3 C 131/2021-274 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobce se domáhal u soudu žalobou, aby žalovanému byla uložena povinnost vyklidit do 15 dnů od právní moci rozsudku nemovitou věc- pozemek parcela st. [anonymizováno] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa] - rodinný dům, stojící na pozemku st. [anonymizováno], v katastru nemovitostí zapsaná na [list vlastnictví] pro [územní celek] a [katastrální uzemí] [anonymizováno] (dále též„ předmětná nemovitost“ či„ nemovitost“). Tvrdil, že je vlastníkem nemovitosti dle kupní smlouvy ze dne 8. 2. 2021, avšak tuto bez právního důvodu užívá žalovaný. Žalobce žalovaného vyzval k vyklizení, nebylo mu však vyhověno. 2. Žalovaný navrhoval, aby žaloba byla jako nedůvodná zamítnuta, neboť předmětnou nemovitost užívá na základě nájemní smlouvy, uzavřené dne 20. 7. 2012 s právním předchůdcem žalobce [jméno] [příjmení]. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 20. 7. 2036, tedy na dobu, která ještě neuplynula. Pro případ posouzení, že nájemní smlouva je neplatná, dovolával se žalovaný ochrany domnělého nájemce podle § 2238 o.z., dle něhož by nastala fikce řádného uzavření nájemní smlouvy. 3. Okresní soud ve věci rozhodl rozsudkem z 11. 4. 2022 č. j. 3C 131/2021-89, jímž žalobu zamítl. Po provedeném dokazování uzavřel, že nájemní smlouva z 20. 7. 2012 je smlouvou platnou, neboť předmět nájmu je v ní dostatečně určen a netrpí ani jinými vadami, pro něž by mohl být učiněn závěr o její neplatnosti. Měl za to, že opravňuje žalovaného k výkonu práv nájemce a jde o smlouvu trvající, neboť byla uzavřena na dobu určitou, která ještě neuplynula. Protože žalobce dle svého vyjádření neučinil do doby rozhodnutí soudu žádný úkon, jenž by směřoval k ukončení nájmu, měl soud za to, že nelze proto přisvědčit žalobci v tom, že žalovaný dům [adresa] na pozemku st. [číslo] v k. ú. [část obce] užívá bez právního důvodu, a nelze proto ani dovodit, že by žaloba žalobce byla podána po právu. K odvolání žalobce Krajský soud v Hradci Králové usnesením ze dne 6. října 2022 č. j. 25 Co 160/2022-126 rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil prvému soudu k dalšímu řízení. Odvolací soud se neztotožnil s okresním soudem v závěru, že nájemní smlouva ze dne 20. 7. 2012 je platná. Opakoval důkaz nájemní smlouvou a konstatoval, že pokud jde o dům, není v nájemní smlouvě uvedeno, o který dům, který měl být pronajat za účelem bydlení, se jedná. Je pouze uvedeno, že pronajímatel je výlučným vlastníkem pozemku p. č. st. [anonymizováno], avšak není uvedeno, zda je též vlastníkem domu (event. kterého), není uvedeno, zda se na pozemku p. č. st. [anonymizováno] nějaký dům nachází, zda má být předmětem nájmu právě dům na pozemku p. č. st. [anonymizováno], tzn. dům, který měl být předmětem nájemní smlouvy, v ní není žádným způsobem konkretizován. Z nájemní smlouvy neplyne žádná souvislost mezi pozemkem a domem, nelze tedy uzavřít, že by předmětem nájemní smlouvy byl právě dům [adresa] nacházející se na pozemku p. č. st. [anonymizováno]. Kromě toho podle platné právní úpravy v době uzavření nájemní smlouvy stavba nebyla součástí pozemku, neboť součástí pozemku se stavba stala až dnem 1. 1. 2014, to je dnem nabytí účinnosti zákona číslo 89/2012 Sb., za předpokladu, že vlastnické právo ke stavbě i vlastnické právo k pozemku ke dni 1. 1. 2014 svědčilo téže osobě. Přitom byla-li nájemní smlouva uzavřena písemně, je určitost projevu vůle dána obsahem nájemní smlouvy a nestačí, že je účastníkům smlouvy jasné, co je předmětem nájemní smlouvy, není-li to poznatelné z textu nájemní smlouvy. I když nemovitosti nemusí být v právním úkonu nutně identifikovány všemi údaji vyžadovanými katastrálními předpisy, je třeba ve smlouvě uvést alespoň některé z údajů, aby byly jednoznačně individualizovány. Odvolací soud tedy na rozdíl od okresního soudu dospěl k závěru, že nájemní smlouva uzavřená dne 20. 7. 2012 je absolutně neplatná ve smyslu § 37 odst. 1 obč. zák. I když je žalobce nesporně vlastníkem nemovitosti – pozemku p. č. st. [anonymizováno] o výměře 183 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je dům [adresa], vše zapsáno pro [územní celek], [katastrální uzemí] [anonymizováno] a žalovaný užívá nemovitost dle svého tvrzení na základě nájemní smlouvy ze dne 20. 7. 