19 C 244/2022-177 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že jak výpověď uvedená pod výrokem I. (dále jen 1. výpověď), tak i výpověď uvedená pod výrokem II. (dále jen 2. výpověď) jsou neoprávněné. Žalobu odůvodnila tím, že, že žalovaná je vlastníkem budovy č.p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , a to včetně všech jejích součástí a příslušenství, jakož i včetně vnitřního vybavení, a zároveň ideálního spoluvlastnického podílu o vel. , Anonymizováno, na pozemku parc. Č. st. , Anonymizováno, , ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. , hodnota, , ideálního spoluvlastnického podílu o vel. 5/6 na pozemku parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , jméno FO, , obec , jméno FO, , část obce , adresa, (dále též pro zjednodušení označeno vše jako „Dům". Předmětný Dům žalovaná jako pronajímatel přenechal žalobkyni jako nájemci do nájmu za účelem přechodného bydlení, a to na základě nájemní smlouvy ze dne 28. 07. 2021. Žalovaná a žalobkyně se v této nájemní smlouvě dohodli na výši nájemného v částce 27 000 Kč měsíčně za užívání Domu, které je splatné do posledního dne kalendářního měsíce na bankovní účet žalovaného, veškeré zálohy na úhradu služeb spojených s užíváním domu se žalobkyně zavázala hradit přímo jejich dodavatelům. Žalobkyně nájemné z počátku hradila, byť se zpožděním. Do problémů s úhradou se dostala v důsledku rodinných a zdravotních problémů. Dne 18. 10. 2022 obdržela žalobkyně od žalovaného 1. výpověď z nájmu domu datovanou dne 26. 09. 2022. V 1. výpovědi je uvedeno jako výpovědní důvod porušeni povinnosti nájemcem zvlášť závažným způsobem ve smyslu § 2291 odst. 2 občanský zákoník, přičemž nájem je vypovídán bez výpovědní doby v souladu s § 2291 občanského zákoníku. Žalobkyně byla zároveň vyzvána k odevzdání Domu bezodkladně nejpozději do 30. 09. 2022. Dále je v 1. výpovědi specifikováno, že žalobkyně nehradila sjednané nájemné za dobu delší než 3 měsíce a následuje výčet dlužných částek. V 1. výpovědi však chybí poučení o právu vznést námitky a poučení o právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalobkyně je toho názoru, že z důvodu absence řádného poučení je tato 1. výpověď neplatná podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobkyně i přes absenci řádného poučení ze strany žalovaného, žalované zaslala dne 19. 10. 2022 námitky. Jako reakci na zaslané námitky žalobkyně obdržela dne 09. 11. 2022 další výpověď (2. výpověď) z nájmu téhož domu, která byla datována dne 20. 10. 2022. Tato 2. výpověď se obsahově shoduje s 1. výpovědí, v závěru však do této 2. výpovědi bylo přidáno poučení dle § 2286 odst. 2 obč. zákoníku o právu podat námitky a právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žalobkyně proti ní opět podala námitky, a to dne 10. 11 2022. Žalobkyně však i tuto 2. výpověď považuje za neoprávněnou a neplatnou, a to zejména pro její duplicitu, neboť v krátké době před jejím doručením obdržela již 1. výpověď z nájmu téhož Domu. Dle názoru žalobkyně nemůže žalovaný dát žalobkyni podruhé výpověď, po formální a obsahové stránce perfektní, a zhojit tím vady první výpovědi, když nejprve je třeba rozhodnout, zda 1.výpověď je či není platná, přičemž uvedené může rozhodnout na základě žaloby pouze soud. Pokud by soud shledal 1. výpověď za platnou, pak taková později doručená 2. výpověď je nicotná, neboť-v době jejího doručení již žalobkyně nebyla oprávněným nájemcem. Pokud by však soud rozhodl, že 1. výpověď je neplatná, pak žalobkyni lze z nájmu vypovědět teprve po právní moci soudního rozhodnutí o určení neplatnosti výpovědi z nájmu domu. Spolu s žalobkyní v předmětném Domě žijí ještě další 2 osoby, které, jsou závislé na její péči, a to nezletilé 6-leté dítě, žalobkyně, žalobkyně je samoživitelka, a její těžce nemocný bratr - 3. stupeň postižení. Obě tyto spolužijící osoby jsou na žalobkyni, na její péči zcela závislé. Finanční situace žalobkyně se rapidně zhoršila v době, kdy se u žalobkyně prokázalo onemocnění , Anonymizováno, a musela podstoupit operační zákrok. Na vysvětlenou žalobkyně soudu ještě uvádí, že v předmětném Domě žila její rodina již v minulosti. Ona i její bratr zde žijí v podstatě celý život Žalobkyně se dostala do finanční tísně, a proto musela předmětný Dům prodat investiční společnosti — žalované. Žalobkyně tuto transakci zpětně vidí jako ne zcela výhodnou, ale v době uzavření kupní smlouvy jednala v tísni. Žalovaná ji v domě nechala bydlet na základě shora uvedené Nájemní smlouvy za úhradu měsíčního nájemného ve výši 27 000 Kč. Žalobkyně