111 C 2/2024-53 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1 Žalobou ze dne , datum, se žalobkyně proti žalované domáhala zaplacení částky 30 666 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 2 909 Kč od 1. 12. 2020 do zaplacení, z částky, Anonymizováno, 4 219 Kč od 1. 1. 2021 do zaplacení, z částky 4 219 Kč od 1. 2. 2019 do zaplacení, z částky 4 219 Kč od 27. 6. 2023 do zaplacení, z částky 7 550 Kč od 1. 8. 2021 do zaplacení a konečně z částky 7 550 Kč od 1. 8. 2022 do zaplacení. Svůj návrh odůvodnila tím, že její právní předchůdkyně (společnost , Jméno zainteresované společnosti 0/0, IČ , IČO, ) na základě nájemní smlouvy z 29. 7. 2015 přenechala žalované k užívání byt č. , hodnota, v , Anonymizováno, na adrese , anonymizováno, , a to na dobu určitou tří měsíců od 1. 8. 2015. Následnými dodatky nájemní smlouvy č. 1 – 7 byla doba nájmu opakovaně prodlužována až do 31. 1. 2021. Žalovaná nadále užívala byt bez právního důvodu až do 26. 2. 2021, kdy jej předala žalobkyni. Měsíční nájemné bylo sjednána částkou 4 005 Kč a dodatek č. 7 nájemní smlouvy bylo od 15. 1. 2020 zvýšeno na 4 181 Kč. Žalovaná se dále smlouvou zavázala hradit žalobkyni měsíčně částku 38 Kč jako paušální úhradu služeb, které nejsou předmětem vyúčtování , jmenovitě správy vodoměrů studené vody a teplé užitkové vody.2 Žalovaná dle žalobkyně neuhradila sjednané nájemné ve výši 2 871 Kč za listopad 2020 splatné 30. 11. 2020, 4 181 Kč za prosinec 2020 splatné 31. 12. 2020, 4 181 Kč za leden 2021 splatné 31. 1. 2021 a dále náhradu ve výši odpovídající sjednanému nájemnému za bezdůvodné užívání bytu v únoru 2021 ve výši 4 181 Kč splatných 22. 6. 2023. Dále neuhradila žalovaná za právě uvedená období paušální náhradu po 38 Kč.3 Žalobkyně dále uvádí, že žalovaná za kalendářní rok 2020 spotřebovala na službách souvisejících s užíváním bytu částku 30 046 Kč, přičemž na zálohách uhradila za dané období částku 29 883 Kč a spolu s penále ve výši 7 334 Kč dluží žalobkyni celkovou částku 7 550 Kč splatnou 31. 7. 2021. Za období od 1. 1. 2021 do 28. 2. 2021 pak dle žalobkyně dluží žalovaná na službách souvisejících s užíváním bytu spolu s penále 636 Kč částku 7 550 Kč splatnou 31. 7. 2022.4 Celkem tak žalovaná dluží žalobkyni částku odpovídající částce žalované, kterou přes výzvu neuhradila.5 Žalovaná se k podané žalobě nevyjádřila.6 Zástupce žalobkyně byl k jednání nařízenému na , datum, řádně předvolán, z účasti na jednání se však omluvil, přičemž výslovně souhlasil s projednáním věci bez své přítomnosti. Žalované bylo předvolání k jednání doručeno náhradním způsobem dle § 49 odst. 4 o. s. ř., avšak k jednání se bez omluvy nedostavila. Soud proto podle § 101 odst. 3 o. s. ř. rozhodl, že bude jednáno v nepřítomnosti účastníků a advokáta žalobkyně.7 Na základě zhodnocení provedených důkazů přijal soud následující skutkové závěry:Dle nájemní smlouvy z 29. 7. 2015 byla tato uzavřena mezi předchůdkyní žalobkyně společností , Jméno zainteresované společnosti 0/0, IČ , IČO, jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemkyní, kdy jejím předmětem byl nájem bytu č. , hodnota, v , Anonymizováno, domu č.p. , Anonymizováno, na adrese , anonymizováno, na dobu určitou tří měsíců počínaje 1. 8. 2015. Nájemní smlouva současně stanovila, že rozúčtování nákladů na plnění spojená s užíváním bytu bude provedeno dle pravidel stanovených zákonem č. 67/2013 Sb. (čl. II. odst. 3) smlouvy). Žalovaní jakožto nájemci se zároveň zavázali řádně a včas platit pronajímateli nájemné a měsíční smluvní nájemné a měsíční zálohy na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu (čl. II. odst. 8 smlouvy). Nájemné bylo sjednáno ve výši 4 005 Kč měsíčně, jež bylo splatné vždy nejpozději v průběhu posledního kalendářního dne kalendářního měsíce trvání účinnosti smlouvy (čl. VI. odst. 1) smlouvy), přičemž účastníci současně sjednali, že výše měsíční zálohy na úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, jež