14 C 292/2020-270 — Okresní soud v České Lípě

1. Žalobkyně se po žalovaném původně domáhala zaplacení částky 57 188 Kč spolu s příslušenstvím. Žalobkyně tvrdila uzavření nájemní smlouvy dne , datum, s žalovaným, na jejímž základě měl mít žalovaný pronajat byt v domě žalobkyně č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , 1. nadzemní podlaží. Mezi stranami mělo být ujednána doba určitá nájmu – jeden rok s možností prodloužení, měla být ujednána jistota ve výši 30 000 Kč. Žalovaný měl řádně hradit nájemné až do září roku 2019, poté se měl dostat do prodlení s úhradou nájmu, neměl zaplatit nájemné za měsíce prosinec, leden, únor. Dne 30. 12. 2019 měl žalovaný podat výpověď z nájmu bytu, mělo být ujednáno, že nájem bude skončen ke konci měsíce března, žalobkyně žalovanému měla odpustit nájemné za měsíc březen. Žalobkyně tvrdí dluh na nájemném ve výši 37 438 Kč. Žalobkyně tvrdí, že žalovaný byt nepředal ve stavu, v jakém jej převzal, proto žalobkyně musela sjednat opravu za částku 49 750 Kč, žalobkyně původně tvrdila, že na tuto částku měla být započtena jistota, po žalovaném se za opravy domáhá 19 750 Kč. Žalovaný neměl ničeho zaplatit ani na základě výzvy zástupce žalobkyně.2. Dne 7. 7. 2021 žalobkyně rozšířila žalobu o částku 16 259 Kč a co úroku z prodlení z ročního vyúčtování za rok 2020, který žalovaný neměl zaplatit. Změna žaloby byla připuštěna dne 15. 7. 2021.3. Dne 13. 8. 2021 žalobkyně změnila žalobu, nově požaduje nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2019, a to v částce 13 246 Kč, s tím, že na dlužné nájemné a nedoplatky započítává jistotu v částce 30 000 Kč a náhrady škody se domáhá v částce 49 750 Kč dle faktury , jméno FO, . Změna žaloby byla připuštěna dne 30. 9. 2021.4. Dne 27. 10. 2021 došlo opětovně ke změn žaloby, nově se žalobkyně po žalovaném domáhá i nájemného za měsíc březen 2020 ve výši 3 875 Kč, nicméně došlo k úpravě i co do nájemného požadovaného původně i se zálohou na plnění spojená s užíváním bytu. Žalobkyně se nově domáhá nájemného za měsíc září a prosinec 2019 vždy v částce 3 014 Kč, nájemného za leden a únor vždy v částce 3 875 Kč, nově pak nájemného i za měsíc březen 2019 v částce 3 875 Kč. Žalobkyně dále tvrdí vynaložení částky 9 003 Kč na novou digestoř do kuchyně ve výši 6 988 Kč, částku 1 265 Kč za opravu domácího telefonu, částku 750 Kč na opravu nové digestoře. Změna žaloby byla připuštěna dne 6. 1. 2026.5. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil. Mimo jiné uvedl nedoručení ročního vyúčtování záloh za rok 2019 a 2020, vznesl námitku započteni v částce 19 50 Kč za 390 dní prodlení na smluvní pokutě podle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., které započítává na nájemné a ve zbytku na požadovanou škodu. Rozporoval taktéž výši oprav, které jsou nepřiměřené, a to provedení nátěru oken, dveří, futer, výměna zásuvek, nátěr radiátorů. Byt byl navíc při předání žalobkyně zcela v pořádku.6. Z nájemní smlouvy včetně dodatku č. , hodnota, a evidenčního listu je za zjištěné uzavření smlouvy mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovaným jako nájemcem dne , datum, . Žalobkyně přenechala žalovanému do užívání byt I. kategorie v I. nadzemním podlaží vlevo (v domě č.p. , Anonymizováno, I, , adresa, ), sestávající z kuchyně, dvou pokojů, spíže, předsíně a koupelny s WC. Je uvedeno vybavená bytu centrálním topením, včetně radiátorů s termostatovými hlavicemi a rozvodem, centrálním ohřevem vody. V kuchyni se má nacházet nová kuchyňská linka značky Koryna s myčkou značky E SI 650 10 1x, troubou EOB 330 00, odsavačem EFP 636, varnou deskou EHS 602 00 P, baterií Franke, svítidlem 550 m 13 W Ni mat 2x, stropní halogenovou lampou. Předsíň má být vybavena domácím telefonem a halogenovými světly na stropě. V koupelně je zachovalý sprchový kout se zatahovacími dveřmi, umyvadlem s pákovou baterií a dalšími předměty. Je uvedeno, že byt je předáván celý odborně vymalovaný v lehkých barevných odstínech kvalitní barvou se stropními lištami. V kuchyni je odborně obroušená a bezbarvým lakem nalakovaná dřevěná podlaha s lištami. U kuchyňské linky je nový béžový obklad na stěnách. Je uvedeno, že v obývacím pokoji a ložnice jsou odborně obroušené a bezbarvým lakem nalakované parkety a podlahové lišty. V předsíní je nová dlažba, v koupelně má být velice zachovalá dlažba, obklad a zachovalé zařizovací předměty. Je konstatováno, že byt je předán čistý, bez závad, chyb a nedostatků. Nájem je uzavřen od 1. 9. 2011 do 31. 8. 