8 C 58/2025-57 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Dle žalobních tvrzení uzavřela žalobkyně s prvním žalovaným dne 13. 8. 2016 kupní smlouvu, na základě které se stali podílovými spoluvlastníky následujících nemovitých věcí: - , Anonymizováno, , jejíž součástí je , Anonymizováno, , - pozemku , Anonymizováno, jehož součástí je stavba , Anonymizováno, , - pozemku , Anonymizováno, a – pozemku parc.č., Anonymizováno, vše nemovité věci zapsané v katastru nemovití na listu vlastnictví č., Anonymizováno, pro obec a katastrální území , adresa, . Kupní cena měla být financována z převážné části za pomoci hypotečního úvěru, který si sjednali rodiče žalobkyně i rodiče prvního žalovaného. Hypoteční smlouva byla uzavřena dne 2. 8. 2016 u , právnická osoba, . Zůstatek hypotečního úvěru je nyní evidován jako pohledávka , právnická osoba, . Hypoteční úvěr po celou dobu splácí ze svých výlučných prostředků žalobkyně. Po provedení vkladu vlastnického práva dle kupní smlouvy výše vyšlo najevo, že první žalovaný má řadu dluhů a exekucí (na daných nemovitostech byly v katastru nemovitostí provedeny exekuční zápisy ve prospěch mnoha různých věřitelů). Zároveň se první žalovaný ocitl v úpadku a prošel i konkurzním řízením. Předmětná nemovitost pak byla ze sociálních důvodů zejména s ohledem na bydlení rodičů a existence zástavního práva zřízeného na základě shora uvedeného úvěru rodičů vyňata z konkurzního řízení. Současně se žalobkyně dohodla s prvním žalovaným tak, že ho z daných nemovitých věcí vyplatí a poskytla mu finanční prostředky, z nichž ten hradil jeho exekuce i závazky v rámci insolvenčního řízení. Na základě toho pak žalobkyně s prvním žalovaným uzavřeli dne 17. 9. 2018 smlouvu o budoucí smlouvě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že první žalovaný nejpozději do jednoho měsíce od výmazu všech exekučních příkazů uvedených ve smlouvě a odstranění údajů o omezení dispozičních práv prvního žalovaného uzavře se žalobkyní dohodu o zrušení a vypořádaní podílového spoluvlastnictví. Jejím předmětem pak měl být bezúplatný převod spoluvlastnického podílu prvního žalovaného na žalobkyni. Současně bylo dohodnuto, že pokud první žalovaný svou povinnost dle uvedené dohody nesplní, mohou se smluvní strany do jednoho roku domáhat u soudu, aby chybějící prohlášení vůle některé ze smluvních stran nahradil soud svým rozhodnutím. Nad rámec uvedené smlouvy pak první žalovaný ještě 20. června 2018 podepsal prohlášení, že převzal poslední splátku hotovosti 40.000 Kč a po ukončení exekucí nemovitých věcí ty převede na žalobkyni. Tak se ale nestalo. První žalovaný uzavřel dne 12. 2. 2025 kupní smlouvu., kterou svůj spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech shora převedl na druhou žalovanou. O tom se žalobkyně dozvěděla teprve po provedení vkladu vlastnického práva druhé žalované do katastru nemovitostí, když jí druhá žalované oslovila s návrhem, zda nechce její spoluvlastnický podíl koupit. Žalobkyně označila kupní smlouvu z 12. 2. 2025 za příčící se dobrým mravům, a tudíž neplatnou. Neplatnost uvedené smlouvy žalobkyně dovozovala i z absence ujednání o zástavním právu a věcném břemeni čerpání vody, oběma zapsaným v katastru nemovitostí. Když žalobkyně kontaktovala prvního žalovaného, ten uzavření jakékoliv smlouvy s ní popřel. Žalobkyně se tak obrátila na soud s požadavkem na určení neplatnosti kupní smlouvy z 12. 2. 2025. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení ve znění posledních žalobních tvrzení shledávala v tom, že jen cestou určujícího výroku neplatnosti označené smlouvy se stane vlastníkem celé nemovitosti z titulu smlouvy, která bude určena soudem jako nahrazení projevu vůle z budoucí smlouvy, když takováto žaloba byla již podána a projednává se u zdejšího soudu pod sp.zn. 14 C 41/2025.2. První žalovaný potvrdil, že spolu se žalobkyní uzavřeli kupní smlouvu, kterou se stali podílovými spoluvlastníky nemovitých věcí shora. Současně ale popřel, že by smlouvu z 17. 9. 2018 vědomě podepsal. Vyjádřil pochybnost, že podpis na ní je jeho (ten na smlouvě není úředně ověřen), a i kdyby byl, první žalovaný namítal, že by mu smlouva musela být předložena k podpisu spolu s jinými dokumenty a první žalovaný si nebyl vědom, že ji podepisuje. Na nemovitých věcech shora nevázl žádný věcněprávní zákaz zcizení ve sm. § 1305 občanského zákoníku a druhá žalovaná při uzavírání kupní smlouvy z 12. 2. 