je splatná vždy spolu s měsíčním smluvním nájemným, je stanovena v příloze č. 1 smlouvy označené jako evidenční list. (čl. IV. odst. 2) smlouvy). Účastníci zároveň sjednali, že vyúčtování měsíčních záloh za úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu bude provedeno pronajímatelem v závislosti na vyúčtování jednotlivých energií ze strany jejich poskytovatelů pro každý příslušný kalendářní rok trvání účinnosti smlouvy nejpozději do dne 30. června následujícího kalendářního roku trvání účinnosti smlouvy (čl. IV. odst. 4 smlouvy).8 Dle evidenčního listu tvořícího přílohu č. 1 nájemní smlouvy se žalovaná zavázala nad rámec výše sjednaného nájemného hradit měsíčně částku 2 503 Kč. která mimo jiné zahrnuje poplatek za správu vodoměru SV ve výši 19 Kč a poplatek za správu vodoměru TUV ve výši 19 Kč.9 Z dodatků č. 1 až 6 nájemní smlouvy bylo zjištěno, že těmito byla postupně prodlužována doba trvání nájmu až do 31. 1. 2020. Dodatkem č. 7 ze dne 15. 1. 2020 pak došlo k prodloužení doby trvání nájmu do 31. 1. 2021 a současně ke zvýšení smluvního nájemného na částku 4 181 Kč měsíčně.10 Dle protokolu o převzetí bytu byl tento sepsán dne 26. 2. 2021 zástupcem žalobkyně bez přítomnosti žalované. Protokol obsahuje poznámku, že nájemce nekomunikuje a klíče byly vhozeny do schránky.11 Z opisu karty úhrad nájemného, že za období 8/2015 – 7/2022 vyplývá, že žalobkyně eviduje celkové předepsané nájemné ve výši 270 447 Kč, uhrazené nájemné 253 728 Kč, celkové předepsané úhrady služeb 183 559 Kč a uhrazené služby ve výši 169 612 Kč.12 Z vyúčtování služeb č. , hodnota, ze dne 31. 3. 2021 bylo zjištěno, že toto se vztahuje k období 1. 1. 2020 – 31.12. 2020, přičemž položky výtah, osvětlení, úklid, pevný domovní odpad a opravy výtahu byly účtovány dle osobodnů, u dodávek tepla, studené vody a teplé užitkové vody pak odkazuje vyúčtování na externí vyúčtování. Z vyúčtování vyplývá nedoplatek 216 Kč. Celkem je pak požadována úhrada částky 15 590 Kč, kdy z vyúčtování se podává, že tato zahrnuje úhradu dluhů z předešlých období, které však nebyly jakkoliv specifikovány.13 Z vyúčtování služeb č. , hodnota, ze dne, Anonymizováno, 31. 3. 2022 bylo zjištěno, že toto se vztahuje k období 1. 1. 2021 – 28. 2. 2021, přičemž položky výtah, osvětlení, úklid, pevný domovní odpad a opravy výtahu byly účtovány dle osobodnů, u dodávek tepla, studené vody a teplé užitkové vody pak odkazuje vyúčtování na externí vyúčtování. Z vyúčtování vyplývá přeplatek 6 914 Kč, který má odpovídat skutečné výši nákladů s tím, že na zálohách nebylo zaplaceno ničeho. Současně však vyúčtování na úvodní straně uvádí, že po započtení penále za předešlá období ve výši 3 505 Kč má činit celkový nedoplatek 2 869 Kč.14 Po právní stránce je třeba na daný případ aplikovat zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen o. z.).15 Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.16 Dále se na daný případ vztahují zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu ve smyslu § 2235 a násl. o. z. Dle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že nájemné se sjednává na jeden měsíc. Dle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle ust. § 2251 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.17 Dále je třeba na danou věc aplikovat rovněž zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění. Dle § 1 odst. 1 písm. a) cit. zákona se poskytovatelem služeb rozumí 1. vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo 2. společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví. Dle § 1 odst. 1 písm. b) se příjemcem služeb rozumí 1. nájemce bytu, nebo 2. vlastník jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví. Dle § 1 odst. 1 písm. f) se vyúčtováním služeb rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období. Dle § 3 odst. 1 službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Dle § 7 odst. 1 není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb ne