18 C 66/2024-86 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že účastnice byly podílovými spoluvlastnicemi pozemků parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, – rodinný dům, a parc. č. , hodnota, – zahrada, zapsaných na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „nemovitosti“), každá s podílem o velikosti ideální jedna polovina vzhledem k celku. Před prodejem nemovitostí oslovila žalobkyně e-mailem ze dne 15. 8. 2024 žalovanou ohledně potřeby sanovat krovy rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , aby se zabránilo jejich další devastaci dřevokazným hmyzem a houbami a dosáhlo vyššího výtěžku při prodeji nemovitostí. Žalovaná však na uvedený e-mail nijak nereagovala, a proto žalobkyně s ohledem na shora uvedené společné zájmy zařídila sanaci krovů vlastním nákladem i bez souhlasu žalované. Žalobkyně za sanaci krovů odborníkem uhradila částku 58 839,20 Kč. Žalobkyně svůj nárok opírá o ustanovení § 1136 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Žalobkyně vyzvala žalovanou výzvou ze dne 5. 9. 2024, současně koncipovanou jako tzv. předžalobní výzva ve smyslu ustanovení § 142a o. s. ř., aby se podílela do výše jedné poloviny (dle výše svého spoluvlastnického podílu na nemovitostech) na nákladech na sanaci krovů nemovitosti, které vynaložila žalobkyně, tj. v částce 29 419,50 Kč Žalovaná však na uvedenou výzvu nereagovala a požadovanou částku ani zčásti neuhradila, proto se žalobkyně se svým nárokem obrátila na soud.2. Soud žalobě vyhověl platebním rozkazem č. j. , spisová značka, ze dne 23. 10. 2024, proti němuž podala žalovaná včas odpor. Ve vyjádření k žalobě pak žalovaná zejména uvedla, že má za to, že náklad na sanaci střechy byl vynaložen zbytečně a nejednalo se tak o nutný náklad. Trámy by existovaly i dále bez sanace, nebylo třeba je několik dnů před prodejem zachraňovat, už vůbec ne v takovém rozsahu. Kupující žalovanou nežádal o opravu vady. Žalovaná odkazovala na e-mail od makléře , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , který předmětné nemovitosti prodával a který měl dle žalobkyně na vadu upozornit, ze dne 7. 8. 2024 adresovaný žalované, z něhož vyplývá, že „Rozsah není kdo ví jak velký, rámcově je aktivních do 20% celkových stop (zbytek jsou historické stopy působení dřevokazného hmyzu)“. Kupující si nemovitost před datem před 18. 7. 2024 několikrát důkladně prohlédli, což stvrdili svým podpisem v rezervační smlouvě ze dne 18. 7. 2024. Že se kupující s žalobkyní zřejmě dohodli na rekonstrukci střechy a u této dohody nebyla žalovaná přítomna, je skutečnost, která nezavazuje žalovanou k platbě žalované částky. Žalovaná proto navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout.3. Žalobkyně reagovala na vyjádření žalované replikou ze dne 17. 1. 2025 v níž zejména poukazovala na vyjádření zhotovitele v cenové nabídce na sanaci krovů, kdy mimo jiné bylo uvedeno: „Největším problémem současného stavu střešní konstrukce je napadení dřevokazným hmyzem (tesařík krovový, červotoč). Sanace je nutná, aby se dřevokazný hmyz více nešířil, a dále se nesnižovala statická nosnost trámů a předešlo se mnohem vyšším investicím v budoucnu.“ Pokud jsou krovy napadeny dřevokazným hmyzem, je podstatou sanace vyhubení dřevokazného hmyzu a prevenční zabránění zničení věci v budoucnu. Dle názoru žalobkyně není pochybnosti o tom, že sanace byla nutným nákladem, přičemž není rozhodující, zdali se tento náklad vynaložil s přihlédnutím k prodeji domu, či bez něj. Prodej domu byl příčinou odhalení problému, který bez ohledu na to, zda by se dům prodával či nikoli, musel být řešen, a to pro zachování věci, a tedy i zachování majetku obou spoluvlastnic. Sanace nebyla nějakým rozmarem žalobkyně, ale byla logickým důsledkem zjištění odborníka, který střechu prohlédl, uvedl své shora citované závěry, učinil cenovou nabídku, která byla akceptována, a následně svým jednáním zachránil střechu od budoucího zničení. Podle tvrzení žalované kupující žalovanou nežádal o opravu střechy, v tomto případě se však nejedná o odstranění vady věci, ale jedná se o náklad na zachování věci ve vlastnictví účastníků tohoto řízení. Žalobkyně v této souvislosti odkázala na e-mail z 15. 8. 2024, jímž informovala žalovanou o nutnosti provést sanaci krovu, kdy dokonce uvedla i konkrétní důvody a cenu, která bude za sanaci účtována. Žalovaná na e-mail žalobkyně nijak nereagovala, a žalobkyně tak k zachování věci musela jednat v zájmu obou spoluvlastnic. S ohledem na shora uvedené skutečnosti žalobkyně na žalobě v celém rozsahu setrvala.4. Z cenové nabídky na dlouhodobou ochranu a sanaci střešní konstrukce vypracované společností , právnická osoba, , dne 3. 