15 C 62/2024-37 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1 Žalobou podanou u Okresního soudu v Jablonci nad Nisou dne 29. 2. 2024 se žalobce domáhal určení neoprávněnosti výpovědi nájmu bytu ze dne 31. 1. 2024, týkající se nájmu bytu v 1. patře domu na adrese , adresa, . Uvedl, že účastníci uzavřeli dne 25. 2. 2019 nájemní smlouvu k bytu, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky v 1. patře domu na adrese , adresa, . Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, následně došlo k jejímu automatickému prodlužování. Dále uvedl, že žalovaná zaslala dne 6. 2. 2024 písemnost nazvanou „Ukončení nájemní smlouvy“ ze dne 31. 1. 2024, kdy touto vypověděla nájemní smlouvu k předmětnému bytu. Výpověď byla žalobci doručena dne 19. 2. 2024. Jako důvody neplatnosti výpovědi ze dne 31. 1. 2024 označil nedodržení zákonné povinnosti žalované dle § 2286 o.z., neboť žalovaná žalobce nepoučila o jeho právu podat námitky, dále neuvedla lhůtu, do kdy může námitky podat, ani komu je má podat, případně následky jejich nepodání a neinformovala žalobce o možnosti podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, což způsobuje neplatnost výpovědi dle § 2286 o.z. z důvodu nepoučení žalobce o právu podat námitky a právu na přezkum výpovědi u soudu. Konečně poukázal, že výpovědní důvod označený jako „nezajištění smluvených podmínek ze své strany jako majitele nemovitosti“ není zákonným důvodem výpovědi a takto vymezený důvod je navíc zcela neurčitý.2 Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila podáním ze dne 10. 4. 2024. Uvedla, že výpověď ze dne 31. 1. 2024 žalobce převzal 19. 2. 2024 s tím, že si je vědoma absence poučení nájemce o možnosti přezkoumat výpověď soudem, nicméně smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to na dobu 6 měsíců, kdy poslední nájemní smlouva byla uzavřena od 1. 6. 2021 do 31. 12. 2021. Dále žalovaná odkázala na ust. § 2230 odst. 1 o.z. a uvedla, že sděluje nájemci, že jeho nájemní vztah končí dne 30. 6. 2024 a další nájem již nebude prodlužován. Konečně navrhla uzavření smíru, kterým by bylo rozhodnuto tak, že se určuje, že výpověď z nájmu ze dne 31. 1. 2024 je neplatná. Dále, že nájem bytu končí dne 30. 6. 2024 a žalobce je povinen vyklidit byt a předat jej žalované dne 1. 7. 2024 s tím, že žádný z účastníků nebude mít právo na náhradu nákladů řízení.3 Podání žalované ze dne 10. 4. 2024 soud zaslal žalobci prostřednictvím jeho zástupce dne 11. 4. 2024 a téhož dne bylo zároveň žalobci doručeno, jak vyplývá z doručenky datové zprávy u č.l. 18.4 V replice ze dne 18. 4. 2024 žalobce uvedl, že má za to, že ve věci lze rozhodnout rozsudkem pro uznání. Dále uvedl, že občanský zákoník neupravuje možnost výpověď z nájmu bytu odvolat, ale je založen na konstrukci, že účinkům výpovědi z nájmu bytu se lze po jejím doručení bránit pouze podáním žaloby na určení neplatnosti. K návrhu na smírné vyřešení věci uvedl, že body 2. a 3. nejsou předmětem řízení a shoda mezi účastníky na nich nepanuje. K bodu 4. ohledně nákladů řízení žalobce setrval, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci náklady řízení.5 Soud ve věci rozhodl na základě předložených listinných důkazů, které hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle ust. § 132 o.s.ř., z nichž zjistil následující skutkový stav věci:6 Z listiny označené jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2024, že jako nájemní smlouva byla označena nájemní smlouva uzavřená dne 30. 9. 2019 mezi účastníky řízení, která obsahovala text, že „žalovaná tímto vypovídá pro opakované nezajištění smluvených podmínek ze své strany jako majitele nemovitosti na základě písemných stížností nájemce, výpověď z pronajatých prostor bytu v 1. patře na adrese , adresa, a skladové prostory v přízemí s tím, že pronajímatel se zároveň zavazuje uhradit nájemci kauci, kterou složil, a to ve výši 4 000 Kč. Konečně, že výpověď nájemní smlouvy je k 30. 4. 2024 dle nájemní smlouvy v bodě 12. a majitel se omlouvá nájemníkovi za způsobené nepříjemnosti“. Listina obsahovala úředně ověřený podpis žalované.7 Z nájemní smlouvy ze dne 25. 