3 C 156/2021-158 — Okresní soud v Domažlicích

1. Žalobce se domáhal vydání elektronického platebního rozkazu, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit mu částku 48 569,40 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že s žalovanou uzavřel dne [datum] smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. 181 v katastrálním území a obci [obec], jejímž majoritním vlastníkem je žalobce. Nájemní vztah skončil ke dni [datum]. Žalovaná však s koncem nájmu neodstranila z výlohy reklamní polepy, které tam za trvání nájemního vztahu umístila. Proto ji žalobce dne [datum] vyzval k uvedení předmětu nájmu do původního stavu, konkrétně odstranění reklamních polepů, odstranění příčky, opravě poškozených zdí a parapetu. Protože žalovaná reklamní polepy neodstranila, zajistil jejich odstranění žalobce prostřednictvím odborné společnosti, které zaplatil částku 48 569,40 Kč, o jejíž úhradu požádal žalovanou. Protože tato finanční částka nebyla žalobci uhrazena, obrátil se žalobce na zdejší soud, který vydal ve věci elektronický platební rozkaz. 2. Žalovaná podala proti vydanému elektronickému platebnímu rozkazu odpor. Uvedla, že nárok žalobce ani zčásti neuznává. Zdůraznila, že když předmět nájmu přebírala, byly na výlohách reklamní polepy předchozího nájemce, které musela nechat před umístěním vlastních polepů odstranit. Její povinností bylo předat předmět nájmu při skončení ve stavu, v němž jej od pronajímatele převzala, tedy s neodstraněnými reklamními polepy. Vynaloženou částku na odstranění polepů označila za neúčelnou, která desetkrát až dvacetkrát převyšuje cenu obvyklou. 3. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce byl v okamžiku uzavření smlouvy ([datum]) spoluvlastníkem nemovitosti, v níž se nachází předmět nájmu. 4. K námitce žalované učiněné v podání ze dne [datum], že smlouva nebyla uzavřena se společností [právnická osoba], ale s fyzickou osobou [příjmení] [jméno] je třeba podotknout, že v nájemní smlouvě je uvedena jak společnost [právnická osoba], tak i fyzická osoba [příjmení] [jméno]. [příjmení] [jméno] je jednatelem společnosti [právnická osoba] Protože smlouvu nesepisoval advokát (nebo jiná osoba s právnickým vzděláním), je ji třeba dle názoru zdejšího soudu číst tak, že byla uzavřená se společností [právnická osoba], za kterou ji uzavíral jednatel [příjmení] [jméno]. Tuto skutečnost podporuje i fakt, že [příjmení] [jméno] jako podnikající fyzická osoba (na rozdíl od [právnická osoba]) nikdy neměl sídlo žádné provozovny na adrese [adresa žalobce]. Tam jej však měla [právnická osoba] Žalovaná ani k výzvě soudu nedoložila, že by nájemné hradil [příjmení] [jméno], jako fyzická osoba, zejména v době od července 2017 do září 2017, kdy měl být nájemcem [příjmení] [jméno] jako fyzická osoba. Žalovaná pouze doložila platby od září 2017, tj. od doby údajného podepsání dodatku k nájemní smlouvě, jak bude dále rozvedeno. Žalovaná se nedoložení plateb snažila vysvětlit tak, že v září 2017 bylo hrazeno nájemné za červenec 2017, čemuž soud z níže uvedených důvodů neuvěřil. Výpověď ze strany žalobce byla adresována žalované společnosti, nikoliv osobě [příjmení] [jméno]. 5. Ve smlouvě se v čl. XI. odst. 6 žalovaná zavázala, že předá ke dni skončení nájmu předmět nájmu pronajímateli ve stavu, ve kterém jej přebírala, a že odstraní dodatečné úpravy, které se souhlasem pronajímatele za trvání nájmu učinila. Dále je v něm stanoveno, že případná jiná dohoda obou smluvních stran bude řešena samostatnou smlouvou. 6. Žalovaná uvedla, že mu souhlas s ponecháním reklamních polepů ústně udělil bratr žalobce, pan [příjmení] [celé jméno žalobce]. Následně však zaslala soudu kopii dodatku k nájemní smlouvě, který byl podepsán pouze jednatelem žalované. Uvedla, že disponuje i vyhotovením, na němž je kromě podpisu žalované i podpis p. [příjmení] (jedné z bývalých spoluvlastníků předmětu nájmu), které však v průběhu celého sporu soudu nepředložila, neboť jej nenašla. 7. Soud si nemohl nepovšimnout, že údajně uzavřený dodatek je psán stejným fontem (typem písma) jako jiná podání žalované. Stejně tak úprava tohoto dodatku je vizuálně podobná úpravě jiných podání žalované. Není v nich např. vůbec užíváno zarovnání do bloku, na střed nebo ztučnění písma, na rozdíl od smlouvy o nájmu nebytových prostor. Ta je psána bezpatkovým písmem, čísla jednotlivých článků smlouvy jsou psána tučně, stejně jako jejich názvy, a jsou zarovnány na střed. Obsah jednotlivých článků smlouvy je zarovnán do bloku. 