23 C 39/2022 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobci podali k soudu žalobu na vyklizení bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa žalobkyně a žalované]. Žalobu odůvodnili tím, že jsou vlastníky této nemovitosti a žalovaná užívá na základě ústní dohody od roku [rok] samostatný pokoj umístěný za kuchyní bytu, a zároveň společné prostory bytu. Uvedli dále, že za toto užívání části bytu platí žalovaná žalobcům částku ve výši [částka]. Žalobci dále tvrdili, že od poloviny roku [rok] dochází ze strany žalované k poškozování bytu závažným způsobem a způsobováním závažných obtíží žalobcům spočívajícím v excesivním hromadění věcí ve společných prostorách bytu (spíži v chodbě), a to včetně odpadu, čímž dochází k poškozování a znehodnocování bytu. Dále uvedli, že žalovaná bezdůvodně znemožnila rekonstrukci a opravu bytu, když zamezila přístup do části bytu, kterou užívá, a rekonstrukce bytu tak žalobci nemohla být provedena. Rovněž uvedli, že ze strany žalované je žalobcům zamezován vstup do garáže, jež se nachází na zahradě patřící k bytu, když užívání garáže není a nikdy nebylo součástí uzavřené dohody, a žalovaná tak prostory garáže užívá bez jakéhokoli právního titulu. Uvedli, že žalovaná opakovaně nehradila žalobcům dohodnutou peněžní částku za užívání bytu řádně a včas, když k zaplacení jednotlivých dluhů docházelo vždy příp. až na opakované výzvy ze strany žalobců. Poslední platba proběhla dne [datum], když za květen, červen a červenec nebylo ze strany žalované uhrazeno ničeho, a ke dni podání žaloby ([datum]) je tak žalovaná v prodlení s částkou [částka]. Žalobci popsali, že přes četná upozornění a snahu o smírné vyřešení situace nedošlo k odstranění závadného chování žalované, proto žalobcům nezbylo než žalované dne [datum] odeslat výzvu k vyklizení společně s ukončením užívání bytu. Žalobci dále uvedli, že v případě, že by příslušný soud seznal, že užíváním bytu ze strany žalované vznikl mezi stranami sporu nájem dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), představuje výzva k vyklizení zároveň výpověď nájmu pro porušování povinností nájemce zvlášť závažným způsobem dle § 2291 o. z., když žalovaná prokazatelně poškozuje byt závažným způsobem, způsobuje tak závažné škody a obtíže, když byt zároveň používá jiným způsobem, jak bylo ujednáno. V takovém případě by dle názoru žalobců žalované skončila zákonná lhůta k vyklizení bytu ke dni [datum]. K prokázání svých žalobních tvrzení navrhli žalobci provést důkaz výpisem z katastru nemovitostí a výzvou k vyklizení společně s ukončením užívání bytu ze dne [datum]. 2. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila, k nařízenému jednání se bez omluvy nedostavila, proto bylo jednáno v její nepřítomnosti. 3. V průběhu nařízeného jednání soud vznesl dotaz, jak má chápat žalobní tvrzení„ pokud by soud seznal, že po dobu užívání bytu vznikl nájemní vztah, je nutné považovat předžalobní výzvu k vyklizení i za okamžitou výpověď nájemního vztahu“, právní zástupkyně žalobců uvedla, že původně chtěli žalovanou vystěhovat, ale na druhou stranu nic podepsáno nebylo, takže podání vnímali jako pojistku pro ukončení nájmu okamžitě. K dokreslení situace ještě založila foto z minulého týdne na čl. 18 – 20 spisu s upřesněním, že žalovaná v bytě bydlí [anonymizováno] – [anonymizováno] roky, žalobci si přesně dobu od kdy nepamatují. V bytě bydlí společně s otcem žalobců, pokoušeli se žalované pomoct v nouzi. Tč. nedochází ke kontaktu s otcem žalobců a žalovanou, která se vyhýbá jeho kontaktu a byt navštěvuje v době, kdy není buď přítomen, nebo již spí. Právní zástupkyně žalobců nebyla schopna u jednání v návaznosti na výzvu ze dne [datum] přesně uvést, kolik vlastně činil dluh v důsledku opakovaného pozdního zaplacení nájemného a nákladů za služby. Uvedla pouze, že se domnívá, že byla splněna podmínka výše dluhu za 2 až 3 měsíce nájmu. 