2025 jednala v dobré víře. I kdyby smlouva o budoucí smlouvě prvního žalovaného v dispozici s nemovitostmi výše omezovala, jak tvrdí žalovaná, následné nakládání zavázanou osobou samo o sobě neplatnost následně uzavřené smlouvy nevyvolává. Žalobkyně netvrdí ani nedokládá, že by ve sjednané lhůtě prvního žalovaného vyzvala k uzavření smlouvy (vědomost jíž první žalovaný popírá). Za situace, kdy nevyzve oprávněná osoba zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu ze zákona zaniká. I kdyby snad nárok žalobkyně existoval a nebyl prekludován, první žalovaný namítl změnu okolností, z nichž strany při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely. Především ale druhá žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl od oprávněného spoluvlastníka v dobré víře, která je chráněná. Žalobkyní napadaná smlouva tak je platná a účinná. První žalovaný navrhl zamítnutí žaloby.3. To navrhovala i druhá žalovaná. Popřela, že by při uzavírání smlouvy z 12. 2. 2025 s prvním žalovaným porušila dobré mravy. Při uzavírání této smlouvy jednala v dobré víře, o žádném smluvním ujednání mezi žalobkyní a prvním žalovaným nic nevěděla, a neznala tak žádný důvod, který by uzavření kupní smlouvy s prvním žalovaným bránil. Pokud žalobkyni nějaký nárok náleží, nechť se ho domáhá cestou nahrazení projevu vůle proti prvnímu žalovanému. Smlouva mezi žalobkyní a prvním žalovaným je závazná jen mezi nimi, druhá žalovaná její smluvní stranou nebyla, nevěděla o ní, neměla možnost ani povinnost sledovat, zda je smlouva o smlouvě budoucí plněna, a proto nemůže být dotčena její právní jistota. Je to žalobkyně, kdo si měl svá práva hájit a při neplnění smluvních povinností prvním žalovaným se obrátit na soud. Dle druhé žalované absence výslovné zmínky zástavního práva či věcného břemene čerpání vody zapsaných v katastru nemovitostí v kupní smlouvě nemá za následek její neplatnost. Druhá žalovaná nabyla spoluvlastnický podíl v dobré víře, a její práva jsou chráněna, ať už by nabývala od oprávněného či neoprávněného vlastníka.4. Po stránce skutkové soud učinil z provedených důkazů pro věc rozhodných následující zjištění:- z výpisu z katastru nemovitostí vedeného u , právnická osoba, , k datu 29. 4. 2024, že žalobkyně a první žalovaný jsou zapsáni jako podíloví spoluvlastníci (každý jedné ideální poloviny) nemovitých věcí - pozemek , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – , Anonymizováno, postavený na tomto pozemku, - pozemek , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , Anonymizováno, postavená na tomto pozemku, - pozemek , Anonymizováno, zahrada, - pozemek , Anonymizováno, zahrada, vše nemovité věci zapsané na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro obec a k.ú. , adresa, ; jako věcná práva zatěžující nemovitosti je zapsáno věcné břemeno vedení a čerpání vody s oprávněním pro , Anonymizováno, a povinností k , Anonymizováno, , a dále zástavní právo smluvní k zajištění dluhů: dluhy do výše 1.512.000 Kč dluhy ze smluvních pokut do výše 151.200 Kč, oprávnění pro , právnická osoba, .;- z Kupní smlouvy ze dne 13. 8. 2016, že žalobkyně a první žalovaný koupili od prodávajících 1., tituly před jménem, , jméno FO, a 2., tituly před jménem, , jméno FO, každý jednu ideální polovinu nemovitých věcí - pozemek , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – , Anonymizováno, postavený na tomto pozemku, - pozemek , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , Anonymizováno, postavená na tomto pozemku, - pozemek , Anonymizováno, zahrada, - pozemek , Anonymizováno, , zahrada, vše nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro obec a k.ú., adresa, ; smlouva obsahuje v čl.III. prohlášení prodávajících, že na prodávaných nemovitých věcech neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva ani jiné právní vady vyjma zřizovaného zástavního práva ve prospěch peněžního ústavu poskytujícího kupujícím hypoteční úvěr na úhradu části kupní ceny, a vyjma věcného břemene vedení a čerpání vody (povinnost k , Anonymizováno, );- ze Smlouvy o budoucí smlouvě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a Smlouvy o darování pro případ smrti datované 17. 9. 2018 uzavřené mezi prvním žalovaným jako budoucím převodcem a žalobkyní jako budoucím nabyvatelem, že účelem smlouvy bylo stanovení podmínek budoucího převodu vlastnictví k dále uvedeným nemovitým věcem mezi budoucím převodcem a budoucím nabyvatelem a stanovení podmínek časového postupu a dalších vedlejších podmínek důležitých pro realizaci převodu nemovitostí specifikovaných v následujících ustanoveních této smlouvy (článek I. Smlouvy); nemovi