2012. Nájemné z bytu bylo stanoveno v evidenčním listu, který je součástí nájemní smlouvy. Úhrady za služby nebo zálohy spojené s užíváním bytu se stanoví podle platných cenových předpisů, přičemž změna výše úhrady bude žalobkyni oznámena žalovanému písemně. Nájemné bylo splatné vždy měsíčně dopředu, a to k 1. dni běžného kalendářního měsíce. Skutečná výše úhrady za služby měla být zúčtována se zaplacenými zálohami nejpozději s vyúčtováním topné sezóny. Mezi účastníky je ujednáno, že drobné opravy související s jeho užíváním a náklady spojené s jeho běžnou údržbou provádí nájemce, s odkazem na § 5, § 6 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. (vztahuje se i na sklep), s výjimkou toho, že se žalovaný zavazuje (s odkazem na § 5 odst. 5 cit. vyhl.), že převezme veškeré finanční náklady na další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů, popř. jejich výměny, které nejsou uvedeny v § 5 odst. 2 cit. Je také ujednáno, že není možný chov domácích zvířat v bytě a prostorách nemovitosti. Jako možný způsob zániku nájmu bytu je ujednána písemná výpověď daná nájemcem s tříměsíční výpovědní dobou. Dne 25. 8. 2019 je sjednán dodatek, kterým byl nájem předmětného bytu sjednán od 1. 9. 2019 do 31. 8. 2020.7. Ze smlouvy o zajištění nároků spojených s nájmem bytu je za zjištěné sjednaní peněžité jistoty na zajištění nedoplatků nájemného, služeb a penále, na náhradu škody a dalších nároků ve výši 30 000 Kč. Žalobkyně měla být povinna do 30 dnů od skončení nájemního vztahu provést vyúčtování jistoty a zůstatek uhradit nájemci v téže lhůtě. Žalobkyně si mohla ponechat část kauce na konečné vyúčtování služeb pro případ nedoplatku. Smlouva je uzavřena dne 29. 8. 2011.8. Z výpovědi z nájmu bytu je za zjištěné, že žalovaný dne 30. 12. 2019 (současně je však uvedeno i datum 31. 12. 2019) vypověděl nájem předmětného bytu. Jako důvod výpovědi uvedl změnu okolností, při kterých při vzniku nájmu vycházel, a to z důvodu velikosti bytu, který má být malý pro pětičlennou rodinu (2 dospělé osoby, 2 dospívající, malé dítě), dále z důvodu zvýšení nájmu. Žalovaný navrhuje ujednání o ukončení nájmu, smlouvu vypovídají k 31. 1. 2020. V případě jistoty uvádí, že tuto použijí k zaplacení nájemného za měsíce září 2019, prosinec 2019 a leden 2020.9. Z reakce žalobkyně ze dne 7. 1. 2020 je za zjištěné, že žalovaný žalobkyni dne 3. 1. 2020 telefonicky oznámil podání výpovědi z předmětného nájmu. Žalobkyně žalovaného upozorňuje, že výpověď z nájmu je tříměsíční a nájem skončí k 30. 4. 2020. Žalobkyně žalovanému připomíná povinnost pronajatý byt vyklidit a odevzdat se vším vybavením a zařízením, ve stavu, v jakém jej převzal (čistý, vymalovaný, nalakovaný). Upozorňuje na nezaplacené nájemné za září, listopad, prosinec, leden, splatné předem vždy do pátého dne příslušného měsíce a žalovaného vyzývá k úhradě dlužného nájemného nejpozději do konce ledna 2020. K reakci žalobkyně nebyl připojen doklad o odeslání.10. Z dokumentu označeného jako ceny služeb s posledním datem 7/2017 je za zjištěné, že se jedná o rozpis nájemného a záloh na plnění spojená s užíváním bytu, při každé změně je připojen podpis žalovaného. Naposledy je základní nájemné (7/2017) ve výši 3 014 Kč a služby jsou ve výši 5 835 Kč.11. Z dokumentu označeného jako ceny služeb pro pět osob – rok 1/2020 soud zjistil, že se jednalo o rozpis nájemného a služeb pro období roku 1/2020, k tomuto rukou psanému rozpisu je připojen podpis žalovaného, přičemž na službách je nyní požadováno 5 995 Kč, na základním nájemném částka ve výši 3 875 Kč, celkem ve výši 9 870 Kč.12. Z objednávky na opravu bytu je za zjištěné, že žalobkyně u , jméno FO, objednala rekonstrukci bytu po žalovaném, a to výměnu sprchové stěny v koupelně, silikonování, oprava stěn, vymalování stěn a stropů v celém bytě, oprava a nátěr zárubní a dveří, rámů u oken a špalet, nátěr radiátorů, zbroušení parket a nový nátěr včetně podlahových lišt, oprava a vyčištění linky, úklid a vyčištění bytu, demontáž osvětlovacích těles, vymalování sklepa a nátěr podlah, recyklace. Cena by měla činit částku 50 000 Kč.13. Z faktury č. , Anonymizováno, je za zjištěné, že , jméno FO, vyúčtoval dne 28. 3. 2020 žalobkyni částku celkem ve výši 49 750 Kč (dále byla odečtena záloha v hotovosti ve výši 25 000 Kč) za vyjmenované stavební úpravy na bytě , adresa, , a to nátěry dveří a zárubní, nátěr podlahových lišt, vymalování bytu včetně stropů, nátěr okenních rámů včetně špalet, demontáž osvětlovacích těles.14. Z předžalobní výzvy včetně dokladu o odeslání soud zjistil výzvu zástupce žalobkyně ze dne 6. 5. 2020 žalovanému k úhradě částky 57 188 Kč spolu s příslušenstvím. Tato částka (původně ve výši 87