12 C 95/2018-120 — Okresní soud v Chrudimi

1. Svou žalobou soudu podanou dne 12.4.2018 se žalobci domáhali vydání rozsudku, kterým má být žalovaným uloženo vyklidit a předat nemovitosti, a to pozemek - parcela č. [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří o zapsané výměře 479 m2, jejíž součástí je stavba [adresa] – rodinný dům a pozemek - parcela [číslo] ostatní plocha, jiná plocha o zapsané výměře 24 m2 (dále jen„ předmětné nemovitosti“), to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] ([číslo]) u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrální pracoviště Chrudim, [územní celek], okres Chrudim, a to včetně všech jejich součástí a příslušenství žalobcům, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku a nahradit žalobcům náklady řízení. Žalobci tvrdili, že jsou vlastníky předmětných nemovitostí, ohledně nichž 15.12.2016 se žalovanými uzavřeli nájemní smlouvu na dobu do 31.1.2018, k prodloužení nájemního vztahu nedošlo a nájem tak zanikl k 31. 1. 2018. V uvedený den zániku nájemního vztahu mělo také na základě nájemní smlouvy dojít k vyklizení a předání nemovitostí. Žalobci oznámili žalovaným skončení nájmu a vyzvali je k předání nemovitostí. Takto bylo učiněno telefonicky zmocněncem žalobců, co by pronajímatelů, [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 31.1.2018 v 8:12 hod. Tento vyzval pana [celé jméno žalovaného] (žalovaného) k potvrzení termínu předání téhož dne v 11 hod, jak bylo sjednáno v nájemní smlouvě, kdy na základě sdělení pana [celé jméno žalovaného] (žalovaného) o tom, že nemovitou věc stále užívají k bydlení a není připravena k předání, nepodnikal marnou cestu k převzetí nemovité věci. Následně bylo žalovaným zasláno oznámení o skončení nájmu a výzva k vyklizení nemovitostí i písemně dne 12. 2. 2018. Žalovaní dále s žalobci nekomunikovali. Dne 28. 2. 2018 bylo žalobcům zasláno vyjádření právního zástupce žalovaných, ve kterém sdělil nesouhlasné stanovisko žalovaných k vyklizení nemovitosti a sdělil, že žalovaní nadále budou obývat nemovitost, aniž by byl uveden důvod. Dne 28. 2. 2018 byla právnímu zástupci žalovaných zaslána a doručena předžalobní výzva, ve které byli žalovaní opět vyzváni k předání nemovitosti a současně byli informováni o následcích, které po nesplnění jejich povinnosti mohou následovat, tj. o podání žaloby na vyklizení nemovitostí. Do dnešní dne nedošlo ze strany žalovaných k předání nemovitosti. Žalobci rovněž neobdrželi ani žádné vyjádření, v němž by byly uvedeny důvody odmítnutí předání nemovitých věcí. Žalovaní tak zasahují do vlastnického práva žalobců bez právního důvodu. Tímto je žalobcům odepřeno jejich absolutní majetkové právo, a to právo nakládat se svým vlastnictvím. Žalovaní se domáhají ochrany jejich vlastnického práva k nemovitostem, jak jim náleží dle § 1040 občanského zákoníku. 2. Při jednání 4.9.2018 druhý žalovaný popsal celou situaci jako složitější, původně nemovitosti patřily žalovaným, žalobci je od nich odkoupili a za symbolický nájem jim je přenechali s tím, že po ukončení nájmu měli žalovaní nemovitosti od žalobců koupit, k čemuž zatím nedošlo, kdy s celou věcí souvisí další případ týkající se úvěru, který byl poskytnut žalobci žalovaným, kde jsou námitky žalovaných ohledně příslušenství. 3. Žalobci namítali, že bylo pravomocně rozhodnuto o soudním prodeji zástavy. Byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, kdy si žalovaní mohli odkoupit zpět své nemovitosti, ale nedodrželi podmínky, proto k realizaci kupní smlouvy nedošlo. Předmět tohoto řízení se týká smlouvy nájemní, která byla na dobu určitou a nebyla prodloužena právě z důvodu nedodržení závazků. Žalovaní přes výzvy nemovitosti nevyklidili a dále je užívají. Je pravdou, že tato věc je do jisté míry propojena s věcí týkající se hypotečního úvěru mezi účastníky, ovšem podmínky pro vyklizení jsou splněny. 4. Druhý žalovaný deklaroval vysokou šanci žalovaných na získání finančních prostředků na odkup nemovitostí od žalobců, námitky žalovaných v rámci kauzálního řízení o prodeji zástavy nemohly být uplatněny. Žalobci neměli zájem o mimosoudní řešení vzhledem k nedostatečné kredibilitě žalovaných a to i s ohledem na jejich další spory a věřitele a dospěli k závěru, že žalovaní nemají šanci získat bankovní úvěr. 5. Druhý žalovaný podtrhoval souvislost kauzy se smlouvou o smlouvě budoucí, kdy byl jednoznačný záměr účastníků, že mají nemovitosti přejít do vlastnictví žalovaných a není tak žádný důvod k vyklizení. Je třeba najít kompromis a vlastnictví převést, nabyvateli nemusí být nutně žalovaní, ale třeba jejich děti. Žalovaní jsou si vědomi situace, která vznikla u druhého žalovaného v souvislosti s podnikáním a vedla k finančním problémům. Ve druhé kauze účastníků mají žalovaní námitky vůči žalobců, kteří s nimi nedostatečně komunikovali. Vzhledem k jednoznačnému záměru účastníků navrhovali žalovaní zamítnutí žaloby, odkazovali na právní úkony mezi nimi uzavřené včetně skrytého úvěru ve smlouvě kupní. 