8. 2024, týkající se sanace domu na adrese , adresa, , , adresa, , bylo zjištěno, že největším problémem stavu předmětné budovy je napadení střešní konstrukce dřevokazným hmyzem, a to tesaříkem krovovým a červotočem. V nabídce bylo uvedeno, že sanace je nutná, aby se dřevokazný hmyz více nešířil a dále se nesnižovala statická nosnost trámů a předešlo se mnohem vyšším investicím v budoucnu. Bylo navrhováno provést likvidační a ochranný nástřik celoplošně a u prvků napadených tesaříkem aplikovat tlakovou injektáž. Nabídková cena za provedení navrhovaných opatření a sanace střešní konstrukce činila 58 977 Kč, včetně DPH. Podle objednávky č. , Anonymizováno, ze dne 15. 8. 2024 provedla žalobkyně objednávku sanace krovu rodinného domu za celkovou cenu 58 839 Kč. Podle předávacího protokolu zakázky ze dne 20. 8. 2024 bylo zjištěno, že práce byly provedeny dne 20. 8. 2024, a to podle citované objednávky, žalobkyně zakázku téhož dne převzala. Podle potvrzení o odchozí úhradě byla žalobkyní uhrazena částka 58 839,20 Kč dne 2. 9. 2024 na účet společnosti , právnická osoba5. Z předžalobní upomínky ze dne 5. 9. 2024 bylo zjištěno, že žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána k zaplacení částky ve výši 29 419,50 Kč, a to nejpozději do 30. 9. 2024. Současně byla žalovaná poučena o možnosti vymáhání předmětného nároku soudní cestou.6. Z e-mailu , tituly před jménem, , jméno FO, adresovaného žalované ze dne 7. 8. 2024 bylo zjištěno, že realitní makléř , tituly před jménem, , jméno FO, zaslal žalované nabídku na sanaci napadeného krovu v domě na , adresa, , kdy inspekci provedl pan , jméno FO, a odhalil v určitých částech domu aktivního červotoče a tesaříka. Makléř se vyjádřil tak, že navrhovaná cena je podle něho přiměřená a žalobkyně s ošetřením krovu souhlasí. Realitní makléř žádal žalovanou o informaci, jak s touto situací naložit, sám doporučil ošetření provést vzhledem k tomu, že se v určitém slova smyslu jedná o vadu nemovitosti odhalenou včas.7. Z e-mailu žalobkyně adresovaného žalované ze dne 15. 8. 2024 bylo zjištěno, že žalobkyně informovala žalovanou o tom, že ve střešní konstrukci domu bylo zjištěno napadení červotočem a odbornou firmou byla navržena sanace krovu v ceně 58 977 Kč včetně DPH. Žalobkyně se dotazovala žalované, zda je ochotna polovinu částky za sanaci krovu uhradit. Uvedla, že se snaží touto cestou předejít většímu poškození dřevěné konstrukce střechy v budoucnosti, kdy následná sanace by mohla být mnohem nákladnější a mohlo by to vytvořit spory při prodeji nemovitosti.8. Z emailové zprávy obsahující návrh úprav kupní smlouvy ze strany kupujících manželů , jméno FO, ze dne 2. 8. 2024 bylo zjištěno, že se zabývali i zjištěním výskytu dřevokazného hmyzu. Ve vyjádření k návrhu kupní smlouvy bylo mj. uvedeno, že vzhledem k výskytu dřevokazného hmyzu v konstrukci krovu nelze vyloučit, že není tímto hmyzem napadena i stropní konstrukce, která je v části objektu tvořena dřevěnými trámy. Případnou vadu stropní konstrukce nelze ani s vynaložením obvyklé pozornosti poznat bez stavebního zásahu do nemovitosti, proto kupující navrhovali pozdržet výplatu 10 % z druhé části kupní ceny, tedy částky 820 000 Kč jako jistinu, a to do doby, dokud nebude posouzen stav stropní konstrukce.9. Ze smlouvy o rezervaci uzavřené dne 18. 7. 2024 bylo zjištěno, že žalobkyně a žalovaná, jako převodci, uzavřely se zájemci manželi , jméno FO, za účasti zprostředkovatele obchodní společnosti , právnická osoba, smlouvu o rezervaci předmětných nemovitostí za kupní cenu ve výši 8 500 000 korun, s tím, že doba rezervace byla sjednána do 30. 9. 2024.10. Z kupní smlouvy uzavřené dne 28. 8. 2024 mezi žalobkyní a žalovanou jako stranou prodávající a manželi , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, jako stranou kupující bylo zjištěno, že předmětem koupě a prodeje byly nemovitosti označené v žalobě, za kupní cenu ve výši 8 500 000 Kč. Strana kupující přitom ve smlouvě výslovně prohlásila, že jí je znám faktický i právní stav předmětu převodu a že na něm neshledala žádné vady, na které by nebyla stranou prodávající upozorněna a dále, že před podpisem této smlouvy předmět převodu prozkoumala v rozsahu vyplývajícím z příslušného listu vlastnictví,