4. Soud provedl důkaz obsahem výpisu z katastru nemovitostí, ze kterého zjistil, že žalobcům svědčí vlastnické právo k předmětnému bytu, [jméno] [celé jméno žalobce] svědčí k bytu doživotní bezplatné břemeno užívání. Ze založené„ výzvy s vyklizením společně s ukončením užívání bytu“ ze dne [datum] soud zjistil, že touto výzvou byla žalovaná vyzvána k vyklizení bytu ve lhůtě 14 dnů od jejího doručení, a zároveň byla vyzvána k ukončení jeho užívání, když k němu dochází při absenci právního titulu. Ve výzvě bylo za prokazatelné uvedeno, že ze strany žalované dochází k poškozování bytu závažným způsobem, a to v rozsahu excesivního hromadění movitých věcí ve společných prostorech bytu, a to včetně odpadu, čímž dochází k jeho poškozování a znehodnocování (spíž, chodba), znemožnění rekonstrukce bytu bezdůvodným zamezením vstupu do prostor nájmu, znepřístupněním přístupu do garáže, když tato garáž není ani předmětem nájmu, opakovaným pozdním zaplacením nájemného a nákladů za služby, když k zaplacení jednotlivých dluhů vždy došlo až na opakované výzvy. V této výzvě byla žalovaná upozorněna na skutečnost, že pokud nedojde k okamžitému odstranění odpadu, bude přistoupeno k podání podnětu k hygienické stanici, a pokud nesplní lhůtu k vyklizení, dojde k výměně zámků, a to z toho důvodu, že ze strany žalované dochází k užívání bytu bez právního titulu. Žalovaná byla dále upozorněna na skutečnost, že pokud byt nevyklidí, přistoupí majitelé bytu k zadržení movitých věcí s tím, že náklady tohoto zadržení půjdou k její tíži. Ve výzvě je rovněž konstatováno, že žalovaná byla již na povinnost vyklizení opakovaně upozorněna. Žalovaná byla ve výzvě upozorněna na to, že tuto výzvu má považovat za výpověď nájmu dle § 2291 o. z., pokud by soud v případě potenciálního sporu seznal, že po dobu užívání bytu vznikl nájemní vztah. 5. Po provedení navržených důkazů, kdy soud žalobcům sdělil výsledek přípravy na jednání v tom smyslu, že v založené výzvě absentují přesně vymezené výpovědní důvody, právní zástupkyně žalobců k prokázání svých tvrzení založila další výzvu, a to ze dne [datum] s tím, že doručenku o jejím doručení žalované by případně doložila dodatečně. Z této výzvy nazvané jako„ výzva k odstranění závadného chování“ vyplývá, že žalovaná s odkazem na ústní uzavření nájemní smlouvy stran užívání jednoho z pokojů bytu a společných prostor bytu byla upozorněna, že od poloviny roku [rok] podstatně porušuje podmínky nájmu. Za podstatné porušení označili opakované pozdní platby nájemného, užívání bytu v rozporu s podmínkami nájmu, poškozování bytu závažným způsobem a způsobování závažných obtíží majitelům bytu. Za porušení podmínek nájmu a způsobování obtíží označili excesivní hromadění movitých věcí ve společných prostorech bytu, znemožnění rekonstrukce bytu bezdůvodným zamezením vstupu do prostor nájmu, znepřístupnění přístupu do garáže, když tato není ani předmětem nájmu a opakované pozdní zaplacení nájemného a nákladů za služby, když k zaplacení jednotlivých dluhů vždy došlo až na opakované výzvy. I z této výzvy vyplývá, že žalovaná měla být opakovaně vyzvána k nápravě uvedeného stavu, když k takové nápravě nedošlo. Proto žalobci přistoupili k výpovědi bez uvedení výpovědní doby v souladu s § 2291 o. z., a současně byla žalovaná vyzvána k odstranění výše popsaného závadného stavu do 3 dnů od doručení výzvy. Žalovaná byla dále upozorněna, že pokud by k nápravě nedošlo, jsou majitelé bytu připraveni přistoupit k výpovědi nájmu bez výpovědní doby a dalším souvisejícím právním krokům. Žalovaná byla dále upozorněna na skutečnost, že tuto výzvu má zároveň považovat za výpověď z nájmu pro porušování nájemce s výpovědní dobou, a to z důvodu procesní opatrnosti, pokud by v budoucnu soud v případě potenciálního sporu neuznal výpovědní důvod dle § 2291 o. z., tedy bez výpovědní doby. Současně je v této výzvě uvedeno, že žalovaná má tuto výzvu považovat za předžalobní upomínku ve smyslu § 142a občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). 6. Po provedeném dokazování soud zjistil, že žalobci v žalobě podané dne [datum] k prokázání žalobních tvrzení označují výzvu ze dne [datum], v rámci které byla žalované dána 14 denní lhůta k vyklizení bytu, když k užívání dle jejich názoru dochází při absenci právního titulu. Až v průběhu soudního jednání žalobci založili výzvu ze dne [datum], která má být považována i za předžalobní upomínku ve smyslu § 142a o. s. ř. Touto výzvou byla žalovaná vyzvána k odstranění poškozování bytu závažným způsobem, které však nebylo přesně vymezeno a žalované byla dána touto výzvou možnost závadný stav odstranit do 3 dnů od doručení. Z této výzvy je dále zřejmé, že pokud by v uvedené lhůtě k nápravě nedošlo, byli žalobci připraveni přistoupit k výpovědi nájmu bez výpovědní doby. I přesto je ve výzvě dále uvedeno, že žalovaná má již tuto výzvu považovat za výpověď nájmu pro porušování nájemce s výpovědní dobou, a to z důvodu procesní opatrnosti, pokud by v budoucnu soud v případě potenciálního sporu neuznal výpovědní důvod dle § 2291 o. z., tedy bez výpovědní doby. Výpovědní doba však v této výzvě, a to ani z procesní opatrnosti uvedena nebyla. Zde byla pouze uvedena lhůta 3 dnů od doručení výzvy k odstranění blíže