37 C 168/2024-114 — Okresní soud v Hradci Králové

1. Žalobce se domáhal žalobou ze dne 31. 10. 2024 po žalovaném zaplacení částky 1 639 975 Kč s příslušenstvím jako škody ve výši ceny zmařených výdajů, které žalobce vynaložil za účelem přípravy rekonstrukce rodinného domu tehdy ve vlastnictví žalovaného, který měl být dle původního záměru účastníků a dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní převeden do vlastnictví žalobce. Žalovaný v důsledku svého jednání neuzavřel s žalobcem kupní smlouvu, čímž jednal v rozporu se zákonnými i smluvními povinnostmi a mezi tímto jednáním žalovaného a škodou žalobce existuje příčinná souvislost. Jednání žalovaného považuje za nepoctivé. Žalobce podrobně uvedl, že dne 12. 7. 2022 uzavřeli žalobce a žalovaný smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále také „Budoucí smlouva“), na základě které se žalovaný zavázal uzavřít s žalobcem kupní smlouvu, na základě které na žalobce převede vlastnické právo k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova č.p. , Anonymizováno, , stojící na tomto pozemku a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, (ve spise označované i jako , Anonymizováno, , Anonymizováno, - dále „, Anonymizováno, , Anonymizováno, “), a to za kupní cenu 22 000 000 Kč, a dále kupní smlouvu, na základě které žalobce převede na žalovaného vlastnické právo k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , a to za kupní cenu 14 480 000 Kč, kdy částka 6 480 000 Kč měla představovat kupní cenu za předmětný pozemek a částka 8 000 000 Kč měla představovat hodnotu investice do novostavby prováděné na tomto pozemku, to vše za podmínek uvedených v této smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Kupní smlouvy měly být dle Budoucí smlouvy uzavřeny nejpozději do 30. 6. 2024 k čemuž nedošlo z důvodu na straně žalovaného, který opakovaně měnil dispozice stavby rodinného domu v , Anonymizováno, ; po dohodě žalovaný fakticky vedl celou stavbu sám a žalobce hradil pouze faktury, žádným jiným způsobem již žalobce do stavby nezasahoval. Celkově žalovaný způsobil, že nebylo v důsledku těchto změn možné dodržet uvedené datum, ke kterému měly být uzavřeny kupní smlouvy. Datum 30. 6. 2024, ale dle žalobce není pro stanovení okamžiku uzavření kupních smluv důležitější, než okamžik kolaudace novostavby rodinného domu v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a to s ohledem na účel Smlouvy. Uzavírání kupních smluv bez kolaudace novostavby v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, by bylo v rozporu se smyslem a účelem Budoucí smlouvy. Žalobce k tomu nemohl žalovaného vyzvat k uzavření kupních smluv, neboť nedošlo k nabytí právní moci veřejnoprávního rozhodnutí nebo jiného správního aktu vydaného orgánem veřejné správy dle aktuálně platných obecně závazných předpisů, kterými bude povoleno užívání novostavby v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Dle žalobce Budoucí smlouva sama zanikla až když žalovaný , Anonymizováno, , Anonymizováno, , kterou měl od něj žalobce nabýt, prodal třetí osobě. Změnami ve výstavbě a jejím prodloužením došlo k navyšování ceny stavby oproti ceně v Budoucí smlouvě. Žalobce se proto od listopadu roku 2023 snažil domluvit se žalovaným na uzavření dodatku k Budoucí smlouvě, věřil, že nakonec k uzavření dodatku dojde, neboť jeho uzavření žalovaný kategoricky neodmítl, pouze se vyhýbal uzavření dodatku pod různými záminkami. Až dne 25. 7. 2024 žalovaný sdělil žalobci, že nemá zájem o koupi pozemku žalobce. Přípisem ze dne 5. 8. 2024 pak vyzval žalobce žalovaného prostřednictvím svého právního zástupce, k uzavření výše uvedených kupních smluv případně k uzavření dodatku k Budoucí smlouvě, kterou bude stanoven nový termín k uzavření předmětných kupních smluv. Pro případ, že by neměl žalovaný v úmyslu uzavřít výše uvedené dohody, vyzval jej žalobce mimo jiné k zaplacení žalované částky, a to ve lhůtě do 30. 8. 2024. Žalovaný na předmětnou výzvu nijak neodpověděl a z žalované částky neuhradil žalobci ničeho. Žalobce v souladu se záměrem účastníků dle Budoucí smlouvy postupoval tak, že průběžně hradil žalovanému zálohy na kupní cenu, kterou by měl žalobce žalovanému uhradit za prodej nemovitostí žalovaného, hradil za žalovaného náklady na výstavbu novostavby na pozemku ve vlastnictví žalobce v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a investoval do rekonstrukce , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a to v dobré víře, že dojde k uzavření kupních smluv. Požadovaná žalovaná částka 1 639 975 Kč představuje náklady žalobce, které uhradil v souvislosti s rekonstrukcí nemovitosti žalovaného, tj. , Anonymizováno, , Anonymizováno, – kdy konkrétně uhradil dne 13. 