13 C 253/2021-42 — Okresní soud v Hradci Králové

1 Žalobce se po žalovaných domáhal zaplacení částky 700 000 Kč z titulu smluvní pokuty a další částky ve výši 164 000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení. Tvrdil, že mezi ním jako prodávajícím a žalovanými jako kupujícími byla dne 17. 7. 2019 uzavřena kupní smlouva na nemovitost. Na základě této kupní smlouvy se žalovaný zavázal na žalobce převést vlastnické právo k následujícím nemovitostem: - pozemku – stavební parcely č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 93 m2, jejíž součástí je stavba [adresa] – rodinný dům - pozemku – stavební parcely č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 19 m2, jejíž součástí je stavba bez č. p./č. e. – garáž - pozemku parc. [číslo] – zahrada, o výměře 172 m2 - pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, o výměře 47 m2 to vše zapsané na [list vlastnictví] vedeném pro k. ú. [obec], část [územní celek] [příjmení] a [územní celek] v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ Nemovitost“), a to za podmínek v Kupní smlouvě uvedených. Součástí ujednání kupní smlouvy byl i závazek žalovaných uhradit celou kupní cenu řádně a včas nejpozději ke dni 15. 11. 2019 na účet advokátní úschovy k tomu určený (článek 2.3b/ kupní smlouvy). Žalovaní svůj závazek zaplatit celou kupní cenu včas nesplnili a celou kupní cenu nikdy nezaplatili. Z toho důvodu žalobce nakonec od kupní smlouvy odstoupil. Podle článku 4.1 kupní smlouvy vznikl žalobci vůči žalovaným nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 700 000 Kč, když žalovaní celou kupní cenu nezaplatili ani ve lhůtě dalších dvaceti dnů po její sjednané splatnosti. Po uplynutí dodatečné lhůty vzniklo žalobci právo domáhat se úhrady smluvní pokuty v žalované výši a smluvní pokuta se tento den stala splatnou, splatná je od 6. 12. 2019. Žalobce opakovaně vyzýval žalované k zaplacení této smluvní pokuty, avšak bezvýsledně. Žalovaní od podpisu kupní smlouvy do 15. 11. 2019 i poté, kdy se dostali do prodlení s úhradou kupní ceny, žalobce neustále ujišťovali, že o předmětnou nemovitost mají zájem a že peníze na její koupi obstarají. V lednu 2020 byl dokonce zprostředkující realitní kanceláří zpracován dodatek ke kupní smlouvě, který neřešil jakékoli údajné vady nemovitosti, naopak řešil zvýšení kupní ceny jako kompenzaci za to, že žalobce ještě počká se zaplacením kupní ceny. K zaplacení kupní ceny nedošlo. Žalovaní účelově zpochybnili stav prodávaných nemovitostí dle žalobce jen proto, aby se vyhnuli povinnosti platit sjednanou smluvní pokutu. Dle článku 4.4. kupní smlouvy ujednání o smluvní pokutě je plně oddělitelné od ostatních ustanovení smlouvy a závazek ze smluvní pokuty je vymahatelný i pro případ zániku smlouvy v důsledku odstoupení od smlouvy, kdy je nerozhodné, kdo od smlouvy odstoupil. Žalovaným muselo být známo, že v katastru nemovitostí byla ke dni uzavření kupní smlouvy evidována nesprávná plocha a výměra zahrady parc. [číslo] v k. ú. [část obce], když cca 18 m2 ze zahrady bylo zastavěno před uzavřením kupní smlouvy stavbou samotného rodinného domu. Nejednalo se o žádnou závadu nemovitosti, odstranění stavby nehrozilo a žalobce vše uvedl bez jakýchkoli obtíží do souladu se skutečností tím, že nechal nesprávný údaj zapsaný v katastru nemovitostí dle skutečnosti opravit. Dále žalobce rozšířil žalobní nárok o zaplacení další částky ve výši 164 000 Kč, když je toho mínění, že žalovaní ve vztahu k němu od počátku jednali nepoctivě a s úmyslem se na jeho úkor obohatit, když nejprve uzavřeli se žalobcem na předmětné nemovitosti nájemní smlouvu. Dle názoru žalobce již při uzavření nájemní smlouvy bylo jejich prvotním zájmem získat nemovitosti do užívání za zvýhodněných podmínek, nikoli za obvyklé nájemné tím, že přislíbili žalobci následný odkup předmětných nemovitostí. Jedině z tohoto důvodu žalobce žalovaným předmětné nemovitosti pronajal za zvýhodněné nájemné. Žalobce požaduje na bezdůvodném obohacení částku 164 000 Kč, žalovaní platili žalobci za nájem za užívání předmětných nemovitostí částku 20 000 Kč měsíčně, obvyklá cena nájmu nemovitostí byla v té době 34 000 Kč měsíčně, což žalobce doložil znaleckým posudkem. Žalovaní užívali předmětnou nemovitost i po skončení sjednané doby nájmu, tedy po 1. 3. 2020 a nemovitosti vyklidili a vrátili žalobci zpět až ke dni 29. 1. 2021. Žalovaní i za toto období hradili za užívání nemovitosti částku 20 000 Kč měsíčně a 1 000 Kč zálohu na vodu, a to až do listopadu 2020 Poslední platba za měsíc listopad byla uhrazena žalobci dne 23. 10. 