25 C 166/2020-20 — Okresní soud v Karviné

1. Žalobou došlou soudu dne 15. 10. 2020 se žalobce domáhal, aby žalovaný byl povinen vyklidit bytovou jednotku [číslo] v [katastrální uzemí], zapsanou na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, [stát. instituce], nacházející se v budově [adresa] na pozemku p. [číslo] na ul. [ulice], [adresa], č. or. [anonymizováno], v [obec] – [část obce] (dále jen,,předmětný byt“) do patnácti dnů od právní moci rozsudku. Žalobu odůvodňoval tím, že nájem bytu byl uzavřen na dobu určitou od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2020. Po uplynutí uvedené lhůty zaniklo žalovanému oprávnění byt nadále užívat, žalobce žalovaného na povinnost vyklidit byt opakovaně upozorňoval. 2. Žalovaný nesouhlasil s žalobou. Nájemné za srpen zaplatil zálohově ve výši 2 000 Kč, pak za týden doplatil dalších 9 000 Kč, aby celkové nájemné činilo 11 000 Kč. Žalobce chtěl, aby žalovaný nájemné platil dopředu na konkrétní měsíc. U [anonymizováno] žalovanému bylo sděleno, že nájemní vztah má uzavřený od 1. 9. 2020 na dobu neurčitou. 3. Soud provedl důkaz informací o jednotce, nájemní smlouvou ze dne 2. 8. 2020, výzvou k vyklizení bytu ze dne 24. 9. 2020 včetně dokladu o podání, předžalobní výzvou k vyklizení nemovitosti ze dne 5. 10. 2020 včetně dokladu o podání. 4. Soud nepřipustil návrh žalovaného na provedení výslechu svědkyně [jméno] [příjmení], jeho přítelkyně. Soud má za to, že veškeré rozhodné skutečnosti je možno činit z listinných důkazů, které byly předloženy k věci a výslech svědkyně [jméno] [příjmení] by tak byl nadbytečný. 5. Po provedeném dokazování z hlediska skutkového stavu bylo soudu prokázáno, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v [katastrální uzemí], nacházející se v budově [adresa] na pozemku p. [číslo] na ul. [ulice a číslo], [obec] – [část obce] (dále jen,,předmětný byt“). Žalobce jako pronajímatel uzavřel se žalovaným jako nájemcem nájemní smlouvu dne 2. 8. 2020. Dle článku IV.1:,, Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2020“ Dle článku IV.2:,,Užívá-li nájemce byt i po uplynutí této lhůty s písemným souhlasem pronajímatele, nájemní smlouva se automaticky obnovuje na další dobu za stejných podmínek, za jakých byla sjednána původně, nejdéle však na dobu jednoho roku. Souhlas pronajímatele dle předešlé věty může být dán i konkludentně, pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit a pronajímatel jej v této době nevyzve k opuštění bytu“. Dle článku IV.5:,,Ke dni zániku pronájmu je nájemce povinen vyklidit byt a předat ho pronajímateli včetně veškerého vybavení, které na základě této smlouvy převzal, a to ve stavu, v jakém byt převzal, nově vymalovaný a čistý a bez nároku na bytovou náhradu nebo přístřeší“. Dle článku V.1:,,Nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné ve výši 6 900 Kč měsíčně a zálohy za poskytování služeb a poplatky spojené s užíváním bytu pro tři osoby ve výši 3 100 Kč měsíčně. Energie se platí zálohově, měsíčně, a to plyn ve výši 200 Kč měsíčně a elektřina ve výši 800 Kč měsíčně. Celková částka je tedy 11 000 Kč měsíčně“. Dle článku V.2:,,Nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu jsou splatné nejpozději do 20. dne předchozího měsíce, na který se platba vztahuje“. Výzvou k vyklizení nemovitosti ze dne 24. 9. 2020 zaslanou žalovanému na adresu [adresa] adresu [adresa], dne 29. 9. 2020 upozorňoval žalobce žalovaného, že užívá předmětný byt po uplynutí nájemní smlouvy, která skončila 31. 8. 2020 a vyzývá ho, aby byl vyklidil. Předžalobní výzvou k vyklizení nemovitosti a uhrazení dlužné částky ze dne 5. 10. 2020, která byla podána na poštu pro žalovaného na adresu [adresa] adresu [adresa], sdělil žalovanému, že nájemní doba uplynula 31. 8. 2020 s tím, že má byt vyklidit. 6. Pokračuje-li nájemce v užívání bytu pod dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu (§ 2285 zákona č. 89/2012 Sb. – dále jen o. z.). 7. Nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem skončí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání k přístupu do bytu a jeho užívání (§ 2292 o. z.). 8. Dle ustanovení § 2285 dojde k obnovení nájmu v případě, že nájemce pokračuje v užívání bytu alespoň po dobu tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel v této době nájemce nevyzve, aby byl opustil. Obnovení nájmu bytu přichází v úvahu jen u nájmů sjednaných na dobu určitou po uplynutí doby nájmů. K obnovení nájmu bytu nedojde ani tehdy, pokud před uplynutím doby nájmu dá strana v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděl. Výzva podle § 2285 vyžaduje písemnou formu. Zákon nestanoví výslovně, že by podmínkou obnovení nájmu bylo, že pronajímatel nájemce písemně nevyzve k opuštění bytu. Výzva pronajímatele je právním jednáním, které má za následek neobnovení nájmu. Písemná forma má zde důkazní funkci pro případ soudního sporu, zda došlo či nedošlo k obnovení nájmu. Pokud však pronajímatel je schopen prokázat, že nájemci dostatečně určitým způsobem projevil svoji vůli, aby byt opustil, a tedy, že si střežil svá práva, není patrně důvodu sankcionovat nedostatek písemné formy neplatnosti (§ 580 odst. 1 o. z.) se závěrem, že k obnovení nájmu došlo. Obnovení nájmu znamená, že se uplatní nevyvratitelná domněnka, že došlo k ujednání nového nájmu, a to na dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let. 9. V daném případě nájem k předmětnému bytu byl uzavřen na dobu určitou od 1. 8. 2020 do 31. 8. 2020. Účastníci si v nájemní smlouvě ujednali, že v případě, užívá-li nájemce byt i po uplynutí této lhůty s písemným souhlasem pronajímatele, nájemní smlouva se automaticky obnovuje na další dobu za stejných podmínek, za jakých byla sjednána původně, nejdéle však na dobu jednoho roku. Souhlas pronajímatele může být dán i konkludentně, pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit a pronajímatel jej v této době nevyzve k opuštění bytu. Žalobce žádný písemný souhlas žalovanému nedal po uplynutí nájemní doby, takže nájemní smlouva se automaticky neobnovuje na další dobu za stejných podmínek, za jakých byla sjednána původně, nejdéle však po dobu jednoho roku. Nelze ani dovodit, že žalobce souhlasil, aby žalovaný užíval byt i nadále po uplynutí, a to konkludentně v době tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit. Tři měsíce měly uplynout ke dni 30. 11. 2020. V této době žalobce nedal písemný souhlas nájemci a žalobce žalovaného vyzval k vyklizení výzvou ze dne 24. 9. 2020, rovněž mu zaslal předžalobní výzvu ze dne 5. 10. 2020 a dne 15. 10. 2020 podal žalobu k soudu na vyklizení žalovaného z předmětného bytu. Z výše uvedeného vyplývá, že nedošlo k obnovení nájmu a žalovaný je za této situace povinen byt vyklidit, jak bylo rozhodnuto, když žalovaný byt od 1. 9. 2020 užívá bez právního titulu a žalobce realizuje své právo ve smyslu § 1040 o. z., dle kterého kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby jí vydal. 10. Soud rozhodl v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř., že žalovaný je byt povinen vyklidit do 15-ti dnů od právní moci rozsudku, přitom přihlédl k tomu, že žalovaný byt bez právního důvodu užívá od 1. 9. 2020 a za tuto dobu měl možnost si zajistit náhradní byt či ubytování. 11. Pokud jde o náhradu nákladů řízení, tak náklady řízení byly žalobci přiznány v souladu s § 142 odst. 1 a § 142a o. s. ř., když žalobce měl ve věci plný úspěch a vznikly mu náklady řízení za právní zastoupení, a to za 3,5 úkonu právní služby (příprava a převzetí, sepis výzvy – půl úkonu, sepis žaloby, zastupování u jednání 27. 1. 2021) po 1 500 Kč za úkon, za 4 režijní paušály. Celkem odměna advokáta činí 6 450 Kč. Advokát JUDr. [jméno] [příjmení] je plátcem DPH, která činí 21 % a představuje částku 1 355 Kč. Pak odměna advokáta včetně DPH představuje částku 7 805 Kč. Žalobci dále vznikly náklady řízení za zaplacený soudní poplatek 5 000 Kč Celkem žalobci v souvislosti s tímto sporem vznikly náklady řízení ve výši 12 805 Kč.