12 C 314/2021-68 — Okresní soud v České Lípě

1. Žalobce žádal, aby žalované bylo uloženo zaplatit mu ve výroku I. tohoto rozsudku uvedené částky. Na odůvodnění své žaloby uvedl, že 18.3.2019 uzavřel jako kupující s žalovanou kupní smlouvu ohledně pozemku [číslo] [anonymizováno], jehož součástí je stavba [číslo] [anonymizováno] a pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek]. Stavba č. ev. [anonymizováno] je sice stále zapsána v katastru nemovitostí, ale fakticky již neexistuje, jedná se pouze o základy vyhořelé chaty. Kupní cena byla sjednána na 199 900 Kč. Žalobce hodlal na pozemku, kde se nacházejí základy vyhořelé chaty, postavit stavbu pro rodinnou rekreaci. Tento úmysl sdělil před uzavřením kupní smlouvy také realitní makléřce [jméno] [příjmení], která za žalovanou koupi zprostředkovala. Touto realitní makléřkou byl žalobce ujištěn, že se na pozemku dá stavět, dokonce bez stavebního povolení i ohlášení, když na pozemku již stavba je, a to základy vyhořelé chaty. V květnu 2021 žalobce učinil první kroky směřující k zahájení stavby. Na příslušeném stavebním úřadu v [obec], a také e-mailem z CHKO Lužické hory mu však bylo sděleno, že na předmětném pozemku není možné stavět. Žalobce byl tedy nepravdivě informován a ujištěn o tom, že pozemek č. st. [anonymizováno] je určený k zastavění. Toto nepravdivé tvrzení představuje vadu nemovitosti. Žalobce byl uveden v omyl jednáním žalované a realitní makléřky. V kupní smlouvě žalovaná výslovně prohlásila, že před žalobcem nezamlčela žádné podstatné skutečnosti ohledně převáděné nemovitosti a také to, že nemovitost nemá žádné vady. Při znalosti skutečnosti, že pozemek nelze zastavět, by žalobce kupní smlouvu nikdy neuzavřel. Z těchto důvodu pak žalobce dopisem z 24.5.2021 v souladu s článkem 5.5 kupní smlouvy účastníků od této kupní smlouvy odstoupil, neboť informace poskytnuté žalovanou jako prodávající se ukázaly být nepravdivými. Zároveň vyzval žalovanou k vrácení zaplacené kupní ceny s tím, že učiní všechny kroky pro převod vlastnického práva na žalovanou. Ta prostřednictvím svého manžela navrhovala uzavření kupní smlouvy, na základě které by získala znovu vlastnictví předmětných nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nedošlo ke smírnému vyřešení věci, domáhá se žalobce po odstoupení od kupní smlouvy vrácení kupní ceny 199 900 Kč a dále přiznání smluvní pokuty ve výši 9 995 Kč, neboť prohlášení žalované, uvedená v kupní smlouvě se ukázala jako nepravdivá. Žalobce požaduje také přiznání částky 7 996 Kč, kterou zaplatil za daň z nabytí nemovitosti. 2. Žalovaná žádala zamítnutí žaloby, neboť právní vada, na kterou žalobce odkázal ve svém odstoupení od smlouvy, neexistuje. Potvrdila, že před uzavřením předmětné kupní smlouvy bylo žalobci sděleno, že na pozemku může postavit chatku v obvyklých rozměrech na půdorysu zde dříve stojící stavby. Dle územního plánu se předmětný pozemek nachází v oblasti určené k zástavbě rodinnými domy, ale zejména objekty pro rodinnou rekreaci. Negativní stanovisko CHKO bylo vydáno poté, co se žalobce na tento orgán obrátil nekvalifikovaným způsobem, nepředložil příslušnou dokumentaci s informací, že by se jednalo o nahrazení starého objektu, který je zapsán v katastru nemovitostí, objektem novým. Žalovaná žalobci neposkytla žádné nepravdivé informace, požadavek na přiznání smluvní pokuty je tedy také nedůvodný. 3. Podle § 2001 občanského zákoníku lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. Podle § 2004 odst. 1 občanského zákoníku odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Podle § 2048 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Podle § 2913 odst. 1 občanského zákoníku poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. 4. V posuzovaném případě soud zjistil z kupní smlouvy, že byla uzavřena 18. 3. 2019 mezi žalobcem jako kupujícím a žalovanou, jako prodávající, ohledně pozemku p.