2020. Za měsíce prosinec 2020 a leden 2021 již žalovaní za užívání předmětné nemovitosti nic nezaplatili. Při podpisu nájemní smlouvy v březnu 2019 zaplatili žalovaní kauci ve výši 20 000 Kč na zajištění jejich závazků z nájemní smlouvy. Tuto kauci žalobce započítal na závazky žalovaných. Za dobu neoprávněného užívání předmětných nemovitostí patřících žalobci se žalovaní bezdůvodně obohatili na jeho úkor za měsíce březen až prosinec 2020 o částku 140 000 Kč a za měsíc leden 2021 o dalších 34 000 Kč, celkem o 164 000 Kč. 2 Žalovaní navrhli žalobu zamítnout s odůvodněním, že potvrdili, že mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovanými jako kupujícími byla dne 17. 7. 2019 uzavřena kupní smlouva na nemovitost. Na základě této kupní smlouvy se žalobce zavázal na žalované převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem shora specifikovaným, a to za podmínek uvedených v kupní smlouvě. Ještě před podpisem této kupní smlouvy uzavřeli dne 15. 3. 2019 žalovaní se žalobcem nájemní smlouvu, kdy předmětem nájmu byla předmětná nemovitost. V souladu s článkem 2 odst. 1 kupní smlouvy byla kupní cena stanovena na částku 8 800 000 Kč s tím, že měla být zaplacena ve dvou částech, kdy žalovaní do advokátní úschovy složili 700 000 Kč. Celá kupní cena měla být doplacena na účet úschovy do 15. 11. 2019. Článek 6 kupní smlouvy obsahuje prohlášení a závazky žalobce, kdy v případě, že se některé z těchto prohlášení či ujištění ze strany žalobce ukáže nebo stane nepravdivým, jsou žalovaní oprávněni od kupní smlouvy jednostranně odstoupit a požadovat smluvní pokutu ve výši 700 000 Kč splatnou na vyzvání žalobci, a případně také náhradu škody. V důsledku upozornění banky posuzující úvěr na část kupní ceny bylo náhledem do katastrální mapy, resp. katastrální mapy v kombinaci s „ ortofotem“, zjištěno, že výše uvedený pozemek parc. [číslo] vedený jako zahrada je v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí z části zastavěn přístavbou k rodinnému domu. Přičemž se správně mělo jednat o budovu, která má být v katastru nemovitostí evidována, tedy že zastavěná část pozemku parc. [číslo] – zahrada, má být vedena v souladu se skutečností jako zastavěná plocha a nádvoří. Stavba tak zároveň zřejmě vznikla jako stavba nepovolená a hrozí úřední nařízení jejího odstranění. Neuvedením této závady váznoucí na nemovitosti v kupní smlouvě, ani jakékoliv jiné upozornění žalobců o existenci této závady, došlo k podstatnému porušení kupní smlouvy a prohlášení strany žalobce uvedené v článku 6. Kupní smlouvy, že:„ na předmětu převodu neváznou žádné závady, výjimkou těch, které jsou uvedené v katastru nemovitostí a specifikované v této kupní smlouvě, které by ve smyslu ustanovení § 1107 občanského zákoníku přešly s převodem vlastnického práva k předmětu převodu na stranu kupující,“ se vzhledem k tomu, že jsou údaje o části Nemovitosti katastrem nemovitostí vedeny v rozporu se skutečností, čímž současně dochází k porušování právních předpisů, ukázalo jako nepravdivé a žalovaným tak vzniklo oprávnění odstoupit od kupní smlouvy a požadovat smluvní pokutu ve výši 700 000 Kč. 3 Žalovaní v této souvislosti odkázali na ustanovení § 2048 občanského zákoníku. Žalovaní přípisem ze dne 30. 1. 2020 odstoupili od kupní smlouvy a současně žalobce upozornili na skutečnost, že jim vzniklo právo požadovat po žalobci smluvní pokutu ve výši 700 000 Kč. Dne 17. 2. 2020 žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce žalobci zaslali dopis, v němž uvedli, že poté, co bude odstraněna výše popsaná vada váznoucí na nemovitosti, jsou připraveni uzavřít smlouvu za původně sjednaných podmínek a uhradit kupní cenu. Žalobce jim zaslal dne 24. 3. 2020 výzvu k vyklizení nemovitosti. Ještě dne 31. 3. 2020 žalovaní sdělili žalobci, že mají zájem o koupi předmětné nemovitosti, ale za předpokladu, že přijme odpovědnost za odstranění výše uvedených právních vad. Právní zástupce žalobce začal naproti dohodnutému postupu prosazovat zcela odlišné podmínky kupní smlouvy. Žalovaní jsou přesvědčeni s ohledem na trvání jednání o koupi předmětné nemovitosti, že došlo k automatickému prodloužení nájemní smlouvy. Uzavřením kupní smlouvy je žalobce uvedl v omyl za účelem prodeje nemovitostí nesplňující základní popsané vlastnosti, což představuje porušení informační povinnosti dle § 1928 odst. 2 o. z. Dle přesvědčení žalovaných nikdy nevznikl nárok žalobce na zaplacení smluvní pokuty, jelikož žalovaní se nemohli dostat do prodlení s úhradou kupní ceny, když nikdy nemohl být převeden v kupní smlouvě vymezený předmět koupě, jeli