9 C 120/2022-170 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1. Žalobou podanou dne 2. 6. 2022 se žalobce domáhal přezkoumání oprávněnosti výpovědi ( určení neplatnosti výpovědi), kterou učinila žalovaná dne 22. 2.2022, která byla žalobci doručena dne 28. 2. 2022, kterou žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu jednotky č. , Anonymizováno, , vymezené na pozemku p. č. , Anonymizováno, , z p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , vedeno Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, ( dále jen Nemovitost) založeného nájemní smlouvou ze dne 30. 5. 2016. Žalobu odůvodnil tím, že uzavřel dne 30. 5. 2016 nájemní smlouvu se svojí matkou , jméno FO, , narozenou dne , datum, , bytem , adresa, (dále jen původní pronajímatelka) jako s vlastníkem pozemku p.č. , Anonymizováno, , jehož součástí je budova , Anonymizováno, a pozemků p.č. , hodnota, trvalý travní porost a p.č. , Anonymizováno, ostatní plocha v k.ú. , adresa, . Žalobce Nemovitost užíval se souhlasem původní pronajímatelky a jejího manžela (otce žalobce) ještě před uzavřením nájemní smlouvy za účelem provozu ubytovacího zařízení-, Anonymizováno, , a to od roku 1995. Dne 22. 1. 2018 původní pronajímatelka daroval Nemovitost své vnučce , jméno FO, , dceři žalobce, která budovu č. , hodnota, rozdělila na bytovou jednotku č. , Anonymizováno, a nebytové prostory č. , Anonymizováno, . Bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , adresa, darovala dne 13. 10. 2020 žalobci a dne 6. 9. 2021 uzavřela kupní smlouvu s žalovanou k nebytovým prostorám č. , Anonymizováno, , vymezené na st.p. č., hodnota, , k p.č. , hodnota, a p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Toto učinila i přesto, že dne 7. 1. 2021 došlo ze strany , jméno FO, k odvolání celého daru , jméno FO, pro nevděk a věc je řešena Okresním soudem v Jablonci nad Nisou pod sp.zn. 15. C 189/2021, kde žaluje , jméno FO, i , Jméno žalované, . o určení vlastnického práva. Aktuálně je stále vlastníkem Nemovitosti s výjimkou vyčleněné bytové jednotky č. , Anonymizováno, vymezené na p.č. , Anonymizováno, žalovaná. Žalobci byla dne 28. 2. 2022 doručena ze strany žalované výpověď z nájmu ve smyslu § 2309 písm.b) z.č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku ( dále jen o.z.) z důvodu hrubých porušení povinností nájemce. Žalobce ve smyslu § 2314 odst. 1 o.z. vznesl proti výpovědi námitky v zákonné jednoměsíční lhůtě dne 7. 3. 2022. Žalovaná nevzala na základě námitek v jednoměsíční zákonné lhůtě od doručení námitek výpověď zpět, žalobce se proto v zákonné dvouměsíční lhůtě dané § 2314 odst. 3 o.z. od marného uplynutí lhůty ke zpětvzetí výpovědi domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi a vyslovení její neplatnosti a popírá, že by neprovedl investice, k nímž se v nájemní smlouvě zavázal, popírá, že by nezaplatil daň z nemovitosti a pojištění a popírá, že by neplatil nájemné.2. Žalobce zároveň navrhl soudu přerušení řízení do doby pravomocného rozhodnutí ve věci o určení vlastnického práva souvisejícího s odvoláním daru, vedeném pod sp.zn. 15 C 189/2021, a to s ohledem na vyřešení otázky pasivní legitimace žalované. Podle žalobce je dán důvod podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř. neboť probíhá řízení, v němž je řešena otázka, která může mít význam pro rozhodnutí soudu v dané věci.3. Žalovaná ve svém písemném vyjádření s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Potvrdila, že je na základě kupní smlouvy uzavřené s , adresa, vlastníkem Nemovitosti. Při uzavírání kupní smlouvy byla žalovaná ubezpečena, že , adresa, je jediným vlastníkem Nemovitosti a na Nemovitosti neváznou žádná práva třetích osob. Žalovaná si ještě před uzavřením smlouvy vše ověřila stav Nemovitosti ze všech dostupných zdrojů. O existenci nájemní smlouvy, jež měla být uzavřena dne 30. 5. 2016 mezi , jméno FO, a žalobcem (dále jen Nájemní smlouva), neměla žalovaná jakoukoliv informaci. Tvrzení o existenci Nájemní smlouvy se poprvé objevilo až ve skutkových tvrzeních , jméno FO, v jí podané určovací žalobě (sp.zn. 15 C 189/2021). Toto tvrzení bylo pro žalovanou naprosto nové a překvapivé. Žalovaná měla i stále má zásadní pochybnosti o tom zda a kdy byla Nájemní smlouva uzavřena, resp. je přesvědčena, že tvrzení o existenci nájemního práva žalobcem je tvrzením účelovým a celá konstrukce tvrzeného nájmu vznikla až v souvislosti se sporem, který zahájila , jméno FO, se svojí vnučkou , adresa, . Poté, co žalovaná obdržela informaci o tvrzené existenci Nájemní smlouvy, obratem svými přípisy ze dne 9. 