13 C 131/2025-66 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobou ze dne 2. 4. 2025 se žalobci domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu, kterou obdrželi od , Jméno žalované A, , insolvenční správkyně dlužníka , jméno žalobkyně, . jakožto pronajímatele nemovitostí, a to pozemku parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba č. p. , číslo, , pozemku parc. č. , čísla, to vše v k. ú. , adresa, (dále též jen „předmětné nemovitosti“). V žalobě uvedli, že se nedopustili žádného protiprávního jednání nebo porušení sjednané nájemní smlouvy, řádně také platili veškeré platby pronajímateli. Dále v žalobě uvedli, že měli v úmyslu následně nemovitosti odkoupit, tomu odpovídá též uzavřená smlouva o smlouvě budoucí kupní. S výhledem na vlastnictví předmětných nemovitostí pořídili také hospodářská zvířata, mj. 4 prasata, cca 60 kusů drůbeže a další. Tato sloužila pro jejich vlastní potřebu, avšak v krátké výpovědní lhůtě je nejsou schopni umístit jinam ani porazit.2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že tuto ani z části neuznává. Nemovitosti jsou sepsány do majetkové podstaty dlužníka, k nemovitostem bylo zřízeno zástavní právo zajištěných a přihlášených věřitelů, podáním výpovědi plnila pokyn zajištěného věřitele. Námitky žalobců taktéž nemohou v probíhajícím insolvenčním řízení obstát. Při jednání dále žalovaná doplnila, že předmětná nájemní smlouva by ve skutečnosti měla představovat spíše smlouvu o smlouvě budoucí kupní či inominátní smlouvu, protože jednotlivé uhrazené částky žalobců měly být následně započteny na kupní cenu za nemovitost. Smlouvu mělo být možné vypovědět ze strany pronajímatele bez uvedení důvodu. Taktéž v návaznosti na předběžný právní názor soudu rozporovala, že by všechny předmětné nemovitosti jako celek sloužily k zajištění bytové potřeby žalobců s ohledem na množství chovaných zvířat, jejichž počet by měl překračovat vlastní potřebu žalobců.3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobci a) a b) jsou manželé.4. Z provedených listinných důkazů soud zjistil následující: Z listu vlastnictví č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, má soud za prokázané, že předmětné nemovitosti jsou ve vlastnictví dlužníka – společnosti , Jméno žalované B, . Pozemek parc. č. st. , číslo, má výměru 666 m2 a představuje zastavěnou plochu a nádvoří, pozemky parc. č. , čísla, jsou zahradami o výměře 204 m2 a 154 m2. Ve prospěch předmětných nemovitostí je zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc. č. st. , číslo, , naopak předmětné nemovitosti jsou zatíženy mj. věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch pozemku parc. č. st. , číslo, zástavním právem smluvním ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve prospěch ČR – Finančního úřadu pro hlavní město , adresa, , exekutorským zástavním právem ve prospěch společnosti , právnická osoba, a ne nemovitostech vázne též vetší počet exekučních příkazů k prodeji nemovitostí.5. Z nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2019 soud zjistil, že pronajímatel , Jméno žalované B, . přenechal žalobkyni a) k užívání předmětné nemovitosti včetně vybavení za účelem bydlení, a to na dobu určitou od 1. 6. 2019 do 31. 5. 2030. Žalobkyně a) měla předmětné nemovitosti užívat s další nezletilou osobou. Nájemné bylo stanoveno na částku 9 000 Kč měsíčně a toto nájemné představuje splátku budoucí kupní ceny. Z dalších ustanovení mj vyplývá, že žalobkyně složila kauci ve výši 27 000 Kč nebo že pronajímatel byl oprávněn průběžně zvyšovat nájemné dle výše roční inflace. Ohledně skončení nájmu bylo dohodnuto, že nájem může skončit uplynutím sjednané doby, písemnou dohodou pronajímatele a nájemce, písemnou výpovědí nájemce z jakéhokoliv důvodu nebo bez uvedení důvodu, písemnou výpovědí pronajímatele pro závažné porušení povinností ze strany nájemce. Součástí smlouvy bylo také ujednání, dle kterého žalobkyně a) vyjadřuje zájem koupit předmětné nemovitosti do svého vlastnictví, za tím účelem je uzavřena současně též smlouvu o smlouvě budoucí kupní a též se účastníci smlouvy dohodli, že celková zaplacená částka na nájemném představující akontaci za dobu trvání nájmu se stane součástí kupní ceny za předmětné nemovitosti.6. Ze dvou dodatků k nájemní smlouvě soud zjistil pouze tolik, že byla průběžně upravována výše nájemného, jiná ustanovení kupní smlouvy měněna nebyla.7. Z usnesení Městského soudu v Praze ze dne 8. 11. 