2. 2019, že byla uzavřena mezi , Jméno žalované, , označenou jako majitel objektu a , jméno FO, , jako nájemníkem. Předmětem nájmu byla bytová jednotka v prvním nadpodlaží č. , hodnota, na adrese , adresa, . Ve smlouvě byla v čl. 1. sjednána výše nájemného 4 000 Kč měsíčně, spatná vždy k 5. v měsíci, a to buď po dohodě hotově nebo převodem na označené číslo účtu s tím, že akontace ve výši 4 000 Kč byla uhrazena dne 25. 2. 2019. V čl. 10. bylo sjednáno právo majitele objektu vystěhovat nájemníky při nedodržení včasné úhrady nájemného, a to do 30. dne v měsíci, za který nebyl nájem uhrazen s tím, že upozornění na tuto skutečnost bude poskytnuto v písemné formě. Dle čl. 13. byla smlouva uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2021, kdy bude při řádném plnění nájemních podmínek prodloužena dle dohody vždy na dalších 6 měsíců. Smlouva byla podepsána, jak u kolonky označené jménem a příjmením žalobce (nájemník), tak u kolonky označené jménem a příjmením žalované (majitelka objektu).8 Z listiny označené jako Výzva k vyklizení a předání bytu ze dne 16. 7. 2024, že ji zástupce žalované adresoval žalobci, žalobce byl upozorněn, že nájem byl sjednán na dobu určitou 6 měsíců a nájem tak žalobci zanikl uplynutím času dne 30. 6. 2024. Žalobce byl současně vyzván k předání bytu do 30. 7. 2024. K tomu žalovaná předložila doručenku datové zprávy označenou jako Výzva k předání bytu, ze které vyplývá, že odesílatelem datové zprávy byl zástupce žalované, jako příjemce byl označen , Jméno žalobce, , , adresa, , datová zpráva byl dodána do DS dne 16. 7. 2024 a doručena byla dne 26. 7. 2024 uplynutím 10 dní od dodání datové zprávy do datové schránky příjemce.9 Žalobce konečně předložil u soudního jednání dne 5. 9. 2024 listinu ze dne 6. 9. 2023, obsahující prohlášení o „zvednutí výše nájmu o 14,5% k 1. 10. 2023 za pronajatý byt, tj. z 4 800,- na 5 500,-. Dále zvýšení nájmu za dílnu z 885,- na 1 000 ,- za měsíc s tím, že nájemné ve výši 6 615,- je fixováno min. do 30. 9. 2026 s tím, nechť je vodné dále placeno dle uvážení.“ Listina obsahovala čitelný podpis „, jméno FO, “ a dále byla podepsána u data 7. 9. 2023.10 Při jednání soudu účastníci nesporně prohlásili, že listina označená jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2024 byla žalobci doručena dne 19. 2. 2024. Dále účastníci uvedli, že k nájemní smlouvě nebyly uzavřeny žádné písemné dodatky, nájemní poměr se automaticky obnovoval.11 Po právní stránce je na danou věc třeba aplikovat ust. § 2201 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen o.z.), o nájmu.12 Podle ust. § 2204 o.z. neujednají-li si strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.13 Podle ust. 2285 o.z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.14 Podle ust. § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.15 Podle ust. § 2286 odst. 2 o.z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.16 Podle ust. § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.17 Podle ust. § 2230 odst. 1 o.z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu.18 Podle ust. § 2230 odst. 2 o.z. ustanovení odstavce 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.19 Předně soud uvádí, že účastníci učinili nesporným, že listina označená jako Ukončení nájemní smlouvy, která je předmětem přezkumu v projednávané věci, byla žalobci doručena dne 19. 2. 2024. Žaloba byla u soudu podána dne 29. 2. 2024, tedy včas v souladu s ust. § 2290 o.z.20 Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že mezi účastníky byla platně uzavřena dne 25. 2. 2019 nájemní smlouva, nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2021 s možností jeho prodloužení, a to na základě dohody vždy o dalších 6 měsíců. Žalovaná nesporně doručila dne 19. 2. 2024 žalobci listinu označenou jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2024, kterou projevila vůli vypovědět nájemní smlouvu k 30. 4. 2024. Lze přisvědčit žalobci, že tato listina, jejíhož přezkumu se žalobce podanou žalobou domáhá, neobsahovala poučení dle ust. § 2286 odst.