1 C 191/2025-33 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne , datum, domáhala proti žalované zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitostem uvedeným ve výroku I. shora (dále jen Nemovitosti) a nařízení prodeje nemovitostí s odůvodněním, že předmětné nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví (žalobkyně v rozsahu spoluvl.podílu o velikosti id.4/5 na Nemovitostech a žalovaná o velikosti id.1/5 na Nemovitostech). Žalobkyně již nechce setrvávat v podílovém spoluvlastnictví a nemá o další vlastnictví jejího spoluvl.podílu zájem a před podáním žaloby se pokusila o mimosoudní vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem, když dne , datum, zaslala žalované výzvu k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Navrhla konkrétní variantu řešení, mj. i možný odkup spoluvl.podílu žalované za obvyklou cenu stanovenou znaleckým posudkem, převod spoluvl. podílu žalobkyně žalované za obvyklou cenu stanovenou znaleckým posudkem nebo společný prodej Nemovitostí ve veřejné dražbě. Žalovaná na výzvu reagovala odmítavě a za jedinou přijatelnou možnost označila buď odkup svého spoluvl.podílu žalobkyní za částku , částka, nebo prodej všech Nemovitostí, přičemž bez ohledu na výslednou prodejní cenu požadovala z výtěžku uvedenou pevnou částku. Zároveň výslovně uvedla, že nemá v úmyslu podíl převést za nižší cenu. Protože se spoluvlastníci nemohou dohodnout, nezbývá než požádat soud o zrušení a vypořádání. Nemovitosti jsou tvořeny stavbou pro rodinnou rekreaci a souvisejícími pozemky, jako celek tedy slouží k jednomu účelu. Stavba pro rodinnou rekreaci je tvořena jednou budovou. Rozdělení nemovitosti není dobře možné, resp. by případné rozdělení vyžadovalo rozsáhlé a nákladné stavebnětechnické úpravy, jimiž by se podstatným způsobem snížila hodnota nemovitostí. Nepřichází tak v úvahu rozdělení společné věci. Dosavadní neshody mezi spoluvlastníky navíc znemožňují jakoukoliv dohodu na užívání a správě Nemovitostí.2. Žalovaná se vyjádřila k žalobě původně tak, že jde o docela členitý dům a dokáže si představit fyzické rozdělení mezi účastníky. Dám se dá rozdělit na jednotky prohlášením vlastníka. Požaduje část spodního patra, která odpovídá její spoluvl.podílu jedné pětiny. Vrchní patro by se totiž dělilo velice špatně z důvodu výškových rozdílů podlah až 50 cm v různých místnostech absence přístupu zvenku. Ze zadní strany domu je druhý vchod, který se dá pro přístup použít. Na přiloženém plánku zvýraznil, kterou část spodního patra požaduje, fyzicky by šlo o vybudování jedné zděné příčky o šířce asi 1 m-vyznačeno žlutě. Případné stavební úpravy je připraven realizovat, vzhledem k tomu, že se bude budovat jen jedna nenosná příčka, není třeba ani stavební povolení. Nepožaduje kompenzaci svého podílu sklepa ani půdy, z toho důvodu je zvýrazněná plocha sice majetkově méně než jedna ideální pětina, ale to je ochotná akceptovat. Pozemek se dá také rozdělit tak, aby měla přístup do domu po svém pozemku. Navrhuje tedy rozdělení nemovitosti s tím, že pokud se k tomu rozhodnutí přikloní, byl by ochoten dodat potřebné výkresy se zaměřením a nechat vypracovat rozdělení domu na jednotky.3. V replice k vyjádření žalované (bod 2.othotoodvůdonění) žalobkyně uvedla, že tvrzení žalované o vybudování jedné zděné příčky o šířce asi jeden metr až není třeba ani stavební povolení, je neúplné a opomíjí další nezbytné stavební úpravy, které jsou podmínkou řádného užívání dvou samostatných bytových jednotek. Jedná se zejména o úpravy elektroinstalace včetně přívodních a vnitřních elektrických rozvodů, vybudování či úpravu elektrických přípojek, ochranných prvků, připojení na distribuční síť, dále o úpravy vnitřních vodovodních instalací a jejich napojení na veřejný vodovod, zřízení způsobilých měřících míst a instalaci měřících zařízení pro sledování spotřeby energií a vody. Rovněž systém vytápění by vyžadoval podstatné úpravy, aby bylo zajištěno rovnocenné užívání obou jednotek. Za nezbytnou součást stavebních úprav je nutné považovat i zajištěné řádného bezpečného a rovnocenného přístupu do objektu. „Zadní vchod“, který žalovaná navrhuje jako vstup do nové jednotky, je pouze doplňkový a neodpovídá standardnímu přístupu do nemovitosti, a proto jej žalobkyně považuje za zcela nevyhovující. Z přiloženého náčrtku je dále patrno, že žalovaná si nárokuje část společné nemovitosti v rozsahu výrazně přesahujícím její spoluvl.podíl, tj. ideální jednu pětinu.Tím překračuje hranici svého práva na úkor žalobkyně. Žalobkyně není ochotna se tímto