9 C 257/2019-200 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], objekt k bydlení, pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], (dále také souhrnně„ Nemovité věci“) jejichž vlastníkem je ona a žalovaný každý s podílem o velikosti id. ½. Svůj návrh odůvodnila tím, že se z Nemovitých věcí odstěhovala v listopadu [rok] a nemá dále zájem vlastnit spoluvlastnický podíl, přičemž žalovaný nadále Nemovité věci užívá sám. V minulosti se snažila na vypořádání domluvit s žalovaným, ale k dohodě nedošlo. Dále uvedla, že má za to, že věc není rozdělitelná, na což by měl odpovědět stavební úřad, žalobkyně nemá za to, že by na případně oddělený pozemek vedla samostatná přístupová cesta, dům má pouze jeden vstup a nemá dvě bytové jednotky. Navrhovala, aby Nemovité věci byly přikázány do výlučného vlastnictví žalovaného s tím, že aktuální výši vypořádacího podílu by měl stanovit soud prostřednictvím ustanoveného znalce. V průběhu posledního jednání žalobkyně změnila své procesní stanovisko a s ohledem na chování žalovaného navrhla, aby nemovité věci byly přikázány do jejího vlastnictví a předložila soudu podklady k prokázání své solventnosti. 2. Žalovaný nejprve uváděl, že je překvapen postupem žalobkyně a že má nadále zájem na mimosoudním vyřešení věci, nebyl ani vyzván v souladu s § 142a o. s. ř. Následně žalovaný navrhl, aby věci byly přikázány do jeho výlučného vlastnictví. U jednání uvedl, že pokud by dnešního dne soudu předložil, že má již sjednaný úvěr a žalobkyně by shodně uvedla, že chce přikázat věci do svého vlastnictví, tak by žalovaný již byl vázán vůči bance, ale neměl by jistotu, že nemovité věci získá. Postup žalobkyně spočívající ve změně jejího názoru poté, co on několik let hradí její část úvěru je pro něj překvapivá a podle jeho názoru ze strany žalobkyně účelová. Toto rovněž zdůrazňuje účelovost postupu žalobkyně. Žalovaný měl za to, že je schopen vypořádací podíl zaplatit. Dále žalovaný dodal, že od počátku navrhoval, aby byly věci přikázány do jeho vlastnictví, dokonce ani netrval na vypracování nového znaleckého posudku, přitom předložil svůj znalecký posudek, ve kterém se obvyklá cena příliš nelišila od posudku, který si nechal vypracovat soud. Z předložené nabídky hypotečního úvěru je zřejmé, že se o úvěr zajímal krátce poté, co byl vypracován znalecký posudek, ale úvěr si s konečnou platností sjednat nemohl, protože by byl zavázán úvěrem, který by musel splácet a Nemovité věci by neměl. 3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky Nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], a to každý s podílem o velikosti id. ½. Soud ve věci následně provedl dokazování a zjistil následující. 4. Ze stanoviska Městského úřad Vratimov (č. l. 99) soud zjistil, že na pozemku parc. [číslo] se nachází rodinný dům, který má jednu bytovou jednotku a budovu lze tudíž hodnotit jako jeden stavební celek, je takto technicky řešena. Pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] rozdělit lze, ale pouze za podmínky, že bude zajištěn přístup a příjezd ke každé oddělené části z přilehlé místní komunikace. 5. Z nabídky hypotečního úvěru (č. l. 176) bylo zjištěno, že žalovaný projevil zájem o úvěr od společnosti [právnická osoba] prostřednictvím zprostředkovatele [název] [anonymizována dvě slova] s. r. o. dne [datum]. Žalovanému byl takto nabídnut hypoteční úvěr ve výši 2 100 000 Kč s dobou splatnosti 14 let s měsíční splátkou 16 880 Kč. V podmínkách nabídky je uvedeno, že úroková sazba je garantována po dobu následujících 45 kalendářních dnů, a to za předpokladu, že dojde ke splnění dalších podmínek. Jednou z podmínek bylo taky kladné zhodnocení schopnosti splácet a dále také prokázání příjmů 40 000 až 79 999 Kč měsíčně, negativní záznam v příslušných úvěrových registrech, hodnota nemovitosti určené k zajištění bude odpovídat výši požadovaného úvěru. V ostatních sděleních na straně ¾ je uvedeno, že na základě této nabídky není banka povinna s žalovaným vstoupit do smluvního vztahu za účelem poskytnutí jakékoliv služby, zejména uzavřít smlouvu o hypotečním úvěru. 