20 C 5/2021-458 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobou se žalobce domáhal vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem, které jsou specifikovány ve výroku I a II rozsudku. Uvedl, že historicky byly nemovitosti ve vlastnictví obou rodin, když původní žalovaný je bratrem žalobce a otcem žalovaného (v průběhu řízení došlo k darování části nemovitosti ve vlastnictví původního žalovaného na jeho syna, současného žalovaného, poznámka soudu). Předmětnou nemovitost po smrti [jméno] [celé jméno žalovaného] (otec žalobce a děda žalovaného) nikdo dlouhodobě neužívá, což se podepisuje na postupně zhoršujícím se stavu nemovitosti. Současně vztahy mezi účastníky nejsou dobré, což znemožňuje i jakékoliv uzavření dohody o vypořádání předmětných nemovitostí. Situaci se žalobce snažil řešit, když z vlastní iniciativy po úmrtí otce zadal ocenění nemovitosti, přičemž žalobcem oslovený odhadce vymezil hodnotu mezi 3-4 mil Kč, čemuž odpovídá kupní cena 3,5mil Kč, která byla předběžně sjednána s vážnými zájemci o koupi. Z předjednaného prodeje však následně sešlo. Dále uvedl, že je mu známo, že syn původního žalovaného (v době rozhodnutí„ žalovaný“ poznámka soudu) dříve uvažoval o využití nemovitostí, ale jak žalobce, tak žalovaný mají vyhovující bydlení zajištěno a nepředpokládá, že by někdo z nich nemovitosti užíval k bydlení. Žalobce před podáním žaloby původního žalovaného vyzval, ať se vyjádří k možnosti vypořádání, a jak by si to představoval, na to mu však původní žalovaný pouze odpověděl, že má zájem na spravedlivém, a pokud možno mimosoudním vyřešení situace a že si sjednal právní zastoupení, kdy se s nimi právník brzy spojí, avšak navzdory urgenci, se tak nestalo. Dále uvedl, že účastníci jsou ve sporu ohledně nesení nákladů zatímní správy a energií. S ohledem na nemožnost reálného rozdělení navrhl, aby předmětné nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobce a on na vypořádání uhradil žalovanému částku 1 750 000 Kč. 2. Původní žalovaný uvedl, že nesouhlasí s navrhovaným výrokem rozsudku, když ve skutečnosti žalobci nejde o vypořádání, ale jen o umělé navýšení ceny, za kterou by byl ochoten odprodat svůj podíl jeho synovi. Popřel, že by v rámci vypořádání vystupoval pasivně, když již v březnu roku 2019 nabízel žalobci, že jeho podíl odkoupí jeho syn za částku 800 -850 tis. Kč, s tím, že až po třech měsících mu bylo odpovězeno, že má odhad na částku 3,6 -4 mil. Kč, avšak odmítl mu ukázat znalecký posudek. Žalovaný dále uvedl, že on sám v prosinci roku 2020 zařídil vyhotovení nezávislého znaleckého posudku, dle kterého byly nemovitosti oceněny částkou 1 700 000 Kč. 3. Dne [datum] byla uzavřena darovací smlouva mezi původním žalovaným a jeho synem, na základě, které bylo rozhodnuto usnesením č.j. 20 C 5/2021-108, že se návrhu žalobce, aby do řízení namísto dosavadního žalovaného vstoupil jeho syn [celé jméno žalovaného], vyhovuje a nadále soud jednal s žalobcem a novým žalovaným. 4. Soud nařídil jednání, na kterém provedl důkazy, které označili oba účastníci řízení a z nich zjistil níže uvedené skutečnosti. 5. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví], [katastrální uzemí] - [ulice] a [list vlastnictví], [katastrální uzemí] soud zjistil, že ke dni 13. 1. 2021 byly spoluvlastníky předmětných nemovitostí v podílu id. ½ žalobce a jeho bratr [celé jméno původního účastníka] (původní žalovaný, pozn. soudu). Z darovací smlouvy ze dne [datum] (NZ 660/81, N 815/81) soud zjistil, že žalobce nabyl pozemek parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba – budova [adresa], způsob využití: rodinný dům a pozemek parc. [číslo] se všemi součástmi datem od své babičky [jméno] [příjmení]. Druhou id. polovinu těchto nemovitostí obdržel darem původní žalovaný od své matky, a to na základě darovací smlouvy [datum rozhodnutí] (NZ1483/90 a N 1650/90). Z nahlížení do katastru nemovitostí ke dni 31. 3. 2021 bylo zjištěno, že id. podíl ½ předmětných nemovitostí přešly z [celé jméno původního účastníka] na [celé jméno žalovaného]. 6. Z předžalobní výzvy ze dne 6. 11. 2020, která byla odeslána téhož dne, soud zjistil, že žalobce vyzval původního žalovaného mimo jiné k vypořádání předmětných nemovitostí, s tím, že pokud by měl původní žalovaný zájem, je žalobce připraven je za adekvátní finanční protiplnění převést do jeho vlastnictví, případně do vlastnictví třetí osoby, s tím, že zde žalobce uvádí, že původní žalovaný avizoval možnost převodu na syna. Dále uvedl, že hodnota nemovitosti je cca 3,5mil Kč. Současně dává na zvážení i variantu, že pokud by žalovaný neměl zájem, je ochoten jeho podíl za částku 1 750 000 Kč odkoupit, popřípadě nemovitost prodat, když všechny varianty se jeví jako vhodnější než soudní prodej. 