8. Naproti tomu dodatek je psán patkovým písmem, bez použití jakéhokoliv zarovnání (na střed, do bloku, apod.). Také si nebylo možné nepovšimnout, že se v dodatku nachází celá řada typově stejných gramatických chyb, jako v různých podáních žalované, konkrétně např. hovoří-li se o více ujednáních, jež jsou zpřesňována, nejedná se o„ některé ujednání,“ ale„ některá ujednání,“ dále že„ pronajímatel může dát předmět nájmu podnájemníkovy firmě Ja [příjmení]“„ (žalovaná) může provéct.“ V jiných podáních žalované (kde hovoří za [právnická osoba]) se vyskytuje např.„ zatím jsme (my, zaměstnanci [právnická osoba]) nenašly originál dodatku,“„ dle uzavřeného dodatku jsme (reklamní polepy) odstraňovat nemusely,“„ jsme postupovaly,“ apod. Ve smlouvě o pronájmu se přitom žádné takto evidentní gramatické chyby nevyskytují. 9. S ohledem na výše uvedené skutečnosti má soud za to, že dodatek smlouvy koncipovala stejná osoba, která za žalovaného zasílá do datové schránky soudu různá podání. Byť se nutně nemusí jednat o jednatele žalované [jméno] [příjmení], má soud s ohledem na výše uvedené skutečnosti za to, že dodatek ke smlouvě zcela určitě nebyl koncipován žalobcem nebo některou jeho osobou blízkou. 10. Žalovaná donesla soudu listinu, označenou jako„ svědecká výpověď,“ v níž [jméno] [příjmení] (zaměstnankyně žalované) prohlásila, že byla v září 2017 přítomna podpisu dodatku ke smlouvě o pronájmu nebytových prostor v Plzeňské ulici [adresa] v [obec], konkrétně uvedla, že jej„ nechala podepsat.“ Kromě přibližného obsahu dodatku však dotyčná ve sdělení neuvedla, kdo jej měl podepsat nebo okolnosti jeho podpisu. Žalovaný dále předložil„ svědeckou výpověď“ [jméno] [příjmení], který v ní prohlásil, že byl v září 2017 svědkem podpisu dodatku smlouvy o nájmu nebytových prostor bez jakýchkoliv bližších informací. 11. Soud výše jmenované vyslechl. [jméno] [příjmení] uvedla, že pro [právnická osoba] pracuje na živnostenský list jako obchodní zástupkyně. Uvedla, že se v srpnu 2017 sešla s [jméno] [příjmení] a bratrem žalobce [jméno] [celé jméno žalobce], a řešili otázku podnájmu prostor a jejich rekonstrukci, neboť byly v dezolátním stavu. Na další schůzce se řešilo odstranění polepů po původním nájemci a bylo dohodnuto, že při skončení nájmu nebude [právnická osoba] reklamní polepy, které na výlohy umístí, odstraňovat. V září 2017 pak dala podepsat paní [příjmení] dodatek smlouvy, ve kterém bylo mj. nově upraveno ponechání polepů na výlohách při skončení nájmu. Dodatek (resp. dva jeho stejnopisy) byly předem podepsány [jméno] [jméno], a paní [příjmení] je následně podepsala. Jedno vyhotovení si ponechala paní [příjmení] a druhé vyhotovení svědkyně předala [jméno] [příjmení]. 12. Nešlo si nepovšimnout, že odpovědi svědkyně na některé dotazy soudu byly naučené, neboť svědkyně někdy s odpovědí„ vystřelila“ hned poté, co soud dokončil otázku, zatímco když se soud zeptal na něco, co svědkyně neočekávala, trvalo poměrně dlouhou dobu, než začala odpovídat a její odpověď rozhodně nebyla suverénní, jako v případě„ očekávaných“ otázek. Různí lidé reagují na – pro ně zpravidla neobvyklou situaci, když často poprvé stojí před soudem – různě. Pokud však svědkyně na část otázek odpovídá zcela jiným způsobem než na jinou část, naznačuje to, že její výpověď byla předem připravená. To sice a priori neznamená, že by taková výpověď musela nutně být nevěrohodná, přesto se však nabízí otázka, proč si svědkyně svoji výpověď připravovala; a jestli důvod tohoto jednání mohl být jiný než ten, že nechtěla uvádět určité skutečnosti tak, jak se staly. 13. Svědek [příjmení] [příjmení] k věci uvedl, že je spolupracovníkem žalované asi 15 let a žalovaná patří mezi jeho největší zákazníky. Jeho společnost polepila předmět nájmu perforovanou fólií (na 6 nebo 7 výlohách o rozměrech cca 2 x 2 metry) a dále realizovala polepy na reklamním šálu. Svědek viděl, že paní [příjmení] podepsala paní [příjmení] nějaký dokument, ale neví jaký. Svědek žalované připravil nabídku na odstranění polepů z výloh a popsal okolnosti, jak se polepy odstraňují – nejhůře se odstraňuje stará a zatvrdlá fólie. Výlohy u předmětu nájmu jsou orientovány na západ a část na sever. 14. Jednatel žalované se uchyloval k různým verzím – v dopise ze dne [datum] adresovanému právnímu zástupci žalobce uvedl, že v nájemní smlouvě není zmínka o sundání polepů. Ve vyjádření ze dne [datum], které bylo adresováno soudu po podání odporu, je pouze tvrzení, že žalovaná nebyla povinna odstraňovat polepy, protože předmět nájmu byl polepen po předchozím nájemci. První zmínka o tom, že