3 C 34/2021-207 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobce dne 11. 2. 2021 podal u soudu žalobu, kterou se domáhal, aby žalovaným byla uložena solidární povinnost do 30 dnů od právní moci rozsudku na své náklady uvést zeď mezi bytovými jednotkami [číslo] [číslo] blíže identifikovanými ve výroku tohoto rozsudku, do původního stavu zazděním zhotoveného průchodu a obnovením omítky. Žalobce tvrdil, že se v červnu 2020 dozvěděl, že žalovaní jakožto vlastníci uvedených jednotek provedli zbourání části dělící zdi mezi nimi, čímž došlo k jejich propojení. Tímto žalovaní zasáhli do společné části domu a stavební úpravy provedli bez jakéhokoliv souhlasu ostatních vlastníků jednotek v domě. Žalobce se domáhá ochrany vlastnického práva vlastníků jednotek před neoprávněným zásahem do společných částí domu, respektive odstranění tohoto neoprávněného zásahu. Žalobce je přesvědčen, že je ve věci aktivně legitimován, neboť provádí správu společných částí domu, a zde se o neoprávněný zásah žalovaných do společných částí domu jedná. 2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Poukázali na to, že propojení svých sousedních bytů skutečně realizovali, stalo se tak ale však již v roce 2003 po v řádném stavebním řízení. Přestože žalobce i vlastníci bytových jednotek v domě byli o stavebních záměrech žalobců informování, nikdo proti nim nevznesl žádné výhrady a až po 17 letech se žalobce obrátil na stavební úřad s podnětem, v němž požadoval zahájení řízení o odstranění popsaných stavebních úprav, avšak neuspěl. Žalovaní navíc vyjádřili své přesvědčení, že zeď mezi jejich byty není zdí nosnou a netvoří hlavní svislou konstrukci, takže není společnou částí domu, nemuseli proto být před zásahem do této zdi vybaveni souhlasem všech vlastníků jednotek v domě. Žalovaní dále namítali, že žaloba žalobce je účelově šikanózním, mstivým jednáním a zneužitím práva, k němuž žalobce přistoupil až po mnoha letech reakci na to, že žalovaní proti němu zahájili dvě jiná soudní řízení. 3. Vlastnické poměry v domě čp. [adresa] v ulici [ulice] v [obec] byly mezi účastníky nesporné, zejména nebylo sporu o tom, že žalovaní mají ve společné jmění bytové jednotky [číslo] [číslo]. Nesporným bylo tvrzení, že žalovaní po ohlášení stavebních úprav na stavebních úřadu v roce 2003 propojili své bytové jednotky tak, že zbourali část dělící zdi mezi těmito jednotkami a vybudovali mezi svými jednotkami průchod a že k propojení svých jednotek žalovaní neměli souhlas žalobce ani žádného z dalších vlastníků bytových jednotek v domě a tento souhlas ani po žádném z nich nevyžadovali. 4. Účastníci byli v řízení v neshodě v právním hodnocení věci, zejména v tom, zda žalovaní stavebními úpravami zasáhli do společné zdi domu a zda tak učinili neoprávněně. 5. Prohlášením vlastníka [územní celek] z 20. 9. 1995 je prokázáno, že uvedený vlastník domu [adresa] na stavební parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], s odkazem na zákon č. 72/1996 Sb., o vlastnictví bytů, vymezil v domě devět bytových jednotek, označených [číslo] až 9. Prohlášení obsahuje popis umístění každé jednotky, její uspořádání a podlahovou plochu a definuje její vybavení. K vlastnictví jednotky patří nenosné příčky, okna a dveře nacházející se v bytě, včetně vchodových dveří do bytu. Společnými částmi budovy [adresa] prohlášení stanoví základy, izolace, hlavní svislou a vodorovnou konstrukci, střechu, komíny, vchod, schodišťové chodbě a podesty, chodby a místnosti suterénu bez vybavení (původně prádelna, sušárna, kočárkárna) mimo sklepních kójí, které jsou příslušenstvím bytů. Celková plocha společně užívaných prostor je 238 m². Společnými jsou také hlavní vedení a uzávěry studené vody a teplá, kanalizace, rozvod elektřiny, včetně elektrorozvodů a osvětlení společných částí budovy a kotelna, půda. Dále jsou v prohlášení určeny velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu pro jednotlivé byty s tím, že s vlastnictvím jednotky jsou spojena také práva ke stavební parcele [číslo] v [katastrální uzemí] a spoluvlastnický podíl na tomto pozemku odpovídá vždy u jednotlivého bytu velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Součástí tohoto prohlášení je příloha [číslo] jež obsahuje schémata podlaží, určující polohu jednotky a společných částí domu s údaji o podlahových plochách jednotlivé jednotky. Ve druhém patře jsou zachyceny bytové jednotky [číslo]. Jako společná jsou v těchto schématech označena pouze schodiště, obvodová zeď žádné z uvedených jednotek není graficky znázorněna jako společná. 