č. st. [číslo] o výměře 129 m2, jehož součástí je stavba č. ev. [číslo] (stavba pro rodinnou rekreaci) a pozemku p. [číslo] o výměře 180 m2 v [katastrální uzemí], [územní celek]. Ve smlouvě je uvedeno, že původní stavba pro rodinnou rekreaci č. ev. [číslo] shořela a zůstala pouze základová deska. Kupní cena byla sjednána na 199 900 Kč. V článku 5.1. prodávající prohlásila, že před kupujícím nezamlčela žádné podstatné skutečnosti týkající se předmětu převodu a také, že předmět převodu nemá žádné faktické vady, které by znemožňovaly či podstatně omezovaly jeho užívání k obvyklému účelu. V bodu 5.5. je ujednání, že v případě, že prohlášení prodávajícího uvedená v bodě 5.1. se ukáží jako nepravdivá, je kupující oprávněn odstoupit od této kupní smlouvy. V bodě 5.4. smlouvy se nachází ujednání, že pro případ, že prohlášení prodávajícího uvedená v bodě 5.1. se ukáží jako nepravdivá, jedná se dle dohody stran o porušení povinnosti prodávajícího informovat kupujícího řádně o všech skutečnostech rozhodných pro uzavření kupní smlouvy, je prodávající povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Smluvní pokuta je splatná do 5 kalendářních dnů od doručení písemné výzvy prodávajícímu o jejím uplatnění ze strany kupujícího. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 18.3.2019 soud zjistil, že žalovaná vlastnictví předmětných nemovitostí nabyla kupní smlouvou z 9.12.2010, právní účinky vkladu tohoto práva byly ke dni 9.12.2010. 5. Žalobce doložil příjmový pokladní doklad z 18. 3. 2019 o vypořádání kupní ceny. O tom, že kupní cena byla dle smlouvy žalobcem zaplacena, nebylo mezi účastníky sporu. Z kopie dokladu České spořitelny, a. s. o provedené platbě soud dále zjistil, že dne 28. 8. 2019 žalobce uhradil daň z nabytí nemovitosti. 6. Z listiny ze dne 24. 5. 2021 soud dále zjistil, že žalobce v ní odstoupil od kupní smlouvy účastníků z 18. 3. 2019 dle článku 5.5. této smlouvy. Žalobce zde uvádí, že byl před uzavřením kupní smlouvy realitní makléřkou, která koupi zprostředkovala, ujištěn, že se na pozemku, kde se nacházejí základy vyhořelé chaty, dá stavět. Před uzavřením kupní smlouvy sdělil žalované i realitní makléřce, že v místě hodlá postavit stavbu pro rodinnou rekreaci. Při zahájení kroků k výstavbě rekreačního objektu však bylo žalobci místně příslušným stavebním úřadem a také Správou CHKO Lužické hory sděleno, že pozemek je v CHKO Lužické hory a není možné na něm cokoliv stavět. Při znalosti této skutečnosti by žalobce předmětnou kupní smlouvu nikdy neuzavřel. V této listině o odstoupení žalobce vyzval žalovanou k vrácení kupní ceny a také k úhradě částky 7 996 Kč, kterou zaplatil za daň z nabytí nemovitostí. Zároveň upozornil žalovanou, že má v souladu s článkem 5.4. kupní smlouvy nárok na zaplacení smluvní pokuty, neboť se informace poskytnuté žalovanou, jako prodávající, ukázaly jako nepravdivé. Z poštovního podacího lístku je zřejmé, že listina byla žalobcem žalované odeslána 26. 5. 2021. Žalovaná potvrdila, že jí listina obsahující odstoupení od smlouvy byla doručena. 7. Z emailu žalobce z 8. 2. 2021 soud zjistil, že žalobce se dotazoval na Správě CHKO Lužické hory, za jakých podmínek by mohl na pozemku p.č. st. [číslo] v [část obce] postavit víkendovou chatku (ekologickou dřevostavbu o velikosti do 20 m2) na základech staré chatky. Z emailu pracovnice Správy CHKO Lužické hory z 22. 2. 2021 vyplývá, že žalobci bylo sděleno, že výstavba na pozemku p.č. st. [číslo] v k.ú. [část obce] není možná. Ve zprávě je uvedeno, že chaty se povolují pouze ve stávajících zahrádkářských koloniích nebo stávajících chatových osadách. Povolují se pouze objekty rodinných nebo rekreačních domů o zastavěné ploše 60 m2 s tím, že velikost pozemku u těchto staveb bývá kolem 800- 1000 m2. Dále je zde uvedeno, že stavbou dotčený pozemek sousedí s pozemkem p. [číslo] který je veden jako pozemek lesní a platí zde ochranné pásmo 50 m od hranice pozemku pro možné umístění stavby RD. 8. Žalobce soudu doložil také svou emailovou korespondenci se zprostředkovatelkou prodeje ze 14.4.2021, ve které sděloval, že byl oklamán ohledně možnosti v místě stavět. Realitní makléřka mu odpověděla, že žalovaná jí i nyní potvrdila, že se na základech původní chatky stavět dá. Poukázala i na to, že pozemek je v katastru nemovitostí veden jako stavební parcela. 9. Ze sdělení MěÚ [obec] žalobci ze dne 26.1.2022 bylo zjištěno, že podle platného územního plánu je pozemek st. [číslo] v k.ú. [část obce] zařazen v plochách s funkčním využitím„ plochy smíšené obytné“. Jako přípustné využití je zde uvedeno mimo jiné: stavby pro rodinnou rekreaci a občanské vybavení. Podmínky prostorového uspořádání jsou: rodinné domy dvoupodlažní s obytným podkrovím, stavby nebudou převyšovat průměrnou výškovou hladinu zástavby v obci, podíl zpevněných ploch max. 30%, velikost stavebních pozemků min . 1 000 m2. 10. Ze závazné