2012, která byla shledána absolutně neplatnou, nebylo možno hned uzavřít, zda žalovaný užívá nemovitost bez právního důvodu či nikoliv, a to vzhledem k ustanovení § 2238 o. z., dle něhož užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, jehož se žalovaný v řízení dovolával. Odvolací soud proto soudu prvého stupně uložil, aby se v dalším řízení zabýval tím, zda jsou v daném případě splněny předpoklady ustanovení § 2238 o.z., resp. tím, zda nastala fikce uzavření řádné nájemní smlouvy. 4. Okresní soud vzhledem k právním závěrům odvolacího soudu, vyjádřeným v jeho zrušujícím usnesení, v řízení pokračoval. Žalovaný upřesnil svá tvrzení tak, že nejméně od 20. 7. 2012 užíval nerušeně předmětnou nemovitost jako nájemce v dobré víře, že je nájemcem řádným, což bylo tehdejším vlastníkem nemovitosti akceptováno. Tříletá lhůta, jíž zákon požaduje pro fikci řádné smlouvy tak dle něho uplynula 20. 7. 2015, tedy trvala i k 1. 1. 2014 a i 6 let poté. K prokázání svého tvrzení žalobce navrhl opětovný výslech svědka [příjmení], celou řadu dalších důkazů, které soud provedl. 5. Stav předmětné nemovitosti zvenku i zevnitř prokazuje 6 barevných fotografií, předložených žalobcem. Tyto fotografie pocházejí dle žalobce ze insolvenčního spisu, vedeného proti [jméno] [příjmení] (sp. zn. [insolvenční spisová značka]) a zachycují chátrající stavbu, pozemek zaplněný odpadem a interiér domu zaplněný navršenými věcmi a nepořádkem. Žalovaný předložil tři další barevné nedatované fotografie upraveného bytového interiéru, jedna fotografie zachycuje žalovaného. Dle žalovaného fotografie byly pořízeny v roce 2015. Z fotografií ani jiného zdroje nelze zjistit datum pořízení ani to, zda skutečně pocházejí z domu [adresa]. 6. Žalovaný dále předložil Smlouvu o dodávce vody a odválení odpadních vod, z 23. 7. 2008, kterou uzavřel s [právnická osoba] o dodávce vody a odvádění odpadních vod do domu [adresa] v [část obce]. Tato smlouva nemá přímý vztah k dané věci. Faktura [číslo] vystavená svědku [právnická osoba] za období od 2. 3. 2015 do 17. 12. 2019 prokazuje, že svědkovi byla vyúčtována k úhradě částka 3 157 Kč za dodávku a odvod 40 m3 vody do odběrného místa na adrese [část obce a číslo]. Opravnou fakturou k faktuře [číslo] vystavenou stejnou společností svědku dne 31. 12. 2019 je prokázáno, že došlo k odpočtu stočného ve výši 1 608 Kč, takže svědek měl zaplatit platbu pouze vodného 1 549 Kč. Ústřižkem poštovní poukázky s datem 7. 1. 2020 je prokázáno, že tato částka byla dodavateli vody zaplacena. Faktura [číslo] vystavená svědku [právnická osoba] za období od 2. 3. 2022 do 23. 9. 2022 prokazuje, že svědkovi byla vyúčtována k úhradě částka 217 Kč za dodávku 5 m3 vody do odběrného místa na adrese [část obce a číslo]. 7. Žalobce naproti tomu předložil kopii odečtů vodoměru [právnická osoba] na adrese [část obce a číslo] od roku 2008 do roku 2018 (číslo vodoměru [číslo] osazeného 8. 3. 2015 souhlasí s číslem vodoměru, uvedeném na faktuře [číslo] shora). Z přehledu je zřejmé, že od roku 2008 do roku 2015 byl v odběrném místě nulový odběr vody. Prvý odběr -1m3- byl zaznamenán při odečtu 2. 3. 2015, dále stav spotřeby vzrostl na 24m3, jak bylo zjištěno 28. 8. 2016, a na 25 m3 dle odečtu z 10. 3. 2018. Odběry vody v domě [adresa] v [část obce] v době od 23. 6. 2008 do 10. 3. 2018 nebyly nulové nikdy, spotřeba kolísala mezi jednotlivými odečty od 2m3 do 12 m3 za půl roku. 8. Oznámením ČEZ Distribuce z 31. 8. 2021 je prokázáno, že v odběrném místě na adrese [adresa] bylo provedeno plombování/ kontrola měření. Oznámením ČEZ Distribuce z 31. 8. 2021 je prokázáno, že v odběrném místě na adrese [adresa] byl proveden kontrolní odečet a byla zjištěna překážka před rozvaděčem. Oznámením z 23. 11. 2021 je prokázáno, že v odběrném místě na adrese [adresa] je plánováno provést výměnu elektroměru. Další dvě oznámení ČEZ Distribuce o kontrole měření jsou bez data a není v nich uvedeno, jakého odběrného místa se týkají. Všechny uvedené listiny nevypovídají nic o užívání domu [adresa] v období od 20. 7. 2012 do 20. 7. 2015. 9. Smlouva o sdružených službách dodávky elektřiny z 12. 11. 2012 prokazuje, že svědek [příjmení] uzavřel s obchodníkem [právnická osoba] smlouvu o dodávkách elektřiny do odběrného místa na adrese [část obce a číslo] od 12. 11. 2012. 10. [právnická osoba] z 6. 2. 2023 je prokázáno, že k odběrnému místu na adrese [adresa] měla společnost uzavřenou smlouvu s [jméno] [příjmení] od 8. 12. 2004 do 3. 10. 2013, kdy byla smlouva ukončena z důvodu neplacení. Podle přehledu spotřeby, za období od 22. 11. 2011 do 20. 11. 2012 byla spotřeba 44 KWh VT a 2 906 KWh NT. V období od 21. 11. 2012 do 3. 10. 2013 činila ve stejném odběrném místě 7 KWh VT a 1 673 KWh NT. 11. Svědek [příjmení]