19 C 200/2020-148 — Okresní soud v Děčíně

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 30.3.2020 ve spojení s jejím doplněním v podání ze dne 29.9.2020 domáhala na žalovaném zaplacení částky 28 569 Kč, když v žalobě uvedla, že na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem byl žalovanému přenechán k užívání byt [číslo] v domě na adrese [adresa], a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaný se ve smlouvě zavázal hradit nájemné ve výši 7 250 Kč měsíčně a dále zálohu na energie ve výši 3 000 Kč měsíčně, a to vždy k 15. dni příslušného měsíce na následující kalendářní měsíc, za který se nájemné a záloha za služby platí (viz. bod [anonymizováno] předmětné nájemní smlouvy). Žalovaný neuhradil nájemné za měsíce [anonymizováno] [rok] ve výši 250 Kč, [anonymizováno] [rok] ve výši 250 Kč, [anonymizováno] [rok] ve výši 250 Kč, [anonymizováno] [rok] ve výši 250 Kč, [anonymizováno] [rok] ve výši 7 250 Kč a [anonymizováno] [rok] ve výši 7 250 Kč. Celkový dluh na nájemném je tak ve výši 15 500 Kč. Z vyúčtování nájemného a služeb za období od [datum] do [datum] plyne, že žalovaný spotřeboval energie v celkové částce 50 069 Kč, na zálohách na energie bylo ovšem uhrazeno pouze 37 000 Kč. Dluh na energiích na předmětném bytu je tudíž 13 069 Kč. Celkový dluh na předmětném budu k datu [datum] tak činí 28 569 Kč a sestává z dluhu na nájemném ve výši 15 500 a z dluhu na energiích ve výši 13 069 Kč. 2. Proti soudem vydanému platebnímu rozkazu podal žalovaný včasný odpor, ve kterém uvedl, že naopak žalobkyně by mu měla vyplatit za dobu nájmu odhadem 22 000 Kč. Žalovaný dále v doplnění odporu uvedl, že při předání bytu zaplatil žalobkyni kauci v částce 14 000 Kč a dále zálohy na energie (tj. 2 x 3 000 Kč) za dva měsíce. Protože byt byl v době jeho předání v hrozném stavu, dohodnul se s žalobkyní, že byt dá do pořádku. Protože s ním byla žalobkyně spokojena, došlo k uzavření smlouvy, na základě níž měl vykonávat žalovaný činnost domovníka, za níž mu byla slíbena odměna v částce 1 000 Kč měsíčně. Protože však ve vyúčtování za prvních 9 měsíců, co byt užíval, žalobkyně nezohlednila ani jím zaplacené zálohy za první 2 měsíce trvání nájmu a rovněž mu nepřiznala v plné výši odměnu za domovnictví (přiznala mu pouze částku 500 Kč měsíčně), vznikly mezi stranami spory. Je přesvědčen, že žalobkyně by mu měla vrátit část kauce v rozsahu částky 7 000 Kč a že mu měl vzniknout na základě vyúčtování služeb naopak přeplatek, když on trávil v bytě pouze víkendy a nechápe tak, jak mohlo dojít k žalobkyní uvedené vysoké spotřebě energií. Rovněž pak nechápe obsah vyúčtování služeb ze strany žalobkyně. 3. Na základě provedeného dokazování pak dospěl k následujícím skutkovým a právním závěrům. 4. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o..z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 5. Dle § 2251 odst. 1 o.z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel. 6. Na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] má soud za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, ve které se žalobkyně zavázala přenechat žalovanému do užívání byt [číslo] v domě na adrese [adresa] (dále jen zálohy za služby), a to vždy k 15 dni příslušného měsíce na následující kalendářní měsíc, za který se nájemné a záloha za služby platí. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] (srov. nájemní smlouva na [číslo listu] p.v.). 7. Z výpisů z katastru nemovitostí ze dne 6.11.2006 a ze dne 24.6.2021 ve spojení s výpisem z obchodního rejstříku má soud za prokázané, že žalobkyně nebyla až do [datum] výlučným vlastníkem budovy, ve které se předmětný byt nacházel, když tato budova byla v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a společnosti [právnická osoba], [IČO], ve které byla však žalobkyně jedinou jednatelkou. Proto soud v situaci, kdy žalobkyně i společnost [právnická osoba] měly rovný spoluvlastnický podíl o velikosti ½ považuje nájemní smlouvu za platně uzavřenou i bez toho, že by ji podepsal i druhý spoluvlastník jako pronajímatel (srov. výpisy z katastru nemovitostí na č.l. 105, 108, 109 a výpis z obchodního rejstříku na č.l. 110). 