhuje, aby byla přikázána do jejího vlastnictví. Žalovaná disponuje prostředky v hodnotě bytu, který se bude prodávat, na nákup nemovitosti peníze aktuálně nemá. 4. Žalobci při ústním jednání uvedli, že mají finanční prostředky a jsou schopni v podstatě okamžitě podíl žalované vyplatit. Je pravdou, že dědické řízení probíhá a byly zde návrhy ohledně bytu, ale jedná se o snahu o oddálení řešení. 5. Žalovaná uvedla, že dědické řízení je skončeno, nechce nic oddalovat. Veškeré výdaje ohledně nemovitosti platí žalovaná, manžel prováděl opravy. Peníze je žalovaná schopna sehnat od kamarádky, již dvakrát si půjčila (jednou v roce 1995). Žalobcům v užívání nemovitosti nikdo nebránil, žalovaná tam jezdí do s manželem na víkendy i častěji a chtějí tam bydlet. 6. K jednáním žalobci doplnili, že vždy ztroskotala na ceně, žalovaná navrhovala nižší částku a dlouhou splatnost třeba dva roky. 7. Žalovaná dále tvrdila, že na částce se žalovaná se žalobci vždy domluvila, dělala to podle nich, aby to skončili. Za podíl chtěli žalobci dát žalované 200 000 Kč, žalovaná proto nabídla vyšší částku. Vzhledem k tomu, že žalovaná vlastní 1/3 nemovitosti a stejně tak každý z žalobců, i po vypořádání by byla nemovitost ve spoluvlastnictví. 8. S cenou stanovenou ve znaleckém posudku vyjádřili žalobci i žalovaná souhlas. 9. K výpovědi znalce žalovaná uvedla, že platila vodu, elektřinu, opravy komína a dalších věcí. Některé krabice na fotografiích jsou jejich (patrně žalované s manželem), žalobci mohou užívat všechny místnosti (3 dole a 4 nahoře). Žalovaná má obývací pokoj a kuchyň nahoře, dcera dostavuje dům. 10. Fotodokumentace z pohledu žalobců dokazuje, že nemohou nemovitost užívat, neboť žalovaná užívá dům jako skladiště svých věcí, svoje věci z nemovitosti vzít nemohli a na rozsahu nutných oprav se s žalovanou nedomluvili. K fotografiím na č.l. 94 -104 žalobci uvedli dataci tři roky před žalobou až do jejího podání. 11. Žalovaná doplnila, že pokud je v budově 8 místností a žalovaná má věci uskladněny v jedné, mohou žalobci užívat 7 místností. Současně si 2. žalobkyně přivezla ledničku, ačkoli tam již lednička i pračka je. K fotografiím na č.l. 94 -104 žalovaná uvedla, že neví, jestli jsou opravdu z nemovitosti. Solventnost žalovaná nedokládala, nepodařilo se jí dojednat půjčku. 12. Soud prováděl důkazy listinami, taktéž znaleckým posudkem, výslechem znalce a místním ohledáním. 13. Soudní znalec [celé jméno znalce] při prohlídce dne 3. 5. 2021, zkoumal nemovitost a následně vyhotovil posudek. V lokalitě [obec] se podle znalce moc nemovitostí neprodává, proto by znalec i nyní dospěl k totožnému závěru o ceně. Fotky porovnávaných nemovitostí jsou z internetu, nešly přiblížit, o správnosti nemovitostí vybraných pro porovnání i jejich vlastnostech je znalce přesvědčen. Některé místnosti v posuzovaném domě slouží jako sklad nábytku, místnosti mají lokální vytápění a některé tedy vytápět nelze. Podzemní podlaží je vlhké, bylo by třeba opravit elektroinstalaci a střechu a provést opatření proti vzlínání vlhkosti. 14. V rámci písemné komunikace mezi účastníky, resp. jejich právními zástupci dle zjištění soudu žalovaná v dopise ze dne 21. 8. 2019 (č.l. 75) vznesla dotaz na specifikaci a cenu nemovitosti, tedy jak žalobci dospěli k ceně 2 400 000 Kč (1 600 000 Kč za podíly), a požádala o zaslání znaleckého posudku. Podle žalované a po porovnání s prodejem přibližně srovnatelných nemovitostí v [obec] by měla být cena výrazně nižší. Žalobci v rámci dopisu ze dne 3. 9. 2019 (č.l. 7) nabídli žalované ke koupi na základě kupní smlouvy své podíly za 1 600 000 Kč, každý by tak obdržel 800 000 Kč do 31. 12. 2019. K dopisu bylo přiloženo ocenění vyhotovené Mgr. [jméno] [příjmení] z realitní kanceláře Reality Sever dne 3. 8. 2019 (č.l. 11 – 13, konstatována lokální kamna, přímotopy a krbová kamna, díky zatékání odchlíplé omítky v jednom z pokojů, reálná prodejní cena 2 400 000 Kč), jedná se o cenu reálnou, prodejní může být i vyšší. V dopise ze dne 5. 10. 2019 vyjádřila žalovaná připravenost odkoupit podíly žalobců, ti tak dopisem ze dne 4. 11. 2019 (č.l. 8) požádali o její představu o částce a lhůtě k plnění. Bylo vycházeno z předpokladu, že žalovaná dům udržovala, aby jej mohla užívat. V dopise ze dne 3. 12. 2019 (č.l. 9, 74) byla vyjádřena připravenost žalované odkoupit podíly žalobců za částku 350 000 Kč pro každého uhrazenou za dva a půl roku po podpisu smluv. Uvedená cena odpovídá současnému stavu nemovitostí a situaci na trhu, znaleckým posudkem by došlo ke spravedlivému ocenění. V souladu s dopisem ze 27. 1. 2020 měli žalobci stále zájem na smírném řešení. V návaznosti na stanovisko žalované by si žalobci ponechali byt v [obec a číslo] patřící jejich matce a žalovaná by převzala do výlučného vlastnictví dům v [obec]. Žalovaná by přednesla návrh matce, poté by došlo ke znalecké ocenění, vyrovnání rozdílu v hodnotě podílu a zřízení věcného břemene matce k tíži vlastníka nemovitosti. 15. Při místním ohledání dne 30. 9. 2021 soud předmětnou nemovitost navštívil a prohlédl. V přízemí a veranda se dle žalobců nenachází žádné jejich věci, žalovaná poukázala na linku, stůl a židle po rodičích. Obdobně se žádné věci žalobců nenacházely ani v obývacím pokoji, předsíni a koupelně, žalovaná konstatovala přítomnost staré pračky a ledničky, které v roce 1991 dala rodičům. V pokoji v přízemí patří 2. žalobkyni jedna skříň, žalovaná uvedla 3 křesla a 3 židle po rodičích. Došlo také k prohlídce a pořízení fotodokumentace sklepa a chodby a v 1. patře tří pokojů, kuchyně, koupeny a WC. První pokoj užívala žalovaná s manželem, druhý pokoj 2. žalobkyně do roku 2001, poté přestala jezdit, byla zde se znalcem dne 3. 5. 2021 a odvezla věci. Třetí pokoj měl být prvního žalobce, patří mu v něm však pouze koberec. Linka v kuchyni je společná, ostatní věci pak žalované. Dále soud shledal, že na fotodokumentaci (č.l. 94 - 104), v níž soud na základě shora uvedeného ohledání rozpoznal předmětnou nemovitost, je v různých místnostech zachyceno značné množství věcí nádobí, oblečení, plastový nábytek, krabice, stohů papírů, tašek. 16. Ze znaleckého posudku so