1. 2023 částku 39 000 Kč, , jméno FO, , IČO: , IČO, , se sídlem , adresa, , za zaměření stávajícího stavu , Anonymizováno, , Anonymizováno, a vyhotovení digitální dokumentace tohoto zaměření, dle faktury č. , hodnota, a dále částku 1 600 975 Kč jako cenu provedených prací dle smlouvy o dílo na zhotovení dokumentace , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 7. 3. 2023 uzavřenou žalobcem a jeho manželkou se zhotovitelem , právnická osoba, , IČO: , IČO, , se sídlem , adresa, , kterému žalobce uvedenou částku uhradil. Žalovaný zmařil provádění rekonstrukce , Anonymizováno, , Anonymizováno, žalobcem, odmítl udělit souhlas v rámci řízení vedeného před stavebním úřadem a odmítl uzavřít kupní smlouvy. Postup žalobce ohledně vynakládání finančních prostředků na projekční činnost (zaměření budovy, digitální dokumentace, zhotovení dokumentace , právnická osoba, apod.) v souvislosti se zamýšlenou koupí nemovitosti žalovaného, nebyl předmětem dohody mezi žalobcem a žalovaným, ale žalovaný byl s vynakládáním těchto finančních prostředků srozuměn a souhlasil s nimi, žalovaný v tomto směru poskytoval průběžně žalobci součinnost.2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby s tím, že zde nebyla prokázána existence žádného právního důvodu na základě, něhož by mělo žalobci vzniknou právo požadovat žalovanou částku po žalovaném. Potvrdil, že mezi účastníky byla dne 12. 7. 2022 uzavřena Budoucí smlouva, na základě které, mělo dojít za podmínek v ní uvedených k uzavření dvou kupních smluv. Jednou kupní smlouvou měl žalovaný prodat žalobci , Anonymizováno, , Anonymizováno, za kupní cenu 22 000 000 Kč a druhou kupní smlouvou měl žalobce prodat žalovanému pozemek v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jehož součástí bude rodinný dům postavený žalobcem na jeho náklady, za kupní cenu maximálně však ve výši 14 480 000 Kč. Uzavřít kupní smlouvy se účastníci zavázali nejdéle do 30 dnů od právní moci rozhodnutí, kterým bude povoleno užívání nového rodinného domu postaveného na pozemku v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , nejdéle však do 30. 6. 2024. Bez stanovení pevného termínu, do kterého budou účastníci vázaní smlouvou o smlouvě budoucí, by účastníci byli v nejistotě, kdy nastane okamžik pro uzavření kupních smluv, přičemž by se mohlo jednat i o dobu velmi dlouhou. Úmyslem účastníků proto bylo takové situaci zabránit. K tomuto účelu sloužilo stanovení pevného časového rámce, ve kterém budou vázaní povinností uzavřít kupní smlouvy. Obě kupní smlouvy byly na sobě závislými smlouvami. K úhradě kupní ceny za dům ve vlastnictví žalobce mělo dojít započtením pohledávky žalovaného za zaplacení kupní ceny žalobcem za dům žalovaného. Odmítl tvrzení žalobce, že zamýšleným účelem uzavření obou kupních smluv bylo rovněž dokončení kompletní rekonstrukce , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Nevyplývá to ani ze Smlouvy budoucí, která neobsahuje žádné ustanovení týkající se rekonstrukce. K uzavření kupních smluv nedošlo z důvodu na straně žalobce, který do 30. 6. 2024 nezískal povolení k užívání novostavby , adresa, , což byla podmínka pro jejich uzavření. Byl to výlučně žalobce, kdo způsobil, že nebyly splněny sjednané podmínky, za kterých mělo dojít k uzavření kupních smluv a k jejich uzavření proto nedošlo. Smlouvou o smlouvě budoucí se žalobce zavázal vybudovat rodinný dům v , Anonymizováno, svým jménem a na své náklady, a to od vypracování projektové dokumentace přes stavbu domu až po zajištění povolení k jeho užívání. Záleželo pouze na něm, jak tyto své povinnosti zajistí. Odmítl tvrzení žalobce, že by žalovaný opakovaně měnil své pokyny týkající se výstavby novostavby. Připustil, že v průběhu stavby se žalobce dohodl se žalovaným, že žalovaný pomůže žalobci se stavbou tím, že pro něho zajistí provedení některých stavebních prací. Tuto činnost žalovaný vykonával jménem žalobce a na jeho účet. Svými návrhy na uzavření dodatku chtěl žalobce dosáhnout prodloužení termínu pro uzavření kupních smluv, zvýšení kupní ceny nemovitosti v jeho vlastnictví, kterou by měl zaplatit žalovaný, případně převod ještě rozestavěné novostavby rodinného domu do vlastnictví žalovaného. Žalovaný však s těmito změnami nesouhlasil a trval na splnění uzavřené smlouvy. K vynaložení žalovaných nákladů se rozhodl sám žalobce, takový postup nevyplýval z Budoucí smlouvy ani z jiné dohody mezi úč