6. Notářským zápisem ze dne 18. 2. 2003, sp. zn. NZ 9/ 2003, sepsaným notářem v [příjmení] [jméno] [příjmení], je osvědčeno, že uvedeného dne proběhla ustavující schůze shromáždění vlastníků s navrhovaným názvem Společenství vlastníků bytů [ulice a číslo] [obec]. Zápis zachycuje průběh shromáždění, schválení stanov, volbu výboru společenství, jenž tvořili [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], a rozhodnutí o způsobu vedení účetnictví. Přílohou notářského zápisu je listina přítomných a stanovy společenství vlastníků, přijaté 18. 2. 2003. V článku III těchto stanov je uvedeno, že shromáždění je nejvyšším orgánem společenství. Do jeho výlučné pravomoci náleží zejména: navrhování, schvalování a odvolávání členů statutárních orgánů společenství, schvalování závazných usnesení, stanov společenství, výše příspěvku na správu společných částí domu a hospodaření společenství. V článku VI jsou upravena práva a povinnosti členů společenství. Mezi povinnosti náleží zejména podílet se na správě společných částech domu, odstranit závady na nich způsobené, používat společné části domu a pozemku k tomu, k čemu jsou určeny dodržovat stanovy a plnit usnesení orgánů společenství. 7. Aktuálními stanovami žalobce, přijatými na shromáždění vlastníků dne 8. 6. 2018, je prokázáno, že je oproti jejich původnímu znění došlo k jejich podstatnému rozšíření, podrobněji jsou upravena členská práva a povinnosti, pravidla pro správu domu a pozemku a pravidla pro užívání společných částí domu, pro tvorbu rozpočtu společenství, příspěvků na správu domu a úhrady nákladů na služby. V čl. 4 jsou upravena členská práva a povinnosti a jejich uplatňování. Dle odst.2 písm. n) a o) je člen již povinen oznámit žalobci předem provádění stavebních úprav v bytě a umožnit přístup pro ověření, zda úpravy neohrožují, nepoškozují či nemění společné části domu, a zásahy do společných částí nemovité věci, a to i když se nacházejí uvnitř bytu nebo jsou přístupné pouze z bytu, provádět výlučně s předchozím písemným souhlasem společenství. V čl. 11 je podrobně upravena působnost shromáždění, do níž mimo jiné patří i rozhodování o opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společné části domu, není-li toto rozhodnutí v pravomoci statutárního orgánu. Podle čl. 10 odst. 5 je shromáždění způsobilé se usnášet za přítomnosti členů společenství, kteří mají většinu všech hlasů. Podle odst. 6, k přijetí rozhodnutí se zásadně vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných členů společenství. 8. Výpisem z rejstříku společenství vlastníků jednotek je prokázáno, že žalobce je v tomto rejstříku zapsán od 23. května 2003 a jeho účelem je správa domu a pozemku. 9. Sdělením k ohlášení stavebních úprav, vydaným 23. 6. 2003 [stát. instituce] pod č. j. výst. [číslo] SDE/03/Va je prokázáno, že žalovaní dne 18. 6. 2003 ohlásili stavební úpravy v bytě v bytovém domě [adresa] v [anonymizováno] ulici v [obec], spočívající ve výměně venkovních oken za dřevěná eurookna, propojení sousedních bytů dveřmi, rozšíření koupelny a WC, provedení šatny a komory a osazení krbových kamen v obývacím pokoji. [ulice] úřad sdělil, že proti provedení stavebních úprav v rozsahu vedeném v ohlášení nemá námitek. Kopiemi dodejek, jimiž bylo toto rozhodnutí stavebního doručováno, je prokázáno, že sdělení převzali vedle žalovaných i tehdejší vlastníci jednotek [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Rozhodnutí nebylo doručeno jen [jméno] [příjmení], jenž byl již v době jeho doručování mrtev. Z uvedeného plyne, že o propojení jednotek již v roce 2003 věděli všichni žijící vlastníci jednotek včetně členů výboru žalobce. Není tedy pravdou, že se žalobce o něm dozvěděl až v roce 2020. 10. Sdělením MÚ v [obec] ze dne 5. 8. 2020 je prokázáno, že je žalobce 24. 6. 2020 podal žádost o prověření stavu a poskytnutí informací týkajících se obou bytových jednotek žalovaných. Žádal prověření archivu stavebního úřadu ke zjištění, zda eviduje schválení v rámci stavebního řízení jakýchkoliv stavebních úprav v uvedených jednotkách, žádal provedení kontrolní prohlídky v předmětných jednotkách za účelem zjištění skutečného stavu a v případě nepovolených stavebních úprav žádal o zahájení řízení o odstranění takových nepovolených úprav a uvedení jednotek do souladu s projektovou dokumentací a kolaudačním rozhodnutím. K žádosti stavební úřad sdělil, že stavební úpravy jsou provedeny v souladu se sděleními k ohlášení stavebních úprav a žádné nepovolené st