způsobem vzdát části svého spoluvl.podílu, a to ani za finanční náhradu. Nepovažuje dále za možné ani účelné investovat jakékoliv finanční prostředky do stavebních úprav potřebných k rozdělení nemovitostí, jelikož by se jednalo o neefektivní a ekonomicky neodůvodněné vynaložení nákladů, které je v rozporou s principem hospodárnosti. Za jediné možné a účelné tak považuje řešení v podobě prodeje nemovitosti jako celku s ohledem na zachování hodnoty a funkčního využití nemovitosti.4. Žalovaná u jednání uvedla, že kupovala 1/5 jako první v době, kdy zbylé 4/5 náležely čtyřem fyzickým osobám, což byli dědici po původním vlastníku nemovitostí, když on nabyl podíl dražbou. Původně se snažil s ostatními spoluvlastníky dohodnout, že by se to celé prodalo, ale oni měli přehnanou představu o ceně a za tuto cenu to nikdo nekoupil. Oni se pak obrátili na žalobkyni, která to od nich koupila. Žalovaná má za to, že by mohla být vytvořena v domě samostatná jednotka, klidně by se dal v té jednotce udělat záchod i koupelna, není však ochotna nad rámec té kresby či malůvky (situace místností v domě, kterou zaslal soudu) nechat vypracovat nebo předložit stavební výkresy nebo projektovou dokumentaci. V domě nikdy jednatel žalované nepřespal a ani jej neužíval. Dům je neobyvatelný, je tam špína a ani ty dědici jej neužívali. Neví, zda a jak je napojen dům na sítě, na kanalizaci, na vodu, na elektřinu. Žádné výkresy nebo projekt k tomuto domu nikdy neobdržela. Nadále však nesouhlasí s dražbou, protože by to pro ni dopadlo ztrátově a k tomu vysvětluje, že když tu 1/5 kupovala, tak se vycházelo ze znaleckého posudku, který celý dům tehdy ocenil na , částka, , takže hodnota podílu byla s přihlédnutím k různým koeficientům stanovena na , částka, , v rámci dražby byla vyvolávací cena ¾ a ona to vydražila za , částka, . Potom se to snažila prodat po dohodě se spoluvlastníky za podle jednatele žalované tehdy reálnou cenu , částka, , ale nikdo neměl zájem a dědici řekli, že si myslí, že to prodají za víc a dali cenu cca , částka, , ale to samozřejmě také nikdo nekoupil. Jednatel žalované, kdyby souhlasil s dražbou, tak má obavu, že se investice žalované vůbec nevrátí, není však ochoten se podílet na placení znaleckého posudku a ani znalecký posudek nenavrhuje a ani nechce platit nějaké odborné výkresy nebo projektovou dokumentaci. Bere to takto laicky, a i když jej soudce poučil o povinnosti tvrzení a důkazním břemenu i o tom, že soudce není odborník na stavební uspořádání, přípojky, vnitřní sítě apod. ani na posouzení, zda by tam šla vytvořit jednotka, kolik by to stálo a zda by to znehodnotilo cenu nemovitosti, tak trvá na tom, co uvedl a měl by s tím takový záměr, že by tu vytvořenou jednotku pronajímal nebo prodal, že by tam byl přístup ze zahrady, že z hlediska užívání zahrady by přes zahradu vedl přístup pro majitele toho vytvořeného bytu, ale není schopen konkrétně teď popsat, kudy by ta cesta vedla a jak by bylo řešeno užívání zahrady mezi více uživateli a když učinil zástupce žalobkyně dotaz, zda je solventní a bude mít na zaplacení záloh na znalecký posudek či na tu stavebně technickou dokumentaci, tak uvádí, že si umí představit, že by investoval do vytvoření té samostatné jednotky, na to by peníze měl, ale není ochoten investovat do znalce nebo té dokumentace. Pokud by vůbec uvažoval o prodeji nemovitostí v dražbě, tak v dražbě nedobrovolné, protože má zkušenost, že když je dražba označená jako dobrovolná, tak nemá ani tolik zájemců ani nevyroste cena. Pokud by žalobkyně neměla nic proti nedobrovolné dražbě, nebrání soudu nic v rozhodnutí.5. Žalobkyně se vyjádřila, že pokud sama chce prodat nemovitosti, tak by jí určení v nedobrovolné dražbě nevadilo.6. Z nabídky na vypořádání podíl. spoluvlastnictví na čl. 4 soud zjistil, že dne , datum, právní zástupkyně žalobkyně dopisem oslovila žalovanou a navrhla jí vypořádat podílové spoluvlastnictví jedním z následujících způsobů: žalovaná odkoupí spoluvl.podíl žalobkyně za cenu , částka, nebo žalobkyně odkoupí spoluvl.podíl žalované za , částka, nebo bude přistoupeno ke společnému prodeji nemovitostí prostřednictvím dobrovolné veřejné dražby, kdy by výsledný výtěžek byl rozdělen v poměru velikosti spoluvl.podílů, když za reálnou vyvolávací cenu pro celý objekt klient považuje částku cca , částka, včetně nákladů na dražbu. Podle doručenky - detailu zprávy odeslané skrze datovou schránku uvedený dopis odeslala právní zástupkyně žalobkyně žalované dne , datum, a tato zpráva byla dodána do datové schránky žalované téhož dne.