18 C 253/2022-42 — Okresní soud v Děčíně

1. Předmětem řízení je žaloba ze dne , datum, o přezkum oprávněnosti výpovědi ze dne , datum, z nájmu bytu („výpověď“) o dispozici 2+1 nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , adresa, jednak pro neurčitost, neboť z ní není zřejmé, zda žalobce jako nájemce obdržel výpověď dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. nebo dle § 2291 odst. 1 o. z., jednak z formálních důvodů, nenaplňujíc výpověď požadavky judikatury na formální požadavky pro takové právní jednání, jednak pro samo nenaplnění výpovědního důvodu (žalobce hradil nájemné řádně a včas na platně uvedený účet, na který je dle nájemní smlouvy měl hradit).Obrana žalovaného:2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Výpovědní důvod má za náležitě vymezený a je jím výpověď dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pro neuhrazení nájemného žalobcem jako nájemcem za měsíce březen, duben, květen a červen r. 2022 do dne podání výpovědi. Výpověď je formálně zcela řádná, neboť specifikuje přesně měsíce, za které žalobce nájemné nehradil, i to že žalobce neuhradil nájemné vůbec. Výpovědní důvod naplněn byl, neboť žalovaná doručila žalobci nové číslo účtu (žalované), na které mělo být nově nájemné hrazeno, a to č. účtu: , č. účtu, . Učinila tak jednak formou doporučeného dopisu odeslaného žalobci dne , datum, , jednak vyvěšením oznámení uvnitř bytového domu, kde se byt nachází a jednak přímým vhozením do škvíry bytových dveří žalobce, vše dne , datum, . Žalovaný jí však nájemné za předmětné měsíce uhradil až v srpnu 2022.Nesporné skutečnosti:3. Mezi stranami není sporu o tom, že: Dne , datum, žalobce jako nájemce uzavřel s panem , jméno FO, jako tehdejším pronajímatelem nájemní smlouvu stran nájmu bytu o velikosti 2+1 v 2. nadzemním podlaží budovy v , adresa, („byt“). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. V právním vztahu k nájmu bytu vystupovala do dne , datum, společnost , právnická osoba, ., jež byla do tohoto data vlastníkem domu, kdy ve vztahu k žalobci uvedenou společnost zastupoval pan , Anonymizováno, . Následně došlo ke změně vlastnictví bytu a jeho vlastníkem se stala žalovaná, a to na základě smlouvy kupní ze dne , datum, , s právními účinky zápisu k okamžiku , datum, . Ta byla vlastnicí bytu i v období měsíců březen, duben, květen a červen r. 2022. Nájemné a zálohy na služby byly splatné vždy do 15. dne kalendářního měsíce, za který se nájemné platí. Žalovaná odeslala žalobci dne , datum, a žalobce následně obdržel výpověď z nájmu bytu datovanou dnem , datum, .Sporné skutečnosti:4. Předmětem sporu je, zda: Mezi žalobcem a společností , právnická osoba, . bylo ujednáno placení nájemného a záloh za služby na účet určený společností , právnická osoba, . č.ú.: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, („účet“). Žalobce obdržel od žalované (zda mu bylo doručeno) vyrozumění (oznámení), ať již písemné či ústní, o tom, že by měl platit nájemné a zálohy na služby na účet žalované se sdělením, že je novou vlastnicí bytu, přičemž předmětné sdělení současně mělo obsahovat i nové číslo účtu (žalované), na které mělo být nově nájemné a zálohy na služby hrazeno. Mělo jít o účet č.: , č. účtu, . Jaká byla výše nájemného a služeb spojených s užíváním bytu za měsíce březen, duben, květen a červen r. 2022 dle platných ujednání účastníků nájemního vztahu k bytu.Skutková zjištění:5. Z listiny - výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že je v ní uvedeno: „[…] Na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, se novým vlastníkem stavby č.p. , Anonymizováno, a tedy i bytu stala společnost , Jméno zainteresované osoby 0/0, s.r.o., o čem jste byl informován doporučeným dopisem a současně tato skutečnost byla vyvěšena i v domě č.p. , Anonymizováno, , kdy jak doporučený dopis, tak i domovní vývěska obsahovala současně výzvu, abyste nájemné nadále hradil na účet nového vlastníka, tj. na účet společnosti , Jméno zainteresované společnosti 0/0, Nájemné za měsíc březen 2022 a dále tedy již mělo být hrazeno na účet nového vlastníka domu č.p., Anonymizováno, , tj. společnosti , Jméno zainteresované společnosti 0/0, Do dnešního dne však na účet společnosti , Jméno zainteresované společnosti 0/0, nebyla připsána žádná platba nájemného či záloh za služby. S ohledem na skutečnost, že jste se dopustil závažného porušení povinnosti vyplývajících z nájemní smlouvy (viz níže), vypovídám tímto nájemní smlouvu v souladu s ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. Odůvodnění: Na základě nájemní smlouvy jste byl zavázán hradit za užívání bytu nájemné, a to vždy do 15. dne měsíce, za který se nájemné hradí. Od března roku 2022 vlastní dům čp , Anonymizováno, včetně bytu nový vlastník, tj. společnost , Jméno zainteresované společnosti 0/0, , o čem jste byl opakovaně informován, kdy součástí této informace byla i výzva, abyste nadále (počínaje měsícem březen 2022) hradil nájem na účet nového vlastníka… Do dnešního dne však na předmětný účet společnosti , Jméno zainteresované osoby 0/0, , s.r.o. nebylo uhrazeno žádné nájemné. K dnešnímu dni tak dlužíte za nájemné za měsíc březen 2022, duben 2022, květen 2022 a červen 2022. Dle ustanovení § 2291 OZ odst. 2 mimo platí: „Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň 3 měsíců… Je tedy zřejmé, že jste zvlášť závažně porušil svou povinnost vyplývající pro vás z nájemní smlouvy a z OZ, čímž jste naplnil mj. i výpovědní důvod dle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, ve kterém se uvádí: „Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou s tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.“ Upozornění: Nájem uvedeného bytu skončí uplynutím výpovědní doby, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co vám bude tato výpověď doručena. Byt jste povinen odevzdat nejpozději v den, kdy nájem skončí. […] “. Dále obsahuje podle § 2286 o. z. poučení o právu vznést námitky proti této výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.6. Z listiny - podací lístek ze dne , datum, soud nevycházel pro nadbytečnost, neboť odeslání výpovědi a její doručení žalobci, tak jako tak učiněné v zákonné 2měsíční lhůtě (viz dále níže), je mezi stranami nesporné.7. Z listin - potvrzení o zaplacení na č. ú.: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, za měsíce únor až červen 2022, potvrzení o zaplacení na č. ú.: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, za měsíce červenec a srpen 2022 a potvrzení o provedení platby dne , datum, soud neučinil žádné relevantní zjištění, neboť s ohledem na právní názor soud (viz dále) jsou tyto důkazy nadbytečné, směřujíce k prokázání placení nájemného žalobcem, tedy vlastního naplnění výpovědních důvodů.8. Ani z dalších provedených listinných důkazů, jimiž jsou E-mail ze , datum, , Print screen SMS zpráv se , jméno FO, , Fotodokumentace společné schránky nájemníků na domě, Návrh na zvýšení nájmu ze dne , datum, včetně vrácené obálky a 5x potvrzení o provedení platby soud nevycházel, neboť nejsou pro právní názor soudu (viz dále) relevantní a jsou nadbytečné.9. Totéž se týká listiny – námitek žalobce k podané výpovědi ze dne , datum, , neboť skutečnost podání námitek proti výpovědi z bytu je pro rozhodnutí v projednávané věci irelevantní, jak ostatně uvádí i odborná literatura: „Z dikce ustanovení [§ 2286 odst. 2 o. z., pozn soudu] tak musíme dovozovat, že jde [u námitek proti výpovědi] o jakési bezformální namítání neplatnosti či neoprávněnosti výpovědi, které směřuje nájemce pronajímateli. Pokud však nájemce nebude ničeho namítat, příp. bude namítat zcela bezformálně, nemá to žádný vliv na přípustnost žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi dle § 2290.“ (srov. KABELKOVÁ, Eva, SELUCKÁ, Markéta. § 2286 [Výpověď]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2014, s. 454, marg. č. , hodnota, .)10. Soud dále provedl důkaz videozáznamem, avšak ani z něj neučinil žádné pro rozhodnutí ve věci relevantní zjištění, neboť má prokazovat způsob doručení oznámení o změně platebních údajů žalobci ze strany žalované. K takovému přezkumu ale soud pro nadbytečnost již nepřistoupil, neboť také směřuje k objasnění otázky naplnění výpovědního důvodu. To ale soud nepřezkoumával (viz dále). Z týchž důvodů soud neprovedl další účastníky navržené důkazy, a to zprávou , právnická osoba, . o doručení zásilky žalované ze dne , datum, adresované žalobci, výslechy jednatele žalované p. , Anonymizováno, a jeho manželky, jednatele p. , Anonymizováno, .11. Soud rovněž neprovedl důkaz listinou - 3 x vklad v hotovosti p. , Anonymizováno, a jeho svědeckou výpovědí, neboť tyto důkazy nejsou způsobilé prokázat (ostatně to nikdo z účastníků ani netvrdil) hrazení nájemného žalobcem ve prospěch žalované (týká se tedy jen nájemního vztahu p. , Anonymizováno, a žalované), ani to, že žalobce musel znát nové platební údaje pro hrazení nájemného služeb, když byly známy p. , Anonymizováno, (takový důkazní prostředek není nijak způsobilý pro