2024, č.j. , insolvenční spisová značka, , je zřejmé, že byl zjištěn úpadek dlužníka , Jméno žalované B, ., na jeho majetek byl prohlášen konkurz a žalovaná byla ustanovena jeho insolvenčním správcem.8. Ze soupisu majetkové podstaty v předmětném insolvenčním řízení vzal soud za prokázané, že do majetkové podstaty byly sepsány mj. předmětné nemovitosti, ke kterým žalobci uplatňují práva dle nájemní smlouvy ze dne 1. 6. 2019 a budoucí kupní smlouvy ze dne 1. 6. 2019, dále k předmětným nemovitostem uplatňují práva , právnická osoba, , FÚ pro hlavní město , adresa, a společnost , právnická osoba9. Podle pokynu zajištěného věřitele , právnická osoba, ze dne 12. 2. 2025 tento udělil pokyn žalované jako insolvenční správkyni k přímému prodeji mj. předmětných nemovitostí a taktéž k ukončení nájemních nebo podnájemních smluv s dlužníkem na mj. předmětných nemovitostech.10. Z výpovědi z nájmu ze dne 20. 2. 2025 soud zjistil, že žalovaná zaslala oběma žalobcům dopis označený jako „Výpověď z nájmu a poučení“ ve kterém uvádí, že žalobci užívají předmětné nemovitosti na základě nájemní smlouvy a žalovaná tuto nájemní smlouvu vypovídá v souladu s ustanovením § 256 zákona č. 182/2006 Sb., insolvenčního zákona (dále jen „ins.z.“). Nájem měl skončit uplynutím výpovědní doby, do té doby byli žalobci povinni nadále platit ujednané nájemné. Součástí bylo taktéž poučení o možnosti vznést námitky proti výpovědi, domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, případně podat návrh insolvenčnímu soudu na zrušení výpovědi.11. Jelikož těžiště sporu leží v právním posouzení, soud pouze ve stručnosti uvádí závěr o skutkovém stavu, dle kterého dlužník , Jméno žalované B, . je vlastníkem předmětných nemovitostí a žalobci se s ním dohodli na užívání předmětných nemovitostí za úplatu za účelem bydlení. Následně byl zjištěn úpadek dlužníka, předmětné nemovitosti byly sepsány do majetkové podstaty a insolvenční správkyně na pokyn zajištěného věřitele zaslala žalobcům výpověď z nájmu, která se však byla odůvodněna pouze uvedeným pokynem zajištěného věřitele.12. Soud neprovedl dokazování vyrozuměním insolvenční správkyně ze dne 13. 2. 2025, smlouvou o smlouvě budoucí kupní, smlouvou o poskytnutí investiční zálohy a o realizaci pronájmu, výpisy z účtu, poštovními poukázkami a příjmovým dokladem o platbách nájemného, informacemi o nemovitostech z katastru nemovitostí, elektronickou komunikací mezi dlužníkem a žalobkyní, předpisem pojistného a dokladem o zaplacení, informací o výši daně z nemovitostí a platebním výměrem k této dani, neboť s ohledem na právní posouzení věci soudem by bylo uvedené dokazování nadbytečné a soud by z těchto důkazů nemohl učinit žádná zjištění významná pro rozhodnutí ve věci.13. Po právní stránce se soud na prvním místě zabýval hodnocením samotné nájemní smlouvy, tedy zda se jedná skutečně o nájemní smlouvu nebo zda se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí či jinou inominátní smlouvu, jak namítala žalovaná.14. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o.z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.15. Z provedeného dokazování vyplynulo, že pronajímatel přenechal žalobkyni a) k dočasnému užívání na dobu určitou individuálně určené nemovité věci v jeho vlastnictví a žalobci měli za toto užívání hradit peněžité protiplnění. Tato situace naplňuje všechny esenciální znaky nájemní smlouvy. Taktéž z vedlejších ujednání dotčené smlouvy (peněžitá jistota ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, průběžné zvyšování nájemného o inflaci) se soudu jeví, že strany smlouvy spolu uzavřely nájemní vztah. Soud nepřisvědčil námitce žalované, že by se mělo jednat o smlouvu o smlouvě budoucí kupní, neboť tato byla uzavírána zvlášť jako samostatné právní jednání stran (soud tuto smlouvu k důkazu neprováděl, její existenci však zjistil jednak z textu samotné nájemní smlouvy, jednak též ze soupisu majetkové podstaty, kde je taktéž uvedena). Je tedy zjevné, že strany sice chtěly uzavřít současně smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ale učinily tak prostřednictvím jiného právního jednání. I ze samotného znění výpovědi taktéž vyplývá, že žalovaná posuzovala smlouvu jako nájemní a svoji výpověď koncipovala jako výpověď z nájmu. Takto je podání označeno, v textu se uvádí, že žalobci užívají nemovitosti na základě nájemní smlouvy, že žalovaná tuto nájemní smlouvu vypovídá a poučení žalobců o možnostech obrany také plně odpovídá variantě nájemní smlouvy. Zdejší soud tudíž nemá žádné pochybnosti, že obě strany skutečně ke smlouvě jako k nájemní přistupovaly. Případný budoucí zápočet uhrazeného nájemného na kupní cenu na uvedeném ničeho