10 C 130/2023-213 — Okresní soud v Hradci Králové

1. Žalobci se domáhali zrušení jednotlivých kupních smluv, které uzavřeli s žalovaným. Žalobce a) kupní smlouvou ze dne 30. 9. 2022 odprodal žalovanému nemovitosti specifikované v žalobním návrhu za souhrnnou kupní cenu 4 146 925 Kč, žalobkyně b) kupní smlouvou ze dne 27. 10. 2022 odprodala žalovanému nemovitosti specifikované v žalobním návrhu za souhrnnou kupní cenu 4 146 925 Kč a žalobkyně c) kupní smlouvou ze dne 19. 11. 2022 odprodala žalovanému nemovitosti specifikované v žalobním návrhu za souhrnnou cenu 9 543 210 Kč. Předmětem jednotlivých smluv byly též spoluvlastnické podíly každého z žalobců na pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] o celkové výměře 29 567 m2. Za tento pozemek obdrželi žalobce a) a žalobkyně b) za jejich spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ částky 591 340 Kč a žalobkyně c) s podílem o velikosti ½ částku 1 182 680 Kč. Následně se žalobkyně c) dozvěděla o skutečnosti, že dle územního plánu [územní celek] je pozemek [parcelní číslo] o celkové výměře 29 567 m2 určen pro výstavbu (kombinace funkční zóny [číslo] pro rezidenční výstavu a [číslo] pro průmyslové objekty) a jeho hodnota je tak několikanásobně vyšší, než cena, za kterou jej žalobci žalovanému prodali. Žalobci proto mají za to, že na jejich straně došlo k neúměrnému zkrácení dle § 1793 odst. 1 občanského zákoníku, když zde objektivně existuje hrubý nepoměr mezi hodnotou tohoto pozemku a cenou, kterou za něj žalovaný skutečně zaplatil. Žalobci se snažili s žalovaným dohodnout na odpovídající kompenzaci, ale žalovaný neprojevil žádnou snahu o kompromisní řešení. Žalobci si nechali vypracovat znalecký posudek, dle kterého cena pozemku [parcelní číslo] činí 54 937 200 Kč (tj. po zaokrouhlení 1 858 Kč/m2). Žalobci mají za to, že s přihlédnutím ke skutečnosti, že žalovaný vlastní v katastru [územní celek] několik dalších desítek hektarů pozemků, na většinu pobírá zemědělské dotace a dlouhodobě pozemku v katastru [územní celek] a okolí vykupuje, musel mu být územní plán [územní celek] platný od roku 2005 velice dobře znám. Navíc se zde jedná fakticky o vztah spotřebitelů a podnikatele, tj. existuje zde slabší a silnější strana závazkového vztahu, přičemž lze usuzovat na odbornost podnikatele (žalovaného), který musel dle názoru žalobců o charakteru pozemku vědět. Dle ustálené judikatury se za neúměrné zkrácení považuje situace, když kupní cena za poskytnuté plnění nedosahuje ani ½ obvyklé ceny. Na celé situaci nic nemění ani skutečnost, že žalovaný předmětný pozemek zakoupil jako ornou půdu s tím, že jej bude využívat toliko k zemědělské produkci. S ohledem na výše uvedené dospěli žalobci k názoru, že k jejich tíži došlo k neúměrnému zkrácení a domáhají se zrušení jednotlivých kupních smluv, které s žalovaným uzavřeli a zároveň požadují náhradu nákladů řízení. 2. Žalovaný s nárokem žádného z žalobců nesouhlasí. Ve vyjádření potvrdil, že uzavřel s každým z žalobců kupní smlouvu, jejímž předmětem byly spoluvlastnické podíly na pozemcích, jak je uvedeno v žalobě. Žalobci však zamlčeli podstatné okolnosti, za nichž byly jednotlivé kupní smlouvy a zejména kupní ceny sjednány. Žalovaný předeslal, že je zemědělským podnikem, který na vlastních, případně propachtovaných, pozemcích provozuje po mnoho let rostlinnou a živočišnou výrobu a za tím účelem mimo jiné občas nakupuje i další pozemky v dané lokalitě, které jsou vhodné pro zemědělské hospodaření. Obvyklá kupní cena zemědělských pozemků se v poslední době pohybuje kolem 36 Kč/m2 až 45 Kč/m2. Žalobci prodej svých spoluvlastnických podílů na předmětných pozemcích, včetně pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] navrhovali opakovaně, již nejméně před 10 lety, vždy s návrhem kupní ceny 100 Kč/m2. Žalovaný tyto nabídky odmítal, neboť při tehdejší obvyklé ceně zemědělské půdy ve výši 10 – 20 Kč/m2 se jednalo o zásadně neadekvátní cenový požadavek. Dne 19. 8. 2022 oznámila žalobkyně c) žalovanému, že zvažuje prodej spoluvlastnických podílů na pozemcích s dotazem, jakou cenu by žalovaný nabídl. Případný prodej pak podmínila předčasným vypořádáním zůstatku pohledávky, do níž byl transformován její nárok na náhradu za živý a mrtvý inventář podle zákona č. 229/1991 Sb. a zákona č. 42/1992 Sb., který jí vznikl u právního předchůdce žalovaného. Dne 29. 8. 