6. Výpisem z účtu vedeného u [právnická osoba] (č. l. 181), jehož majitelem je žalobkyně, jedná se o spořicí účet, bylo prokázáno, že ke dni [datum] byl na účtu aktuální použitelný zůstatek ve výši 2 200 018,62 Kč. Pro ověření této skutečnosti žalobkyně u jednání předložila soudu k nahlédnutí aktuální stav finančních prostředků na jejích účtech, o čemž byla jejím zástupcem pořízena fotografie, kterou soudu ihned po pořízení zaslal na e-mailovou adresu a soudem byla vytištěna. (č. l. 183). Fotografie se shodovala s tím, co soudu žalobkyně ukázala na svém mobilním telefonu v aplikaci internetového bankovnictví. Ke dni konání jednání byl na jejím spořícím účtu zůstatek 2 200 018,62 Kč. 7. Z potvrzení o výši pracovního příjmu ze dne [datum] (č. l. 182) bylo zjištěno, že zaměstnavatel žalovaného potvrdil na formuláři [právnická osoba], že v posledních 12 měsících měl žalovaný čistý měsíční příjem 33 921 Kč a za poslední 3 měsíce průměrně 37 984 Kč. Potvrzení bylo vydáno dne [datum]. 8. Za účelem stanovení obvyklé ceny Nemovitých věcí soud přibral znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, znalecký ústav [právnická osoba] (č. l. 134-163), který dospěl k závěru, že obvyklá hodnota Nemovitých věcí ke dni [datum] je 3 300 000 Kč. Předmětné Nemovité věci byly hodnoceny metodou věčné hodnoty (nákladovou metodou) a dále zejména srovnávací metodou, neboť dle dostupných údajů byly ke dni ocenění na trhu v dané lokalitě nemovitosti s obdobným využitím a v obdobném stavu obchodováno nebo byly nabízeny prostřednictvím realitní inzerce. Výnosová hodnota by v tomto případě neodpovídala reálné tržní ceně. Pro výsledné určení srovnávací hodnoty oceňovaného rodinného domu je dále použita indexová metoda, která je považována při oceňování rodinných domů za velmi vhodnou, objektivizující odvozenou srovnávací hodnotu. Jedná se o metodiku oceňování založenou na hodnocení dosažených, případně inzerovaných cen obdobných nemovitostí upravenou koeficienty, které zohledňují polohu a umístění domu, jeho výměru, vybavení, velikost pozemku a celkový stavebně-technický stav s tím, že výsledná cena se zjistí jako průměr odvozených hodnot. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve prospěch [právnická osoba] nemá výrazný vliv na cenu obvyklou. Ze znaleckého posudku soud dále zjistil, že v rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka s dispoziční velikostí 3+1, s jednou koupelnou s WC, dvěma obytnými místnostmi a jedním obytným prostorem v podkroví. Stavba garáže je jednopodlažní o užitné ploše 18,94 m2 a slouží pro parkování jednoho osobního vozidla. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojky inženýrských sítí, zastřešený altán, zastřešené parkovací stání, dřevník a zpevněné plochy. Pozemek parc. [číslo] jehož součástí je rodinný dům, má výměru 185 m2, pozemek parc. [číslo] zahrada, má výměru 188 m2 a pozemek parc. [číslo] zahrada, má výměru 102 m2. 9. Po takto provedeném dokazování a poté, co soud provedené důkazy hodnotil jak jednotlivě, tak v jejich souvislostech a zároveň přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci: 10. Žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], a to každý s podílem o velikosti id. ½. Na uvedeném LV jsou zapsány pozemek parc. č [anonymizováno], jehož součástí je rodinný dům, s výměrou 185 m2, pozemek parc. [číslo] zahrada, o výměře 188 m2 a pozemek parc. [číslo] zahrada, o výměře 102 m2. Žalobkyně navrhla zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a žalovaný s tímto jejím návrhem souhlasil. O stavu nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství bylo prokázáno, že v rodinném domě se nachází jedna bytová jednotka s jednou koupelnou s WC, dvěma obytnými místnostmi a jedním obytným prostorem v podkroví. Budovu tak lze považovat za jeden samostatný svatební celek. Na pozemcích se rovněž nachází stavba jednopodlažní garáže o užitné ploše 18,94 m2 pro parkování jednoho osobního vozidla. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojky inženýrských sítí, zastřešený altán, zastřešené parkovací stání, dřevník a zpevněné plochy. K nemovitým věcem vede pouze jedna přístupová a příjezdová cesta. Žalobkyně i žalovaný projevili zájem nabýt Nemovité věci do svého vlastnictví. Žalovaný neprokázal, že disponuje finančními prostředky k zaplacení vypořádacího podílu, nebo že s nimi v přiměřené době disponovat bude. Neučinil tak ani přes poučení soudu, které mu bylo avizováno již u přípravného jednání, v předvolání k jednání a následně i v souladu s § 118a o. s. ř. u jednání dne [datum]. Soud z tohoto důvodu neposkytl žalovanému lhůtu