6. K výzvě soudu žalovaným podle § 118a o.s.ř. druhý žalovaný doplnil, že smlouva o smlouvě budoucí kupní vzhledem k časové souslednosti jasně prokazuje, že záměrem žalobců nebylo nemovitost vlastnit, získat, ani jakkoliv využívat, ale poskytnout žalovaným úvěr/hypotéku a to skrytě tak, aby nemohli žalovaní využít ustanovení chránící spotřebitele v rámci zákona. Je třeba zejména si všimnout rozdílu v kupních cenách ve smlouvě kupní a smlouvě budoucí, kdy totožná nemovitost mezi týmiž účastníky by se měla prodávat za vyšší cenu a tento rozdíl je ve skutečnost úrokem, o který měli žalobci od samého počátku zájem. Právní jednání má být posouzeno dle svého obsahu a důsledkem zastření skutečného účelu smlouvy účastníky může být absolutní neplatnost této smlouvy, pokud by smlouva svým obsahem nebo účelem odporovala zákonu nebo jej obcházela. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Smlouva o úvěru byla uzavřena před podpisem smlouvy kupní, další jednání bylo též fakticky smlouvou úvěrovou nikoliv smlouvou kupní. Žalobci navrhli uzavřít nájemní smlouvu za cenu lákavou, neodpovídající tržní ceně, protože chtěli dosáhnout podpisu smlouvy kupní, tak aby získali bez možnosti obrany žalobců nemovitost jako prostředek ke splnění svého záměru vydělat na úvěru žalovaným. Vzhledem k této situaci a po analýze všech podkladů a poradě s advokátem, byla žaloba na určení vlastnického práva podána k Okresnímu soudu v Chrudimi. Žalovaní při sjednávání úvěru a podpisu kupní smlouvy i smlouvy nájemní nebyli zastoupení advokátem a jako osoby právně neznalé přistoupily v době podpisu na návrh strany poskytující jako investici. Zcela jistě vzhledem k existenci exekucí a dluhové situace byli v tísni. Žalovaný uplatňoval i výhrady týkající se druhé smlouvy o úvěru, přímo poskytnuté žalobci žalovaným, která dokazuje výše uvedené, včetně údajné nepodnikatelské činnosti žalobců, kdy dle výše úroků, postupu žalobců, administrativnímu a organizačnímu zajištění, se jedná o podnikání za účelem zisku. Dle textu smlouvy koncipovaného žalobcem je daný úvěr spotřebitelský (článek 5.5 smlouvy o úvěru), což je jasně v rozporu s tvrzením žalobce, že není podnikatelem a neposkytuje úvěry jako podnikání – těžko může být spotřebitelský úvěr poskytnut nepodnikatelem v oblasti financí. Počítá se ovšem i podnikání nedovolené, takže pouhá absence živnostenského listu věřitele neznamená, že by nešlo o spotřebitelský úvěr: pokud někdo systematicky vlastním jménem a za účelem zisku poskytuje úvěry (půjčky atd.) spotřebitelům, jedná se o podnikání a příslušné úvěry (půjčky atd.) mají postavení úvěrů spotřebitelských. Druhý žalovaný tím dokládá soudu postup žalobců při sjednání nájemní i kupní smlouvy a jejich skutečný účel. Je zde vážná pochybnost o platnosti kupní smlouvy a řízení o vyklizení by mělo být přerušeno do doby rozhodnutí o žalobě na určení vlastnického práva. Ze strany žalobců se nejedná o zdržovací manévr, jde o důkazy a velmi„ náhodnou“ souhrou okolností včetně analogické situace v druhém řízení, kdy by bylo poskytnuto vyklizením zadosti straně, která rozhodně nepostupovala v souladu s dobrými mravy. Vyklizením by došlo k nevratnému zásahu do života rodiny žalovaných, včetně nezletilé vnučky, která nemovitost obývá. Nemovitost je udržována a rozhodně nedochází k jakékoliv finanční ztrátě žalobců. Ostatně i proto, neboť žalovaní požadovali nájem ve výši 100 Kč měsíčně, tuto částku druhý žalovaný zašle obratem za platby za rok 2018 a 2019 žalobcům na účet jako předchozí rok. Tuto částku si stanovili sami žalobci, a proto lze očekávat, že se jedná o jejich požadavek na finanční náhradu. 7. Z nájemní smlouvy uzavřené dne 15.12.2016 bylo zjištěno, že žalobci jako pronajímatelé pronajali žalovaným jako nájemcům předmětné nemovitosti na dobu do 31.1.2018, sjednané měsíční nájemné činilo 100 Kč, bylo splatné jednou ročně vždy k 31.12 v roce. Nemovitosti byly pronajaty za účelem bydlení a to pouze nájemců a je