10 C 62/2022-89 — Okresní soud v Domažlicích

1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení žalované částky spolu s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Při jednání dne [datum] následně se souhlasem zástupce žalovaného žalobu vzal žalobu částečně zpět co do příslušenství k žalované částce. V návrhu uvedl, že právní předchůdce žalobce [jméno] [celé jméno žalobce], [datum narození], zemř. [datum], uzavřel se žalovaným dne [datum] smlouvu o nájmu nebytového prostoru v domě [adresa] ve [název ulice] ulici v [obec]. Tento prostor žalovaný užívá od data uzavření smlouvy dosud. Sjednané nájemné činilo 11 500 Kč měsíčně. Za období od února 2020 do prosince 2022 tak na nájmu měl zaplatit celkem 402 500 Kč. Žalovaný však uhradil nájem pouze za měsíc únor, následně v květnu zaplatil 5 750 Kč a dále po 17 250 Kč v měsících červnu, červenci, srpnu a září, celkem 86 250 Kč. Připočítá-li žalobce částku kauce ve výši 11 500 Kč, uhradil žalovaný celkem 97 750 Kč. Na nájmu tak dluží žalovanou částku 304 750 Kč. Žalobce vyzýval žalovaného i prostřednictvím jeho právního zástupce k úhradě dlužné částky, dosud bezvýsledně. 2. Žalovaný k návrhu uvedl, že s ním nesouhlasí a žalobcem uplatněný nárok neuznává. Žalovaný měl v úmyslu prostor užívat pro podnikání – tatérské služby. K tomuto účelu ovšem prostor dosud nebyl zkolaudován a není proto způsobilý k pronájmu. Dále nemohl řádně užívat veškeré pronajaté prostory a do dnešního dne nedošlo k řádnému vyúčtování energií a služeb za pronajaté prostory. 3. Žalovaný při výslechu uvedl, že dosud předmětné nebytové prostory užívá. Neužívá je však jako tatérský salón, ale jako sklad. Nebyl mu totiž předán celý prostor, nedošlo k předání sociálního zařízení. Hlavně však dosud nedošlo ke kolaudaci zařízení ke sjednanému účelu, protože předchůdce žalobce k tomu neposkytl součinnost. V rámci kontrolní prohlídky jak on, tak žalobce učinili čestné prohlášení, že nemovitost jako tatérský salón není užívána, protože kolaudace neodpovídá účelu užívání. Z toho důvodu pozastavil platby nájemného, protože se z toho důvodu dostal do finanční tíže. Konkrétně přestal platit v říjnu 2020. Nadále jako tatér pracuje, hostuje v jiných studiích. Co se týče vyúčtování energií, tak mu od [právnická osoba] přichází rovnou. Vodné a stočné od žalobce dostává jako účtenku. Roční vyúčtování mu žalobce neposlal. Problém s nemožností užívat sociální zařízení komunikoval s předchůdcem žalobce, užíval společné záchody na chodbě. Nemovitost užívá od léta 2020 jako sklad. Musí tam vytápět, aby nedošlo k poškození uskladněných věcí. Skladuje tam nábytek, náčiní. Příležitostně nemovitost využívá jako kancelářské prostory. Kolaudace se řešila v letech 2020 až 2021. Poté už věc s protistranou neřešil, po roce se dozvěděl, že předchůdce žalobce zemřel. U většiny jednání s předchůdcem žalobce byl přítomen i sám žalobce. Prostory by v budoucnu chtěl rekolaudovat. Nadále odmítá akceptovat dlužnou částku a přeje si, aby nájem pokračoval, ovšem s jinou výší nájemného. 4. Z výslechu žalobce soud zjistil, že předmětnou nemovitost zdědil v roce 2022. Na kontrolní prohlídce se žalovaným nebyl. O žádném čestném prohlášení nic neví. Žalovanému vyúčtovával jen vodu, energie si platil sám žalovaný. Žalovaný mu sdělil, že má v úmyslu pracovat mobilně a prostor využívat jako sklad. O rekolaudaci nepadlo ani slovo, slyší nyní o tom poprvé. Nevěděl, že žalovaný nájem neplatí, protože bankovní účet, na který nájem měl chodit, byl odblokován až po skončení dědického řízení. Byl přítomen na jednání se žalovaným v únoru 2021. Kolaudace se tam neřešila, žalovaný pouze zpochybňoval výměru uvedenou ve smlouvě. Vyúčtování za vodu žalovanému zasílal vždy ke konci roku, žalovaný je platil, pouze v posledním roce zaslal o 1 000 Kč méně. 5. Žalovaný k výslechu žalobce uvedl, že na výše zmíněném jednání se rekolaudace řešila v rámci problémů s výměnou prostoru a nemožnosti prostor užívat ke sjednanému účelu. Částku 1 000 Kč doplatí. 6. Zástupce žalobce uvedl, že i v případě, že by smlouva byla neplatná, žalovaný prostory užívá ke skladovacím a částečně kancelářským účelům, jedná se tedy o bezdůvodné obohacení na jeho straně, kdy výše úhrady za užívání prostor bude asi stejná jako výše nájemného. 