7. Z emailové komunikace z prosince 2020 mezi původním žalovaným a právním zástupcem žalobce a mezi původním žalovaným a žalobcem soud zjistil, že dne 7. 12. 2020 původní žalovaný sdělil, že věc předal svému právnímu zástupci a následně zaslal žalobci vyúčtování provozních nákladů na nemovitosti za 2. pololetí roku 2020, s tím, že zástupce žalobce mu odpověděl, že obecně náklady by měly být 50/50, avšak současně poukázal na dohodu ohledně„ společného fondu“ a připomněl mu, že slíbil brzké kontaktování ohledně vypořádání, avšak to se do 21. 12. 2020 nestalo. 8. Dopisem ze dne 17. 12. 2020 původní žalovaný zaslal žalobci vyúčtování za 2. pol. roku 2020, a to v částce 3 098,78 Kč, když současně uvedl, že by měl žalobce platit více, když elektřinu a vodu užívá především žalobce. Původní žalovaný následně dne 31. 1. 2021 napsal zástupci žalobce dopis, který odeslal dne 2. 2. 2021, ve kterém uvedl, že souhlasí s tím, že spoluvlastnický vztah s žalobcem je problematický, když z větší části to zavinil svým chováním žalobce svým nevhodným chováním a od měsíce července 2020 nepřispěl ničím na provozní náklady, když před tím vedli na provozní náklady„ společnou pokladnu“, ve které byly finanční prostředky po otci a kterou žalobce téměř celou vybral. Dále namítal, že mu nebyl předložen znalecký posudek a dle jeho posudku má nemovitost hodnotu 1 700 000 Kč a navrhl odkoupit podíl pro syna za částku 850 000 Kč, s tím, že současně je ochoten prodat svůj podíl v [část obce] za 80 000 Kč. V případě, kdy by tato nabídka byla nevyhovující, přistupuje na nabídku odprodeje jeho podílu žalobci za částku 1 750 000 Kč. Emailem ze dne 8. 2. 2021 zástupce žalobce sdělil původnímu žalovanému, že akceptuje druhotně navrhované řešení, tedy že žalobce odkoupí jeho podíl za částku 1 750 000 Kč s výplatou v řádu několika měsíců. Komunikace probíhala dál, když dopisem ze dne 1. 3. 2021 zástupce původního žalovaného zaslal dopis zástupci žalobce, ve kterém sděluje, že s ohledem neprokázání zajištění finančních prostředků, navrhuje převést předmětné nemovitosti na syna (žalovaného), a to za částku 850 000 Kč. V emailech ze dne 1. 3. 2021 pak reaguje právní zástupce žalobce, že se stanovisko žalovaného liší s jeho dřívějším stanoviskem a je pro ně neakceptovatelné, když měl za to, že se už dohodli, že podíl odkoupí žalobce za částku 1 750 000 Kč. Z emailu zástupce žalobce ze dne 4. 10. 2022 adresovaného zástupci žalovaného soud zjistil, že žalobce setrvává na svém konstantním návrhu. 9. Ze znaleckého posudku č. 7667-83/20 ze dne 28. 12. 2020, který vypracoval Ing. Titl, kdy objednatelem byla společnost [právnická osoba], soud zjistil, že ke dni 28. 12. 2020 obvyklá cena rodinného domu, [list vlastnictví] [anonymizováno] činila 1 700 000 Kč. Pro srovnání znalec použil tři nemovitosti nacházející se ve [obec], avšak ani u jedné nepoužil skutečnou cenu, když použil cenu, kterou našel na internetu a kterou následně redukoval. 10. Z tržního posouzení ze dne 19. 8. 2019, které bylo zhotoveno Liborem Grabcem, z Explicit reality soud zjistil, že cena předmětných nemovitostí byla stanovena částkou 2 944 242 Kč. 11. Ze znaleckého posudku č. 6416/ 2021 ze dne 29.3.2021, který zpracoval Ing. Čech, když zadavatelem byl [celé jméno původního účastníka], soud zjistil, že cena obvyklá činí 1 750 000 Kč. Ve znaleckém posudku bylo k porovnání použito 5 nemovitostí, když pouze dvě byly z [obec], jeden z [obec] [anonymizována dvě slova], jeden ve [obec] a jeden ve [obec] Ani v jednom případě nebyla použita skutečná prodejní cena 12. Ze znaleckého posudku č. 5916/ 2021 ze dne 17. 9. 2021, který nechal zhotovit soud a který vypracoval znalec STATIKUM s.r.o., znalecká kancelář soud zjistil, že obvyklá cena činí 3 490 000 Kč. Dále bylo zjištěno, že údržba objektu neodpovídá řádné a pravidelné údržbě, nachází se zde zvýšená vlhkost a nemovitost nelze reálně rozdělit po funkční stránce. Ve znaleckém posudku byly použity 4 porovnávací nemovitosti, všechny ve [obec], kdy u třech byly k dispozici realizovaná ceny a jedna cena byla nabídková. Součástí znaleckého posudku bylo i vyjádření k předchozím znaleckým posudkům. Tento důkaz oba účastníci akceptovali a nepožadovali k němu výslech znalce. 13. Z potvrzení o výši zůstatku na účtu u [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], soud zjistil, že běžný zůstatek na účtu žalovaného činí ke dn