8 C 276/2021-35 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobkyně se žalobou domáhala vyklizení výše specifikovaného bytu (dále jen„ předmětný byt“). V odůvodnění žaloby uvedla, že je vlastníkem domu výše specifikovaného. Žalovaná se stala nájemcem předmětného bytu na základě nájemní smlouvy uzavřené s právním předchůdcem žalobkyně jako pronajímatelem dne 2.1.2020 na dobu určitou do 31.12.2020. Dne 15.6.2020 byla podepsána aktualizovaná nájemní smlouva s žalobkyní na dobu do 14.6.2021. Žalovaná porušuje své povinnosti nájemce tím, že v bytě bydlí nenahlášená osoba, dále osoby, které žalovanou navštěvují, porušují noční klid, znečišťují společné prostory a obtěžují jiné nájemníky. Žalobkyně v dopisu ze dne 15.6.2021, který žalovaná osobně převzala dne 22.6.2021, této sdělila, že nájem nebude prodloužen. Od 15.6.2021 žalovaná užívá předmětný byt neoprávněně. 2. Žalobkyně při jednání soudu setrvala na žalobě. Právní zástupce žalované uvedl, že žalovaná aktualizaci nájemní smlouvy neuzavřela, platí tedy smlouva původní, kterou žalovaná uzavřela s panem [příjmení] a paní [příjmení]. Žalovaná si byla vědoma problematické povahy svého bydlení v předmětném bytě a to z důvodu jejího spolubydlícího. Žalovaná se podobně jako další nájemníci z předmětného domu rozhodla smlouvu nepodepsat z toho důvodu, že měla být uzavřena na dobu určitou. Smlouvy byly doručeny korespondenčně, toto může potvrdit i řada svědků. Pověřená zaměstnankyně žalobkyně k tomu odvětila, že obě smlouvy jsou v podstatě shodné, minimálně v tom ohledu, že obě byly uzavřeny na dobu určitou a obě obsahovaly doložku o automatické prolongaci smlouvy. Žalobkyně vždy podepisuje nájemní smlouvy tím způsobem, že nájemce při podpisu smlouvy předloží svůj občanský průkaz a to bez výjimky. Dále uvedla, že všichni nájemníci v předmětném domě po jeho odkoupení žalobkyní uzavřeli s touto nové nájemní smlouvy, nikdo proti jejich uzavření neprotestoval. Právní zástupce žalované k tomu dále odvětil, že navrhuje provedení důkazu znaleckým posudkem z oboru písmoznalectví za účelem objasnění pravosti podpisu žalované na nové nájemní smlouvě a dále výslech svědka [jméno] [příjmení], který může potvrdit, že k zasílání smluv došlo korespondenčně. 3. Žalobkyně závěrem navrhla žalobě vyhovět s odkazem na svá dosavadní vyjádření, právní zástupce žalované žalobu navrhl zamítnout se shodným odkazem. <b>Soud provedl následující důkazy, z nichž učinil následující skutková zjištění:</b> 4. Z nájemní smlouvy ze dne 2.1.2020 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi třetími osobami jako pronajímateli a žalovanou jako nájemcem. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 31.12.2020 (čl. X věta první této smlouvy). Dále bylo v uvedeném článku smlouvy sjednáno, že pokud pronajímatelé do 30 dnů nájemci písemně nesdělí, že trvají na ukončení nájemního vztahu, tento se automaticky prodlužuje o stejnou dobu, na kterou byl sjednán. Nájemné bylo sjednáno ve výši 3 520 Kč měsíčně. 5. Z nájemní smlouvy ze dne 15.6.2020 soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem ohledně nájmu předmětného bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 15.6.2020 do 14.6.2011 (článek V. smlouvy). Dále zde bylo ujednáno, že pokud nájemce bude užívat předmět nájmu i po skončení nájmu a pronajímatel jej ve lhůtě jednoho měsíce od skončení nájmu písemně nevyzve, aby byt opustil, platí, že nájem je znovu ujednán na tutéž dobu. Žalobkyně zde zároveň prohlásil, že kritériem pro případné prodloužení smlouvy je plnění povinností nájemce, který se zavázal dodržovat Domovní řád /čl. VII odst. 2 písm. c) smlouvy/, který žalobce rovněž doložil. Nájemné bylo sjednáno ve výši 3 520 Kč měsíčně. 6. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 6.9.2021 bylo zjištěno, že dům, jehož součástí je předmětný byt, je ve vlastnictví žalobkyně. 7. Z oznámení ze dne 15.6.2021 vyplynulo, že toto adresovala žalobkyně žalované s tím, že nájemní smlouvu ze dne 15.6.2020 nebude prodlužovat. Žalobkyně zároveň vyzvala žalovanou k vyklizení předmětného bytu s výstrahou soudního vymáhání. Dle připojené dodejky žalovaná písemnost osobně převzala dne 22.6.2021. 