11. 2021, doručenými právní zástupkyni , jméno FO, i přímo žalobci, vyjádřila pochybnost o skutečném uzavření Nájemní smlouvy a vyžádala si originál jejího znění. Žalobce na toto nereagoval a zástupkyně , jméno FO, poslala dne 20. 12. 2021 pouze naskenovanou kopii. Originál Nájemní smlouvy nebyl žalované nikdy předložen. Žalovaná následně osobně v rámci setkání jednatele žalované , jméno FO, a žalobce dne 21. 1. 2022 žalobci doručila výpověď Nájemní smlouvy datovanou dne 20. 1. 2022, ve které byl uplatněn výpovědní důvod podle § 2222 odst. 2 o.z. ( dále jen První výpověď). Tato výpověď zůstala od žalobce bez jakékoliv odezvy, nebyly proti ní v zákonné lhůtě 21. 2. 2022 podány žádné námitky, resp. je vznesl až po uplynutí lhůty, a to přípisem jeho právního zástupce ze dne 7. 3. 2022. Žalobce tak pozbyl právo žádat přezkoumání oprávněnosti První výpovědi. Nájemní smlouva, i pokud by se prokázalo, že byla platně uzavřena, zanikla uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty po doručení první výpovědi. Vzhledem k pochybnostem vyzvala žalovaná ještě žalobce k doložení plnění nájemní smlouvy, tedy provést ve lhůtě do tří let od uzavření Nájemní smlouvy všechny úpravy a investice do Nemovitosti podle obsahu Nájemní smlouvy, splnění povinnosti nájemce hradit cenu dodávek služeb a energií do budovy, jakož i hradit veškeré administrativní poplatky spojené s vlastnictvím nemovitosti, zejména daně z nemovitosti, splnění povinnosti nájemce zajistit a hradit pojištění nemovitosti. K doložení splnění uvedených povinností poskytla žalovaná žalobci lhůtu 7 pracovních dnů, na což žalobce nereagoval. Proto žalovaná doručila žalobci ještě další výpověď z Nájemní smlouvy ze dne 22. 2. 2022 danou podle § 2309 písm.b) o.z. ( dále jen Druhá výpověď). Přesto je žalovaná přesvědčena, že nájem zanikl již První výpovědí. Žalovaná nesouhlasila s návrhem žalobce na přerušení řízení.4. Při prvém soudním jednání dne 2. 11. 2022 soud konstatoval, že ve věci 15 C 189/2021 byl dne 31. 10. 2022 vyhlášen rozsudek, kdy žaloba na určení vlastnického práva k nemovitosti byla zamítnuta v plném rozsahu. Rozsudek není dosud v právní moci, ale soud je toho názoru a to podle výkladu § 2078 o.z., že obdarovaná , adresa, , která získala předmětnou Nemovitost od , jméno FO, , která odvolala svůj dar, Nemovitost rozdělila na dvě části a bytovou jednotku č. , Anonymizováno, přenechala svému otci , jméno FO, darovací smlouvou ze 14. 10. 2020 a nebytovou jednotku č. , Anonymizováno, prodala žalované kupní smlouvou z 6. 9. 2021, není tedy již vlastníkem darované nemovitosti. Za tohoto stavu nabyli žalobce a žalovaná nemovitosti v dobré víře a prodávající , adresa, by maximálně mohla být povinna vrátit dárci tedy , jméno FO, plnou hodnotu daru, kterou měl dar v době darování, není možné tedy již určit, že vlastníkem nemovitostí je zpět , jméno FO, , proto není důvod řízení přerušovat, když se jedná o vztah mezi současným majitelem jednotky , Anonymizováno, a jejím případným nájemcem.5. Soud proto rozhodl, že řízení se nepřerušuje, neboť není dán důvod podle § 109 odst. 2 písm. c) o.s.ř.6. Soud zároveň provedl důkaz obsahem darovací smlouvy mezi , jméno FO, a , adresa, ( z připojeného spisu 15 C 189/2021) a sdělil oběma stranám k jejich žádosti svůj předběžný právní názor na projednávanou věc :7. Z darovací smlouvy, která byla uzavřena mezi , jméno FO, a , adresa, je zřejmé, že v době uzavření smlouvy dne 22. 1. 2018 o existenci nájmu ze strany , jméno FO, není zde ani zmínka, stejně tak v předložené kupní smlouvě, která je uzavřená mezi , adresa, a , Jméno žalované, . dne 6. 9. 2021 se v bodu IV. 1.5 jednoznačně uvádí, že prodávající není známo, že by si jakákoliv třetí osoba činila jakékoliv právo nebo nárok (např. na vlastnictví, nájemní právo, věcné břemeno) ve vztahu k předmětu převodu. Vzhledem k tomu, že nájemní právo se nezapisuje do katastru nemovitostí, i kdyby soud dospěl k závěru, že nájemní smlouva, která měla být uzavřená mezi , jméno FO, a , jméno FO, dne 30. 5. 2016 byla platná, žalovaná strana nemohla vědět ani rozumně předpokládat, že předmět koupě, tedy jednotka , Anonymizováno, , je platně pronajata a tudíž je soud toho názoru, že výpověď z nájmu, která byla dána žalobci dopisem z 20. 1. 2022 a to podle § 2222 o.z. byla dána důvodně a platně, žalobce tuto výpověď včas nenapadl námitkami a nebyla včas podána proti této výpovědi žaloba na její přezkoumání. Tedy podle předběžného názoru soudu je tato první výpověď platná.8. Soud poskytl na základě tohoto předběžného názoru lhůtu k případné mimo