8 C 148/2021-99 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala určení, že výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor s datem [datum] je neplatná, určení, že tato výpověď je vůči žalobkyni listinou nicotnou a bez právního účinku a určení, že nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou založený smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] nadále trvá. Žalobu odůvodnila tím, že jako nájemce uzavřela s [celé jméno původní účastnice] smlouvu o nájmu nebytových prostor dne [datum], a to na dobu 10 let, na základě této smlouvy užívá nebytové prostory ve smlouvě specifikované. Žalobkyně obdržela výzvu k odstranění protiprávního vztahu a k řádnému užívání předmětu nájmu s datem [datum] podepsanou právním zástupcem žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], k níž byla přiložena plná moc k zastupování pro Mgr. [jméno] [příjmení]. Na výzvu reagovala sdělením, že k porušování povinností nájemce nedochází a následně žalobkyně obdržela od advokáta Mgr. [jméno] [příjmení] listinu s datem [datum] označenou jako výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor z [datum], opět s přiloženou kopií plné moci pro Mgr. [jméno] [příjmení]. Zmiňovaná listina ze dne [datum] dle názoru žalobkyně nemůže být právním jednáním žalované, neboť Mgr. [příjmení] nebyl zmocněn žalovanou k činění výzvy či výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor, a proto považuje toto právní jednání za nicotné. S opatrností však žalobkyně odeslala žalované i Mgr. [příjmení] námitky proti výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], v nichž podrobně argumentuje, proč není dán byť jediný výpovědní důvod, na což však nebylo reagováno, a proto se žalobkyně s opatrnosti domáhá soudního přezkumu ve smyslu ustanovení § 2314 odst. 3 občanského zákoníku a navrhuje určení neplatnosti této výpovědi. Naléhavý právní zájem v určovacích žalobách shledává žalobkyně v právní nejistotě, kdy nelze vyloučit zásahy žalované do práva nájmu žalobkyně směřující k ukončení nájemního vztahu a existencí rozporu v nájemním vztahu. 2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Namítala, že Mgr. [příjmení] byl zmocněn k zaslání výzvy k odstranění protiprávního vztahu s datem [datum] i k podání výpovědí smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], a to na základě plné moci s datem [datum]. Plná moc Mgr. [jméno] [příjmení] byla k listinám přiložena administrativní chybou. Tato advokátka zastupovala žalovanou v minulosti, před tím, než převzal právní zastoupení Mgr. [příjmení]. Žalovaná setrvávala na naplnění výpovědních důvodů uvedených v rámci výpovědi ze dne [datum], kdy žalobkyně dosud nezajistila revize elektrického zařízení přes výzvu žalované a hrubě porušuje své povinnosti ve smyslu ustanovení § 2309 písm. b) občanského zákoníku, kdy opakovaně znečišťuje nádvoří u předmětu nájmu, a to vypouštěním oleje a dalších provozních kapalin na nádvoří a brání řádnému užívání prostor dalším nájemcům. Specifikovala, že v souladu s nájemní smlouvou vyzvala žalobkyni k doložení revizní zprávy doporučeným dopisem z února 2020 a emailem ze dne [datum] žalobkyni oznámila, že původní revizní technik nemá k dispozici původní revizní zprávu a doporučuje revizní zprávu novou. Přestože žalovaná dala žalobkyni kontakt na revizního technika, revizní zpráva dosud zajištěna nebyla. Tuto skutečnost žalovaná považuje za hrubé porušení povinností nájemce. Žalovaná tvrdila, že před uzavřením smlouvy souhlasila pouze s tím, aby v jejich nebytových prostorách žalobkyně parkovala nanejvýš tzv. kontejnerový mercedes s hmotností kolem 5 tun, což bylo po dobu asi tří let dodržováno, posléze začala žalobkyně do areálu vjíždět s technikou nepoměrně vyšší hmotnosti, která zanechala na povrchu nádvoří poškození a znemožňovala výjezd nákladním automobilům jiného nájemce. Žalobkyně dále znečišťovala nádvoří objektu ve vlastnictví žalované provozními kapalinami z automobilů a těžké techniky, v důsledku čehož podala žalovaná podněty k příslušně správním orgánům. 3. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] zjistil soud, že [celé jméno původní účastnice] jako pronajímatel uzavřela s žalobkyní jako nájemcem smlouvu o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem byly nebytové prostory na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] představující sklad v hale F o výměře 100m2, garáž a dílna automobilů a strojů v budově H o výměře 145m2, přístřešek na nádvoří a zpevněná plocha k parkování strojů a automobilů. Nájem byl sjednán za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobkyně jako garáž a dílna pro vozidla a stroje. Doba nájmu byla sjednána na 10 let počínaje podpisem smlouvy. 