8. Z příkazní smlouvy ze dne [datum] má soud za prokázané, že právě společnost [právnická osoba] jednající žalobkyní uzavřela dne [datum] s žalovaným smlouvu, na základě níž měl žalovaný za úplatu v měsíční částce 1 000 Kč obstarávat správcovství domu na adrese [ulice a číslo] v [obec]. Odměna se měla hradit prostřednictvím zápočtu oproti nájemnému, které měl hradit žalovaný (srov. příkazní smlouva na č.l. 27). 9. V souladu s článkem [anonymizováno] nájemní smlouvy měl žalovaný při podpisu smlouvy uhradit žalobkyni peněžitou jistotu ve výši 14 000 Kč. Žalobkyně pak potvrdila, že žalovaný jistotu v této výši při podpisu smlouvy uhradil. 10. Z předávacího protokolu ze dne [datum] má soud za prokázané, že v době, kdy byl byt předáván žalovanému k užívání, zaznamenaly strany stavy měřidel energií spotřebovávaných v bytě s následujícím výsledkem: elektroměr – [číslo], [číslo], plynoměr – [číslo] [anonymizováno] a vodoměr – [číslo] [anonymizováno] (srov. protokol na č.l. 41). Z protokolu o předání bytu současně plyne, že se účastníci z důvodu existujících vad bytu dohodli na tom, že závady budou odstraněny nájemcem, kterému za to nebude pronajímatel po dobu dvou měsíců účtovat nájemné, ale nájemce bude povinen zaplatit za tyto dva měsíce pouze zálohy za služby. 11. Na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] má soud za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, ve které se žalobkyně zavázala přenechat žalovanému do užívání tentýž byt a žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši 7 250 Kč a poplatky za služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 000 Kč (dále jen zálohy za služby), a to vždy k 15. dni příslušného měsíce na následující kalendářní měsíc, za který se nájemné a záloha za služby platí. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] (srov. nájemní smlouva na č.l. 42 p.v.). 12. Dle článku [anonymizováno] nové nájemní smlouvy měl žalovaný při podpisu smlouvy uhradit žalobkyni peněžitou jistotu ve výši 14 000 Kč. Žalobkyně pak potvrdila, že při uzavření této druhé nájemní smlouvy již žalovaný žádnou novou jistotu neskládal a ta stará se mu nevracela. Brali to oba tak, že má tu jistotu složenu i pro tuto nájemní smlouvu. 13. Z výpovědi ze dne [datum] má soud za prokázané, že žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu ze dne [datum] z důvodu hrubého porušování občanského soužití (srov. výpověď ze dne [datum] na č.l. 52). Podkladem pro tuto výpověď byla žalobkyni stížnost na žalovaného ze dne [datum], kterou adresovali žalobkyni ostatní nájemníci a majitelé bytů v okolí (srov. stížnost na č.l. 52 p.v. a podpisový arch na č.l. 53). 14. Na základě shodných tvrzení stran má soud ve spojení se zápisem žalovaného o předání bytu a plnou mocí ze dne [datum] za prokázané, že ačkoliv žalovaný nesouhlasil s důvodem pro ukončení smlouvy, dobrovolně byl dne [datum] připraven předmětný byt žalobkyni předat. Žalobkyně pověřila převzetím bytu na základě plné moci svého syna [anonymizováno] [jméno] [příjmení], se kterým však žalovaný odmítnul komunikovat. Žalovaný pak dne [datum] zaznamenal do zápisu o předání bytu skutečnost, že byt je v pořádku, když současně uvedl stavy měřidel energií spotřebovávaných v bytě s následujícím výsledkem: vodoměr kuchyň – [anonymizováno] m3, vodoměr byt – [číslo] m3, vodoměr sklep 1 – [anonymizováno] m3, vodoměr sklep 2 – [číslo] m3, elektroměr byt – [číslo], elektroměr chodba - [číslo] a plynoměr – [číslo] m3 a vodoměr – [číslo] m3 (srov. protokol na [číslo listu] p.v., plná moc na [číslo listu] p.v.). 15. Z fotografií stavu měřidel má soud za prokázané, že syn žalobkyně dne [datum] pořídil fotografie měřidel energií spotřebovávaných v předmětném bytě s následujícím výsledkem: vodoměr – [číslo] m3, elektroměr chodba - [číslo] kWh a plynoměr – [číslo] m3 (srov. fotografie na [číslo listu] a [číslo]). 16. Dle § 2254 odst. 1 o.z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nesmí být jistota vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného. 17. Dle § 2254 odst. 2 o.z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 18. Pokud jde o období trvání nájmu v době od [datum] do [datum], plyne z dokladů o placení nájmu a záloh za služby ze strany žalovaného (srov. pokladní doklady o úhradách ve výši 9 500 Kč za měsíce [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok] na č.l. 26 a výpis z účtu žalovaného na č.l. 131-140) ve spojení s vyúčtováním, nájmu