108 C 50/2019-246 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala proti žalované zaplacení částky 80 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 2.7.2019 do zaplacení, úroku ve výši 8,05 % ročně z částky 80 000 Kč za dobu od 30.9.2016 do zaplacení a náhrady nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč. Žalobu odůvodnila tím, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byly nebytové prostory o celkové výměře 430,22 m2 a 4,5 m2 nacházející se v domě [adresa] na ulici [ulice] [anonymizováno] v [obec] a žalobkyně v těchto nebytových prostorách provozovala restauraci [anonymizováno]. Dle článku VI. smlouvy žalobkyně uhradila kauci ve výši 80 000 Kč, která měla být po ukončení nájemního vztahu vypořádána oproti případným pohledávkám. Kauce byla uhrazena 30.9.2016 Nová nájemní smlouva byla uzavřena dne [datum] se stejným předmětem nájmu, kdy došlo ke změně v části týkající se výše nájemného a doby nájmu, která byla stanovena na dobu neurčitou. Původně zaplacená kauce byla převedena ve prospěch nové smlouvy ze dne [datum]. Nájem skončil na základě dohody účastníků a dne 1.7.2019 předala jednatelka žalobkyně žalovanému předmět nájmu. Žalovaná však žalobkyni nevrátila poskytnutou kauci a od 2.7.2019 je v prodlení s tímto vrácením kauce, za což náleží žalobkyni úroky z prodlení a rovněž nárok na úroky z předmětné jistoty ve výši zákonné sazby, neboť tyto úroky mezi účastníky sjednány nebyly. Žalovaná přes výzvu kauci nevrátila a úroky neuhradila. 2. Žalovaná navrhovala zamítnout žalobu v celém rozsahu a naopak se vzájemnou žalobou domáhala proti žalobkyni zaplacení částky 38 103 Kč s příslušenstvím. Učinila nesporným tvrzení žalobkyně týkající se uzavření smlouvy o nájmu, k předmětu nájmu i sjednané době nájmu a rovněž učinila nesporným, že žalobkyně uhradila žalované kauci ve výši 80 000 Kč. Rovněž nezpochybňovala, že složenou kauci po skončení nájemního vztahu žalobkyni nevrátila, což odůvodnila tím, že má vůči žalobkyni pohledávku z titulu neuhrazených služeb spojených s nájmem nebytových prostor a z titulu poškození zařízení a vybavení pronajatých nebytových prostor. Tvrdila, že po skončení nájemního vztahu činil nedoplatek žalobkyně na službách částku 4 783 Kč, vyúčtováno fakturou č. 2019, vystavenou dne 23.4.2019 s datem splatnosti dne 13.5.2019, spotřebě tepla za 4/ 2019 ve výši 3 327 Kč, vyúčtovaných fakturou č. 2019, vystavenou dne 20.5.2019 s datem splatnosti dne 9.6.2019, spotřebě vody za období od 27.2 do 15.5.2019 ve výši 6 636 Kč, vyúčtovaných fakturou č. 2019, vystavenou dne 5.6.2019 s datem splatnosti dne 25.6.2019, elektřině za 05/ 2019 ve výši 14 961 Kč vyúčtovaných fakturou č. 2019, vystavenou dne 10.6.2019 s datem splatnosti dne 30.6.2019, spotřebě tepla za 05/ 2019 ve výši 2 892 Kč, vyúčtováno fakturou č. 2019, vystavenou dne 24.6.2019 s datem splatnosti 14.7.2019, elektřině za 6/ 2019 ve výši 12 763 Kč, vyúčtovaná fakturou č. 2019, vystavenou dne 4.7.2019 s datem splatnosti 24.7.2019, srážkové vodě za období 1.4.- 30.6.2019 ve výši 1 261 Kč vyúčtovaná fakturou č. 2019 vystavenou dne 4.7.2019 s datem splatnosti 24.7.2019, spotřebě tepla za 06/ 2019 ve výši 1 327 Kč vyúčtováno fakturou č. 2019, vystavenou dne 18.7.2019 s datem splatnosti 7.8.2019. Došlo k poškození zařízení [anonymizováno], s náklady na opravu ve výši 25 716 Kč vyúčtovaných fakturou č. 2019 a věcí v baru s celkovými náklady 40 130 Kč, které byly žalobci vyúčtovány fakturou č. 2019 vystavenou dne 21.8.2019 s datem splatnosti 10.9.2019. Při změně vzájemné žaloby žalovaná doplnila, že žalobce poškodil bowlingovou dráhu s příslušenstvím, pokladnu touch LCD, plynovou smažící plotnu, chladicí stůl 4-zásuvkových, konvektomat Retigo, 2x interiérové dveře, vakuovaná okna, protisluneční folii a WC prkénko, kdy výše škody dle znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ke dni xanon -122 činila 73 490 Kč. Součet nedoplatků za služby a výše škody činí 121 340 Kč, od čehož je nutno odečíst částku 3 237 Kč představující přeplatek za plyn. Vzájemným návrhem se tedy domáhala zaplacení částky 38 103 Kč. 3. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] a [datum] a předávacího protokolu s datem 30.6.2019 zjistil soud, že žalovaný jako pronajimatel a žalobkyně jako nájemce uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byly nebytové prostory o výměře 430,22 m2 + 4,50 m2 nacházející se v domě [adresa] v k. ú. [okres]. Doba nájmu byla původně stanovena do 30.6.2018 a smlouvou ze dne [datum] změněna na dobu neurčitou. V článku IV. byla sjednána měsíční výše nájemného za užívání nebytových prostor původně ve výši 38 500 Kč, následně 20 750 Kč i nájemné za věci movité ve výši 4 500 Kč. V odstavci IV. bylo ujednáno, že služby budou refakturovány na základě faktury od dodavatelů včetně příslušné sazby DPH takto: elektrická energie dle podružných elektroměrů a teplo dle metrů čtverečních měsíčně na základě faktury, vodné a stočné dle podružného vodoměru čtvrtletně na základě faktury, srážková voda dle metrů čtverečních čtvrtletně v rozsahu 50 % z celkové faktury, odpad ve výši 200 Kč měsíčně a plyn dle podružného plynoměru zálohově ve výši 6 000 Kč s tím, že spotřeba plynu bude vyfakturována na základě vystavené roční faktury u dodavatele. V článku VI. se žalobkyně zavázala složit ke dni účinnosti smlouvy na účet žalované kauci ve výši 80 000 Kč, která bude vypořádána při ukončení nájemného vztahu oproti případným pohledávkám pronajimatele. V článku VII. odst. 15 bylo ujednáno, že v případě ukončení nájmu je nájemce povinen vrátit nebytový prostor a pronajatý dlouhodobý hmotný majetek ve stavu, v jakém ho převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení v den skončení nájmu. Po předání bude sepsán zápis s tím, že opotřebení nad rozsah obvyklého užívání bude považováno za škodu, kterou se nájemce po zjištění rozsahu a sdělení její výše zavazuje uhradit pronajimateli. Případný spor o míře obvyklého opotřebení bude řešen podle znaleckého posudku. Dne 1.7.2019 jednatelka žalované předala zástupci žalobkyně klíče od restaurace [anonymizováno], trezoru, vchodových dveří, výtahu, okénka a výlevky v souvislosti s ukončením nájemní smlouvy. 4. Z faktury [číslo] ze dne 30.9.2016 bylo zjištěno, že žalovaná tímto vyfakturovala žalobkyni kauci za nájem nebytových prostor ve výši 80 000 Kč. 5. Ze znaleckého posudku č. 4259/ 2019 ze dne 4.7.2019 a výslechu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] zjistil soud, že znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady movitých věcí, znalecký posudek vyhotovoval na základě zadání žalované. Poškození bowlingové dráhy včetně příslušenství vyčíslil částkou 11 857 Kč a tato částka je tvořena škodou na krytu zásobníku ve výši 363 Kč, zásobníku koulí ve výši 2 178 Kč, 6 ks koulí předvrtaných ve výši 4 770 Kč (chyběly), podlahové liště ve výši 71 Kč, 4 ks kuželek ve výši 1 336 Kč (chyběly), s připočtením ceny za opravu bowlingové dráhy ve výši 2 419 Kč a dopravu ve výši 720 Kč. Při ocenění bowlingových koulí nezjišťoval dobu pořízení ani dobu životnosti, neboť tyto se opotřebovávají podle intenzity užívání. Ohledal proto bowlingové koule, které v místě zůstaly, jejich stav odpovídal opotřebení v rozsahu 40 %, proto zůstatková cena chybějících 6 bowlingových koulí byla stanovena v rozsahu 60 % pořizovací ceny. Stejným způsobem byly oceněny chybějící kuželky, poškozený kryt zásobníku a podlahová lišta. Opravu bowlingové dráhy ocenil tak, že vycházel z časové jednotky 5 hodin, za kterou měla být bowlingová dráha opravena, z čehož vznikla cena opravy. Pokladnu touch LCD, terminál SC 8000 posoudil jako nefunkční s cenou opravy ve výši 5 255 Kč, plynovou smažící plotnu rovněž vyhodnotil jako nefunkční při zůstatkové ceně 4 752 Kč, chladící stůl 4-zásuvkový nefunkční v hodnotě 4 805 Kč, konvektomat Retigo měl poškozené těsnění dveří, sondu a nožky nástavby, přičemž cena opravy včetně dopravy byla stanovena částkou 9 600 Kč. Dále shledal poškozené 2 křídla dveří interiérových, obě s poškozením v okolí zámku a jedno poškození kliky a jejich opravu ocenil částkou 2 056 Kč. U jednání připustil, že je možné počítat i s amortizací dveří s ohledem na 8 let používání v rozsahu 15 %, tedy zůstatková cena by byla 85 %, což u jednoho kusu dveří činí 594 Kč a stejný závěr by se týkal i kliky. Hodnota poškozené protisluneční folie Silver XT15 byla oceněna částkou 34 830 Kč a cena poškozeného WC prkénka 335 Kč. Závěr u znaleckého posudku zněl tak, že prohlídka prokázala, že v restauraci jsou věci nadměrně opotřebované nebo nefunkční, které je nutno uvést do původního stavu, nebo nahradit novými a celková hodnota poškození činí 73 490 Kč. 6. Z předávacího protokolu s datem 30.6.2019 zjistil soud, že tento předávací protokol byl podepsán žalovanou jako pronajimatelem a [jméno] [příjmení] jako nájemcem nebytových prostor s názvem restaurace [anonymizováno] na adrese [ulice] [anonymizováno] [číslo] v [obec] – [část obce], kdy na tomto předávacím protokolu je uveden stav podružného elektroměru tak, že D -122 kWh, ND-47,