22 C 13/2026-27 — Okresní soud v Jablonci nad Nisou

1. Žalobou se žalobkyně domáhala vyklizení bytu č., Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, , Anonymizováno, 2, vše v katastrálním území , adresa, , o velikosti , Anonymizováno, +, Anonymizováno, v , Anonymizováno, . podlaží na adrese , adresa, , jehož je vlastníkem. Uvedla, že účastníci uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu k předmětnému bytu na dobu určitou, která byla prodlužována. Žalovaný přestal platit nájem, do bytu bez souhlasu žalobkyně nastěhoval další osobu a odmítal umožnit žalobkyni vstup do bytu. Žalovaný byl dopisem ze dne , datum, upozorněn, že nájemní smlouva nebude prodloužena a nájem skončí ke dni , datum, . Ač vyzván k vyklizení žalovaný užívá předmětný byt doposud.2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil, v řízení zůstal nečinný.3. Soud ve věci rozhodl na základě provedených listinných důkazů, které hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle § 132 zákona č. 99/ 1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), z nichž zjistil následující skutkový stav věci:4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, a souvisejícího spoluvlastnického podílu , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .5. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovaným jako nájemcem. Předmětem nájmu byl byt č. , hodnota, v 7 podlaží v domě č. , hodnota, , , adresa, , o dispozici 1+1 a výměře 42 m2. Ve smlouvě byla v čl. IV. sjednána výše nájemného za byt 5 800 Kč měsíčně a platba za elektrický proud 300 Kč měsíčně splatné 12. dne v měsíci. Dle čl. VIII. byla smlouva uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, , přičemž byla sjednána možnost prodloužení smlouvy. Smlouva byla podepsána, jak u kolonky označené jménem a příjmením žalobkyně, tak u kolonky označené jménem a příjmením žalovaného.6. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelkou a žalovaným jako nájemcem. Předmětem nájmu byl byt č. , hodnota, v , Anonymizováno, podlaží v domě č. , hodnota, , , adresa, , o dispozici , Anonymizováno, +, Anonymizováno, a výměře , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Ve smlouvě byla v čl. IV. sjednána výše nájemného za byt 5 000 Kč měsíčně a úhrada za služby 2 400 Kč měsíčně splatné , Anonymizováno, . dne v měsíci. Dle čl. VIII. byla smlouva uzavřena na dobu určitou v trvání 3 měsíců od , datum, do , datum, , kdy byla sjednána možnost prodloužení smlouvy. Smlouva byla podepsána, jak u kolonky označené jménem a příjmením žalobkyně, tak u kolonky označené jménem a příjmením žalovaného.7. Oznámením ze dne , datum, žalobkyně oznámila žalovanému, že nájemní smlouva nebude dále prodlužována, nájem předmětného skončí dne , datum, a vyzvala žalovaného k vyklizení předmětného bytu. Z podacího lístku plyne, že toto oznámení bylo žalovanému odesláno dne , datum, na adresu , adresa, . Z výpisu sledování zásilky plyne, že dne , datum, byla zásilka uložena na poště a adresát vyzván k jejímu vyzvednutí a vzhledem k tomu, že si adresát zásilku nevyzvedl v úložní době byla zásilka dne , datum, vrácena odesílateli.8. Předžalobní výzvou ze dne , datum, žalobkyně oznámila žalovanému, že nájemní smlouva skončila dne , datum, a vyzvala žalovaného k vyklizení předmětného bytu. Z podacího lístku plyne, že toto oznámení bylo žalovanému odesláno dne , datum, na adresu , adresa, . Z výpisu sledování zásilky plyne, že dne , datum, byla zásilka uložena na poště a adresát vyzván k jejímu vyzvednutí a vzhledem k tomu, že si adresát zásilku nevyzvedl v úložní době byla zásilka dne , datum, vrácena odesílateli.9. Ze stížnosti ze dne , datum, , kterou žalobkyně převzala , datum, , plyne, že Společenství vlastníků jednotek , adresa, , IČO , IČO, , sídlem , adresa, , si žalobkyni stěžovalo na porušování domovního řádu a nočního klidu žalovaným v bytě i ve společných prostorách.10. Na základě zjištěného skutkového stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:11. Podle § 2225 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.12. Podle § 2230 o. z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle odst. 2 citovaného ustanovení se odstavec 1 nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.13. Podle § 2236 odst. o. z. se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Podle odst. 2 citovaného ustanovení skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.14. Podle ustanovení § 2285 o. z., pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.15. K tomu je třeba uvést, že ustanovení § 2285 o. z. o obnovení nájmu bytu je speciálním ustanovením ve vztahu k obecnému § 2230 o .z., který se zde použije podpůrně, přičemž tedy k obnovení nájmu nedojde ani tehdy, pokud před uplynutím doby nájmu dá strana v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla (viz komentář ASPI k § 2285 o. z., komentátor: JUDr. Mgr. Jan Bajura, Ph.D. a doc. JUDr. Josef Salač, Ph.D.).16. Podle ustanovení § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.17. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.18. Jde o tzv. reivindikační žalobu, jíž se vlastník věci může domáhat jejího vydání proti tomu, kdo mu ji neprávem zadržuje. U nemovitostí je třeba žalovat o jejich vyklizení, což je odůvodněno potřebou uložit takové plnění, kterému odpovídá zákonem upravený způsob výkonu rozhodnutí (exekuce); tím je u nemovitých věcí jen vyklizení (§ 340 a násl. o. s. ř., § 73 zákona č. 121/2001 Sb., exekuční řád). Žalobní petit musí odpovídat nároku vyplývajícímu z hmotného práva, přičemž judikatura dlouhodobě zastává názor, že ochrany vlastnického práva, jde-li o nemovitost, je třeba se domáhat žalobou na vyklizení nemovitosti, nikoli žalobou na její vydání.19. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že mezi účastníky byla platně uzavřena dne , datum, nájemní smlouva, nájem byl sjednán na dobu určitou do , datum, , přičemž nájemní smlouva byla automaticky prodlužována vždy o 3 měsíce v souladu s § 2285 o. z. Předmětem nájmu byl soubor místností určený k bydlení označený jako byt č. , hodnota, v , Anonymizováno, podlaží v domě č. , hodnota, , , adresa, .20. Žalobkyně v oznámením ze dne , datum, v době přiměřené předem v souladu s § 2230 odst. 2 o. z. dala jednoznačně žalovanému najevo, že nájem končí dne , datum, a další již nebude obnovován. Toto oznámení došlo žalovanému do dispoziční sféry v souladu s § 570 odst. 1 o. z. den následující poté, kdy byla zásilka uložena na poště a adresát vyzván k jejímu vyzvednutí, tj. , datum, . Proto nájemní vztah mezi účastníky ke dni , datum, skončil, a od , datum, tedy již žalovaný není oprávněným nájemcem předmětného bytu.21. Žalovaný v řízení netvrdil ani neprokazoval, že by předmětný byt žalobkyni odevzdal (§ 2225, § 2292 o. z.), ani netvrdil a neprokazoval žádné skutečnosti, které by odůvodňovaly trvání nájemního práva nebo existenci jiného užívacího práva k předmětnému bytu. Žalovaný užívá byt bez toho, aby mu k tomu svědčil právní důvod, čímž neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně k předmětnému bytu, žalobkyni omezuje ve volné dispoz