18 C 1/2017-338 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobkyně se domáhala určení vlastnictví k pozemku parc. [číslo] zahrada, o výměře 810 m2, v obci [obec], [katastrální uzemí], okres [okres], zapsaného na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek], u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení žalobkyně odůvodnila tím, že bez tohoto určení je ohroženo vlastnické právo žalobkyně k předmětné nemovitosti a bez soudního rozhodnutí nelze dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí, čímž by byl dán do souladu stav faktický a právní. Žalobkyně nabízela k prodeji své nemovitosti, a to parcelu st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba [adresa] – rodinný dům v ulici [příjmení] [příjmení] stojící na tomto pozemku, parcelu st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba bez čp/če - jiná stavba, stojící na tomto pozemku, parcelu [číslo] parcelu [číslo] parcelu [číslo] vše v obci [obec], [katastrální uzemí], okres [okres], zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, za cenu 4 300 000 Kč. K jednání ohledně prodeje nemovitostí, zejména sjednání podmínek prodeje, prodejní ceny nemovitostí, uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, žalobkyně zmocnila svého bratra [příjmení] [jméno] [příjmení], [příjmení], LL.M., a svého otce [příjmení] [jméno] [příjmení]. Po výběru kupujících byla jako potenciální kupující vybrána paní [jméno] [příjmení], za níž nakonec koupila nemovitost její matka paní [celé jméno žalované]. Po krátkém jednání s paní [příjmení] bylo dohodnuto, že kupující straně bude poskytnuta sleva ve výši 200 000 Kč (z požadované, po několika měsících obecně snížené ceny 4 200 000 Kč). Kupní cena byla stanovena na částku 4 000 000 Kč. Přes dohodu o slevě bylo však kupující stranou sděleno, že nemá 4 000 000 Kč, a tak se strany dohodly, že nemovitosti nebudou prodány všechny, tedy že z prodeje bude vyňat samostatně stojící oplocený pozemek s plechovou garáží a parkovacími místy s opěrnou zdí, a to zahrada parc. [číslo] (dále též„ sporný pozemek“,„ horní pozemek“ či„ horní zahrada“). Strany se dohodly, že cena nemovitostí bez uvedené zahrady bude snížena o 500 000 Kč na konečnou kupní cenu 3 500 000 Kč. Dále bylo dohodnuto, že zmíněný pozemek si kupující odkoupí až za rok, tedy koncem roku 2016, a to nikoli za tržní cenu, ale za cenu, o kterou byla kupní cena snížena. K pozemku parc. [číslo] byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní, byla ujednána cena pozemku, lhůta, ve které měl být pozemek zcizen i cena, za jakou má být prodán, pozemek byl zcela jasně identifikován. Uvedené skutečnosti, obsah kupní smlouvy a cena byly popsány a stvrzeny v emailové korespondenci z [datum] a [datum]. Následně prodávající dne [datum] zaslala kupující rezervační smlouvu a smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejíž součástí byla kupní smlouva. Ani v jednom ze tří uvedených dokumentů není zmíněn jako předmět prodeje pozemek p. [číslo]. Kupující na poslanou rezervační smlouvu dne [datum] reagovala tak, že nehodlá složit 300 000 Kč, že peníze budou hrazeny tak, že bude uhrazen hypoteční úvěr a zbytek peněz bude vyplacen kupující po převodu. Kupní smlouva byla žalobkyní jako prodávající podepsána dne [datum] a žalovanou jako kupující dne [datum]. Do doby uzavření kupní smlouvy dne [datum] k žádné změně dohody nedošlo. Bohužel se chybou v přepisu údajů z katastru stalo, že se pozemek parc. [číslo] dostal do předmětu uvedené kupní smlouvy. Pozemek parc. [číslo] po podpisu kupní smlouvy nebyl kupujícím předán s prodanými nemovitostmi, neboť nebyl předmětem prodeje. Toto vyplývá z předávacího protokolu ze dne [datum] [ulice] pozemek zůstal prodávající a měl být napojen na kanalizaci dolního pozemku, což bylo písemně v e-mailech oboustranně dohodnuto. Ze strany vůle prodávající je zcela vyloučeno, aby sporný pozemek byl "zdarma" převeden na žalovanou. Jde o zcela samostatný stavební pozemek s vlastní příjezdovou cestou. Podle dohody [jméno] [příjmení] a JUDr. [jméno] [příjmení], kteří za prodávající jednali, bylo ujednáno s paní [příjmení] a paní [celé jméno žalované], že jim bude parcela [číslo] na dobu jednoho roku pronajata za částku 3 000 Kč měsíčně. Důvodem bylo to, že kupující by měla kde pohodlně parkovat. Bylo dohodnuto, že uhrazený nájem bude započten na kupní cenu za pozemek parc. [číslo]. Pozemek by byl podle ujednání prodán v případě zájmu za cenu, odpovídající