2022 proběhlo jednání s žalobcem a) a žalobkyní b), kteří souhlasili s prodejem svých spoluvlastnických podílů za cenu 30 Kč/m2 v [katastrální uzemí] a 80 Kč/m2 u ostatních pozemků. Žalovaný nemohl přistoupit na návrh ceny 100 Kč/m2, když i 80 Kč/m2 činil téměř dvojnásobek ceny obvyklé za zemědělské pozemky, na tuto cenu přistoupil z důvodu polohy pozemků, jejich ucelenosti a úrodnosti. Výsledek jednání s žalobcem a) a žalovanou b) oznámil žalovaný žalobkyni c) s tím, že jí navrhl, aby s prodejem svého spoluvlastnického podílu ještě vyčkala, pokud chce dosáhnout ceny 100 Kč/m2, když s ohledem na růst cen zemědělské půdy by v horizontu dvou let, mohla být tato cena reálná. Následně došlo k uzavření předmětných smluv, s žalobcem a) dne 30. 9. 2022, s žalobkyní b) dne 31. 10. 2022 a s žalobkyní c) po další korespondenci dne 19. 11. 2022. Během jednání o uzavření kupních smluv žalovaný o povaze pozemku [parcelní číslo] nevěděl a v rámci svého zemědělského podnikání ani vědět nepotřeboval. Dále uvedl, že žalovaný na předmětných pozemcích hospodařil a provozoval rostlinnou výrobu na základě nájemní smlouvy z 19. 7. 2010, přičemž nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. Právě proto dávalo žalovanému smysl, aby se stal vlastníkem předmětných pozemků, když na nich více než 10 let hospodařil a hodlá hospodařit i dále. Vyslovil dále nesouhlas s předloženým znaleckým posudkem, když znalec pracoval s nabídkovými cenami za jednotlivé pozemky, ale není patrno, zda se jedná skutečně o realizační ceny, namítal také, že oceněny měly být jednotlivé spoluvlastnické podíly, které byly předmětem každé kupní smlouvy, ke dni uzavření smlouvy, nebylo zohledněno, že pozemek [parcelní číslo] byl žalovanému pronajímán na dobu neurčitou s dvouletou výpovědní lhůtou. Ze všech výše uvedených důvodů žalovaný navrhl zamítnutí žaloby a přiznání nákladů řízení. 3. Ze smluv uzavřených mezi žalobci a žalovaným soud zjistil, že žalobce a) byl vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], dále vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí], a parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Vlastnické právo k těmto pozemkům převedl na žalovaného za souhrnnou cenu 4 146 925 Kč. Žalobkyně b) byla vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], dále vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí], a parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Vlastnické právo k těmto pozemkům převedla na žalovaného za souhrnnou cenu 4 146 925 Kč. Žalobkyně c) byla vlastníkem pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], dále vlastníkem pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], a dále vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí], a parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Vlastnické právo k těmto pozemkům převedla na žalovaného za souhrnnou cenu 9 543 210 Kč. 4. Z částečného výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že pozemek parc. [číslo] v [katastrální uzemí] o celkové výměře 29 567 m2 je ve vlastnictví žalovaného, druh pozemku je orná půda a způsob ochrany zemědělský půdní fond. 5. Z tabulky cen bylo zjištěno, že pozemky v [katastrální uzemí] byly prodány za cenu 30 Kč/m2, ostatní pozemky za cenu 80 Kč/m2. 6. Ze znaleckého posudku, který předložili soudu žalobci, soud zjistil, že žalobci zadali vypracování znaleckého posudku na ocenění pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a znalec dospěl k závěru, že tento pozemek má tržní hodnotu 54 937 200 Kč. Znalec vycházel při oceňování ze skutečnosti, že pozemek je vedený jako zemědělský pozemek druhu orná půda a jako takový je vlastníkem pozemku využíván, nicméně podle územního plánu [územní celek] se v případě pozemku parc. [číslo] jedná o plochu určenou pro výstavbu (kombinace funkční zóny [číslo] pro rezidenční výstavbu a [číslo] pro průmyslové objekty). Pro určení tržní hodnoty použil znalec srovnávací metodu a porovnával ceny, za jaké byly nabízeny stavební pozemky v okolí [obec]. Pozemek oceňoval jako celek podle stavu ke dni 18. 9. 2023. 7. Z nájemní smlouvy bylo zjištěno, že žalobci jako pronajímatelé přenechali pozemky, které následně byly předmětem kupních smluv, k užívání žalovanému, a to na dobu neurčitou s dvouletou výpovědní lhůtou. 8. Z kupních smluv, které uzavřel žalovaný se třetími osobami, bylo zjištěno, že žalovaný kupoval zemědělské pozemky za ceny kolem 36 Kč – 45