4. Z plných mocí ze dne [datum] a [datum] zjistil soud, že [celé jméno původní účastnice] zmocnila Mgr. [jméno] [příjmení], advokátku se sídlem ve [obec], [ulice a číslo] k zastupování, mimo jiné k tomu, aby vykonávala veškeré úkony jejím jménem. Následně dne [datum] k tomuto zastupování zmocnila Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa]. 5. Z výzvy k odstranění protiprávního vztahu a k řádnému užívání předmětu nájmu ze dne [datum] a sdělení žalobkyně k této výzvě zjistil soud, že Mgr. [jméno] [příjmení] jménem pronajímatelky [celé jméno původní účastnice] vyzval žalobkyni jako nájemce k odstranění protiprávního jednání a stavu, a popsala, že spočívá ve znečišťování nádvoří, k němuž dochází od června 2020, neboť je opakovaně znečišťována plocha zpevněného nádvoří, která je předmětem nájmu, k čemuž dochází vypouštěním oleje a dalších provozních kapalin ze strojů, které jsou na nádvoří parkovány, přičemž srážkové vody jsou z těchto zpevněných ploch odváděny pomocí dešťové kanalizace do biologického rybníka, v důsledku čehož hrozí kontaminace rybníku a následně úhyn ryb. Rovněž dochází k poškození asfaltové plochy na nádvoří. Naposledy došlo ke znečištění na nádvoří vypuštěním ropných látek z pracovního stroje [datum], když následně došlo toliko k částečnému odklizení znečištění a [datum] zbylé znečištění začalo odtékat do kanalizace a rybníka. K odstranění tohoto protiprávního jednání byla žalobkyně vyzvána do 14 dnů od doručení výzvy s poučením, že pokud k tomuto odstranění protiprávního jednání nedojde, zašle pronajímatel nájemci výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor. Žalobkyně na tuto výzvu reagovala dopisem, adresovaným zástupci pronajímatele, ve kterém uvádí, že k žádnému vypouštění oleje a dalších provozních kapalin nedochází a v minulosti nedocházelo. Rovněž nedochází k poškození povrchu nádvoří a není bráněno v užívání prostor dalším nájemcům. Byl připuštěn částečný únik provozních kapalin, konkrétně nafty a vznik fleku na asfaltu, přičemž tento problém byl okamžitě řešen. 6. Z výpovědi smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] bylo zjištěno, že zástupce pronajímatelky Mgr. [příjmení] dal jménem pronajímatele žalobkyni výpověď z nájmu nebytových prostor, která byla odůvodněna tím, že přes výzvu k odstranění protiprávního vztahu ze dne [datum] žalobkyně porušuje hrubě povinnosti nájemce ve smyslu ustanovení § 2309 písm. b) OZ, a to tím, že v rozporu s nájemní smlouvou na nádvoří trvale parkuje namísto jednoho nákladního vozidla současně více vozidel, dále tahač s návěsem, který automobilem není a skladuje na zpevněné ploše jiné věci (paletu se součástkou silniční fréze). Dalším hrubým porušením povinnosti je nezajištění revize elektrického zařízení, které mají být činěny pravidelně v souladu s předpisy upravujícími tyto revize a posledním hrubým porušením povinnosti nájemce je znečištění biologického rybníka ve vlastnictví pronajímatele provozními kapalinami, pocházejícími z vozidel nájemce. V souladu s výpovědí byla žalobkyně vyzvána k vyklizení předmětu nájmu do dne [datum]. 7. Z námitek proti výpovědi smlouvy z nájmu nebytových prostor s datem [datum] bylo zjištěno, že žalovaná zaslala tyto námitky pronajímateli i jejímu zástupci Mgr. [příjmení] s konstatováním, že výpovědní důvody nebyly naplněny. Poukazovala na to, že v předmětu nájmu je ujednáno parkování strojů a automobilů, tedy nikoli pouze jednoho automobilu. K doložení revizní zprávy namítala, že žalobkyni nebyla dodána původní revizní zpráva přes výzvu nájemce a pronajímatelka tedy neposkytla součinnost k vyhotovení revizní zprávy, a nakonec nesouhlasila s tím, že by docházelo k vypouštění oleje, který by měl být odveden do rybníka. Navíc nesouhlasila ani s tím, že by používáním strojů nájemce docházelo k poškození zpevněné plochy s tím, že tutéž plochu používají i další nájemci k vyjíždění s kamiony vybavenými návěsy. Vyzvala pronajímatele k plněné povinnosti pronajímatele s tím, že nedojde-li ke zpětvzetí výpovědi, bude podána žaloba na její neplatnost. 8. Z emailové korespondence žalobkyně a [celé jméno původní účastnice] za dobu od [datum] do [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně pronajímateli dne [datum] sdělila, že revizi elektrické soustavy provede v co nejkratším termínu, pouze by potřebovala poslední pravidelnou revizní zprávu nebo výchozí revizní zprávu, kterou žádala zaslat emailem, pokud možno do [datum]. V reakci pronajímatele z téhož dne bylo konstatováno, že revizní zp