7. Ze smlouvy o nájmu o nebytovém prostoru ze dne [datum] soud zjistil, že předchůdce žalobce žalovanému pronajmul nebytový prostor umístěný v 2. nadzemním podlaží budovy [adresa] o výměře 120 m2 v [katastrální uzemí], obec a okres [okres]. Tento prostor je zapsán na [list vlastnictví] vedeném katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, [stát. instituce]. Původní doba trvání smlouvy byla sjednána na období [datum] do [datum]. Sjednané nájemné činilo 11 500 Kč měsíčně s tím, že vodné, stočné a srážková voda bude žalovanému vyúčtována měsíčně zvlášť. Elektřinu a plyn se žalovaný zavázal hradit přímo dodavatelům energií. Předchůdce žalobce předmět nájmu předal žalovanému s tím, že žalovaný se jej zavázal výhradně užívat jako tetovací salón. Z předávacího protokolu z téhož dne vyplynulo, že nemovitost byla téhož dne předána žalovanému. 8. Ze zprávy JUDr. [jméno] [příjmení], notářky se sídlem v [obec], z [datum] vyplynulo, že žalobce s účinností od [datum] nabyl z pozůstalosti dotčenou nemovitost. Vlastnické právo žalobce k nemovitosti vyplynulo i z výpisu z katastru nemovitostí. Žalobce vyzýval žalovaného k úhradě dlužné částky výzvou z [datum]. 9. Z výzvy [stát. instituce] ze dne [datum] k účasti na kontrolní prohlídce, č.j. [spisová značka], vyplynulo, že úřad vyzval předchůdce žalobce k účasti na kontrolní prohlídce dne [datum]. Žalobce měl při prohlídce předložit veškeré doklady o vydaných rozhodnutích nebo jiných opatřeních stavebního úřadu týkajících se nemovitosti. 10. Zástupce žalovaného ke čteným listinným důkazům uvedl, že nájemní smlouvu považuje za nedostatečně určitou, protože předmět nájmu nebyl řádně a určitě specifikován. Zejména bylo uvedeno, že má jít o výměru cca 120 m2, ale není konkrétně vymezeno, které prostory měly být pronajaty. Neurčitost spočívá i v charakteristice velikosti prostoru, kdy neměl být uveden jen hrubý odhad, ale přesná výměra. Dále měly prostory být pronajaty jako podnikatelské nebytové prostory, ale žalovaný není ve smlouvě označen jako podnikatel, nemá v ní uvedené IČO. Z toho důvodu je smlouva neplatná. 11. Zástupce žalobce k tomu uvedl, že zákon nestanoví povinnost určit výměru pronajímaného prostoru. Nájemce se bezprostředně po podpisu smlouvy chopil držby pronajatých nemovitostí a užívá je v nezměněném rozsahu dodnes. Od počátku proto bylo oběma stranám jasné, co je předmětem nájmu. Povinnou náležitostí smlouvy rovněž není uvedení identifikačního čísla žalovaného nebo rozlišení typu smlouvy podle osoby nájemce. Navíc platný občanský zákoník umožňuje i podnikání v bytovém prostoru. 12. Zástupce žalovaného na to reagoval, že by za dostačující považoval, pokud by přílohou nájemní smlouvy byl například plánek nebo náčrt předmětných prostor. Pokud toto chybí, není předmět nájmu dostatečně vymezen. Krom toho smlouva o nájmu neobsahuje průkaz o energetické náročnosti budovy. 13. Zástupce žalovaného uvedl, že průkaz o energetické náročnosti budovy není podstatnou náležitostí nájemní smlouvy. 14. Soud si k návrhu zástupce žalobce vyžádal zprávy 4 realitních kanceláří v regionu ohledně obvyklé ceny nájmu obdobného prostoru ke skladovým účelům. Dvě z dotázaných nebyly schopny na dotaz soudu odpovědět. Společnost [název právnické osoby] uvedla, že nemá zkušenosti s pronájmem v [obec], nicméně pokud by prostor byl užíván jako tatérský salón, pak stranami sjednaný nájem považuje za adekvátní, pokud by byl užíván jen jako skladovací prostory, pak by za odpovídající považoval nájemné ve výši 7 000 Kč měsíčně. [jméno] [jméno], realitní makléř v [obec], uvedl, že srovnatelné nemovitosti se v lokalitě pronajímají za obdobné ceny jako ve smlouvě. Cena obvyklého nájmu prostoru jako salón činí 100 - 130 Kč/m2 bez energií měsíčně. Cena obvyklého nájmu prostoru jako sklad a kancelář činí 90 - 120 Kč/m2 bez energií měsíčně. 15. Z obsahu spisu [stát. instituce] sp. zn. [spisová značka], zejména protokolu o kontrolní prohlídce ze dne 29. 10. 2020, č.j. [spisová značka] soud zjistil, že předchůdce žalobce při prohlídce nedoložil dokumenty ke stavbě a uvedl, že je dohledá. Součástí pronajímaných prostor je i sociální zařízení, které se nachází na chodbě. Z přiložené fotodokumentace vyplynulo, že prostor je vybaven jako tatérský salón i kancelář. Z protokolu o nahlížení do spisu ze dne [datum] vyplynulo, že předchůdce žalobce byl poučen, že je nutné provést změnu účelu užívání nemovitosti na tatérský salón, kdy předchůdce žalobce k tomu uvedl, že tímto úkolem pověří žalovaného. Nemovitost je zkolaudována, kdy jako účel užívání je uvedeno provozovna péče o tělo – masérna. 16. Zástupce žalobce ke čteným listinným důkazům uvedl, že otázka, zda byly splněny podmínky veřejného práva, nemá vliv na platnost nájemní smlouvy. Žalovaný prostory od počátku užívá bez námitek. 17. Zástupce žalobce