slevě, a to paní [celé jméno žalované] nebo [příjmení]. V případě nezájmu by byl pozemek prodán třetím osobám za cenu v místě obvyklou, tj. kolem 800 000 Kč (1 000 [spisová značka]). Skutečnost, že pozemek parc. [číslo] byl uveden v kupní smlouvě, byla zjištěna až na konci ledna 2016 z e-mailové korespondence mezi JUDr. [jméno] [příjmení] a paní [příjmení]. V posledním telefonickém hovoru paní [příjmení] sdělila, že prodávající prodali i pozemek horní, nevadilo jí, že za něj nezaplatila a nehodlala nic měnit. Proto byla neprodleně poslána písemně výzva žalované na vrácení pozemku. Na výzvu nebylo odpovězeno nikým, ani žalovanou, ani paní [příjmení]. K uvedené problematice probíhaly i e-maily mezi JUDr. [příjmení] a [jméno] [příjmení], které rovněž jednoznačně prokazují, že prodávající i její zástupci byli přesvědčeni, že je pozemek v jejich vlastnictví. O právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby, neboť právní jednání je založeno na jednotě vůle a projevu. Vůlí žalobkyně bylo prodat nemovitosti: parcela st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, v ulici [příjmení] [příjmení], stojící na tomto pozemku, parcela st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba bez č. p./č. e. - jiná stavba stojící na tomto pozemku, parcela [číslo] parcela [číslo] vše v obci [obec], [katastrální uzemí], okres [okres], zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno, nikoli však pozemek parc. [číslo]. U tohoto pozemku vůle žalobkyně k prodeji chybí. Žalobkyně sice učinila projev podpisem kupní smlouvy, kde byl uveden pozemek p. [číslo] avšak jen proto, že v písemném vyhotovení smlouvy byly okopírovány nemovitosti při přepisu výpisu z katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že o daný pozemek byla cena snížena, příčí se jeho převod i dobrým mravům, protože kupující získala převodem pozemek nejen zdarma, ale získala značný prospěch bezdůvodně ve výši kolem 800 tisíc korun. 2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhovala její zamítnutí s odůvodněním, že se postupem žalobkyně cítí být omezena na svých vlastnických právech, neboť nemovitost, která je předmětem žaloby, nabyla od žalobkyně řádně, a to na základě písemné kupní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou. Žalovaná poukázala především na skutečnost, že žalobkyně prodejem nemovitostí řešila problémy se splácením hypotéky, resp. z důvodu chybějících finančních prostředků na splácení hypotéky. Žalovaná disponovala v rozhodné době podpisu kupní smlouvy peněžitými prostředky, které jí umožnily před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí uhradit dne [datum] částku 2 862 411,64 Kč představující mimořádnou splátku úvěru žalobkyně. Kupní smlouvu podepsala žalobkyně jako první v pořadí a žalovaná předložený podepsaný návrh na důkaz akceptace podepsala, čímž došlo k platně uzavřenému právnímu jednání. Žádné jiné smlouvy podepsány nebyly, žalovaná je odmítla při osobním projednání věci. K podpisu žádných jiných dokladů ani zápisů nedošlo a nelze se tedy na nepodepsaná právní jednání, která žalovaná odmítla, odvolávat. 3. Usnesením č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] soud nařídil k návrhu žalobkyně předběžné opatření, jímž žalované zakázal disponovat s předmětným pozemkem. Usnesení nabylo právní moci dne [datum]. 4. Soud ve věci provedl obsáhlé dokazování listinnými důkazy, které byly doplněny i výslechy svědků. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalobkyní jako prodávající a žalovanou jako kupující bylo zjištěno, že předmětem smlouvy byl převod nemovitostí specifikovaných v Čl. I., a to parcely st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba [adresa] – rodinný dům v ulici [příjmení] [příjmení], stojící na tomto pozemku, parcely st. [parcelní číslo], jejíž součástí je stavba bez čp/če - jiná stavba, stojící na tomto pozemku, parcely [číslo] parcely [číslo] parcely [číslo] vše v obci [obec], [katastrální uzemí], okres [okres], zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno. Kupní cena byla sjednána ve výši 3 500 000 Kč a měla být hrazena ve dvou částech tak, že částka 2 862 412 Kč ve výši dluhu prodávající u [právnická osoba], bude uhrazena po podpisu smlouvy přímo na účet banky a zbývající částka ve výši 637 588 Kč bude uhrazena po zapsání vlastnického práva na kupující na účet prodávající. 5. Podle výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav evidovaný k datu [datum