8. Z emailu adresovaného žalobkyni dne 20.5.2021 vyplynulo, že nájemníci předmětného domu podávají stížnost na žalovanou ze shora uvedených důvodů, kdy navíc došlo i k rozbití vchodových dveří osobou jdoucí za žalovanou, k čemuž bylo doloženo oznámení Policii ČR učiněné dne 9.5.2021. <b>Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů má soud za prokázaný následující skutkový stav:</b> 9. Žalovaná uzavřela dne 2.1.2020 shora specifikovanou nájemní smlouvu na dobu určitou do 31.12.2020 Uzavření smlouvy ze dne 15.6.2020 zůstalo neprokázáno. Žalobce zaslal žalované shora uvedené oznámení, které žalovaná dne 22.6.2021 převzala. 10. Podle § 603 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) práva a povinnosti zaniknou uplynutím doby, na kterou byly omezeny. Podle § 1040 odst. 1 občanského zákoníku kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. Podle § 2225 občanského zákoníku při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Podle § 2285 občanského zákoníku pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Dle § 2230 odst. 1 občanského zákoníku užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Dle § 2230 odst. 2 občanského zákoníku se ustanovení odstavce 1 nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla. Po právním posouzení shora popsaného zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. 11. Žalovaná popírala uzavření nájemní smlouvy ze dne 15.6.2020. Soud shledává tuto obranu účelovou, když žalovaná měla podpis smlouvy odmítat kvůli jejímu vymezení na dobu určitou na rozdíl od smlouvy předchozí. Nicméně i předchozí smlouva byla uzavřena na dobu určitou, smlouva ze dne 15.6.2020 by naopak pro žalovanou znamenala možnost předmětný byt užívat o zhruba šest měsíců déle, nájemné bylo sjednáno ve stejné výši, obdobně byla sjednána také prolongace smlouvy. Není tedy zřejmé, jakou by měla žalovaná motivaci k odmítnutí podpisu nové smlouvy. Prokazování pravosti podpisu na smlouvě ze dne 15.6.2020 a okolnosti jejího uzavření nicméně soud shledal nadbytečnými, když o věci bylo možno rozhodnout i bez vyjasnění této okolnosti, proto zamítl důkazy navržené v tomto ohledu žalovanou (znalecký posudek, svědek [příjmení]) a ani nepoučoval žalobkyni o nutnosti důkazy navrhnout, když to byla právě žalobkyně, koho za dané procesní situace tížilo důkazní břemeno rozporovaného podpisu na soukromoprávní listině. 12. I když soud zcela pomine smlouvu ze dne 15.6.2020, zůstane žaloba důvodná. Smlouva ze dne 2.1.2020 byla sjednána na dobu určitou, prodloužení trvání smlouvy bylo ujednáno odlišně od zákona (§ 2285 občanského zákoníku) způsobem shora uvedeným. Jelikož pak žalovaná nebyla ve lhůtě 30 dnů od uplynutí doby trvání nájmu po 31.12.2020 ani původním pronajímatelem ani žalobkyní jako současným vlastníkem předmětné nemovitosti vyzvána k opuštění bytu, resp. taková skutečnost nebyla tvrzena a tím méně prokázána, došlo by při absenci smlouvy ze dne 15.6.2020 k prodloužení původního nájmu na dobu od 1.1.2021 do 31.12.2021. V průběhu roku 2021 však žalobkyně žalované dala opakovaně dostatečně najevo, že o další prodloužení či trvání nájmu nemá zájem, ať již tedy písemným vyrozuměním doručeným žalované dne 22.6.2021, tak následně i podanou žalobou, která byla žalované doručena do vlastních rukou dne 4.11.2021. Je tedy zřejmé, že nemohlo dojít k prodloužení nájmu na dobu dalšího roku (od 1.1.2022) a žaloba je ke dni vyhlášení rozsudku důvodná i bez ohledu na otázku uzavření či neuzavření smlouvy ze dne 15.6.2020. 13. Lhůtu k výzvě k opuštění bytu vyjádřenou ve smlouvě i v zákoně je třeba vnímat jako lhůtu maximální, do kdy je možné ze strany pronajímatele zabránit prolongaci smlouvy. Pronajímateli však ničeho nebrání, aby nájemce vyzval již před uplynutím sjednané doby nájmu, s takovou variantou konečně počítá i zákon v ustanovení § 2230 odst. 2 občanského zákoníku, který je nutno podpůrně aplikovat i na nájem bytu. Právo žalované užívat předmětný byt vzniklo na základě nájemní smlou