však na podmínky žalovaného přistoupila i s ohledem na nemocného bratra, který trpí , Anonymizováno, , jakákoli změna může ohrozit jeho zdravotní stav, aby mohl zůstat bydlet v domě, na který je zvyklý. Žalobkyni se nyní zpětně jeví výše nájemného jako nepřiměřeně vysoká, neodpovídající obvyklému nájmu v místě a čase. V nájemní smlouvě bylo rovněž ujednáno právo si dům zpětně odkoupit.2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že považuje za nesporné tvrzení žalobkyně o vlastnictví Domu a o uzavřené nájemní smlouvě s žalobkyní ve vztahu k jejímu obsahu. Žalobkyně byla dle ust. čl. II. odst. 1 nájemní smlouvy povinna hradit žalované nájemné ve výši 27 000 Kč, které bylo splatné vždy k poslednímu dni kalendářního měsíce, za který bylo placeno. Žalobkyně porušila své povinnosti vyplývající ze Smlouvy zvlášť závažným způsobem. Žalovaná odeslala žalobkyni dne 21.10.2022 2. výpověď z nájmu datovanou dnem 20.10.2022. Žalobkyně se nedomnívá, že 2. výpověď z nájmu je neplatná mimo jiné pro její duplicitu. Žalovaná má za to, že 2. výpověď nelze považovat za neplatnou pro její duplicitu, přičemž ve svém tvrzení vychází z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 11.09.1997 pod sp.zn. 2 Cdon 195/97, dle kterého: „jednotlivé právní úkony se pak posuzují samostatně a samostatně také nastávají jejich právní účinky.“ Žalovaná se domnívá, že na neplatnost 2. výpovědi nelze usoudit jen s ohledem na nepřiznivý zdravotní stav žalobkyně a její tíživou sociální situaci. Řečené vyplývá i z konstantní judikatury Nejvyššího soudu České republiky dle které, neplatnost výpovědi nelze posuzovat izolovaně, a tedy při posuzování uvedené otázky nelze totiž izolovaně zdůrazňovat a vytrhávat z kontextu pouze jednu okolnost a opomenout právně významné okolnosti…jde především o jeho zájem na řádném placení nájemného (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod sp. zn. 26 Cdo 2725/2010). Žalovaná se rovněž domnívá, že na neplatnost 2. výpovědi nelze usoudit ani s ohledem na výši výdajů žalobkyně, resp. příjmů. To dokládá i judikatura Nejvyššího soudu České republiky, dle které při posouzení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu pro rozpor s dobrými mravy zásadně není podstatným skutkovým zjištěním ani otázka výdajů nájemce; nelze totiž s přihlédnutím k zájmům pronajímatele na placení nájemného nájemcem bez dalšího dovozovat, že výpověď je neplatná pro rozpor s dobrými mravy, nemá-li nájemce po zohlednění svých výdajů dostatek finančních prostředků na placení nájemného (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod sp. zn. 26 Cdo 2725/2010). Žalovaná v závěrečné řeči u jednání dne , datum, po provedeném dokazování potvrdila k 1. výpovědi, že tato skutečně neobsahovala poučení pro žalobkyni, jak uvedla žalobkyně v žalobě, proto jí byla dána 2. výpověď.3. Mezi účastníky bylo nesporným, že 1. výpověď byla žalobkyni doručena dne 18. 10. 2022, a 2. výpověď byla žalobkyni doručena dne 9. 11. 2022 (jak uvedla žalobkyně v žalobě) – viz protokol z ústního jednání ze dne , datum, . Dále soud považoval s ohledem na tvrzení procesních stran za nesporné tvrzení žalobkyně o vlastnictví Domu žalovanou, což prokazovala také listina označená jako kupní smlouva ze dne , datum, , a o uzavřené nájemní smlouvě mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem ze dne 28.7.2021, podle níž měla žalobkyně dle ust. čl. II. odst. 1 nájemní smlouvy povinnost hradit žalované nájemné ve výši 27 000 Kč měsíčně, avšak řádně neplatila, což vzal soud za prokázané listinami označenými jako nájemní smlouva z 28. 7. 2021 a výpis z účtu žalované číslo účtu: , Anonymizováno, za období od 30. 9. 2021 do 31. 3. 2024. Z dalších k důkazům provedených listin, a to označených jako rodný list syna žalobkyně, lékařská zpráva bratra žalobkyně, lékařská zpráva žalobkyně, vzal osud za prokázaná tvrzení žalobkyně o tom, že Spolu s ní v předmětném Domě žijí ještě další 2 osoby, které, jsou závislé na její péči, a to nezletilé 6-leté dítě žalobkyně a její těžce nemocný bratr se 3. stupněm , Anonymizováno, . Obě tyto spolužijící osoby jsou na žalobkyni, na její péči zcela závislé. Rovněž žalobkyně onemocněla , Anonymizováno, a musela podstoupit v srpnu 2022 operační zákrok a po té rekonvalescenci.4. Mezi procesními stranami bylo sporné, zda výpovědi č. 1 a č. 2 byly dány ze strany žalované žalobkyni oprávněně. Soud provedl ve věci další následující dokazování listinami označenými jako: výpověď č. 1 ze dne 26. 9. 2022, námitky žalované ze dne 18. 10. 2022 k výpovědi č. 1 ze dne