117 C 156/2024-125 — Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov

1. Žalobce se domáhá proti žalovanému zaplacení částky , částka, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od , datum, do zaplacení a částky , částka, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně od , datum, s odůvodněním, že žalobce je vlastníkem nemovitostí - pozemků parc. č. , Anonymizováno, zapsaných na LV číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, pracoviště , adresa, . Mezi žalobcem a dalšími osobami označenými jako „sousedé“ a , tituly před jménem, , jméno FO, , narozeným , datum, , jako tehdejším vlastníkem nemovitostí zapsaných na LV číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, (dále jen „Nemovitosti“), byla dne , datum, uzavřena smlouva o spolupráci. Následně , tituly před jménem, , právnická osoba, na základě kupní smlouvy ze dne , datum, převedl Nemovitosti na nového vlastníka, a to žalovaného. V návaznosti na převod Nemovitostí na žalovaného byla dne , datum, mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovaným uzavřena dohoda o postoupení práv a povinností ze smlouvy o spolupráci, na základě které žalovaný vstoupil do práv a povinností , tituly před jménem, , jméno FO, podle smlouvy o spolupráci. Podle článku 5 odst. 5.1. smlouvy o spolupráci je žalovaný povinen, v případě, že dojde k převodu nebo k přechodu Nemovitostí nebo jejich částí na třetí osobu, zajistit, aby práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy o spolupráci byla závazná také pro jeho právní nástupce, tedy pro nového vlastníka Nemovitostí. Žalovaný převedl na základě kupní smlouvy ze dne , datum, Nemovitosti na společnost , právnická osoba, (IČO , IČO, ), jejímž jediným společníkem a jednatelem je žalovaný, a ačkoliv žalobce opakovaně žalovaného vyzýval k prokázání skutečnosti, že tuto svou povinnost podle článku 5 odst. 5.1. smlouvy o spolupráci splnil a postoupil práva a povinnosti ze smlouvy o spolupráci na společnost , právnická osoba, , žalovaný žalobci tyto listiny neposkytl a pouze bylo ze strany zástupce žalovaného sděleno, že žalovaný své povinnosti podle smlouvy o spolupráci splnil a práva a povinnosti ze smlouvy o spolupráci na aktuálního vlastníka Nemovitostí, tj. na společnost , právnická osoba, , postoupil. Společnost , právnická osoba, však žalobci sdělila, že smlouva o spolupráci pro ni není nezávazná a je tedy zřejmé, že žalovaný na tuto společnost práva a povinnosti ze smlouvy o spolupráci nepostoupil, čímž porušil příslušné ustanovení článku 5 odstavec 5.1. smlouvy o spolupráci. Podle článku 5 odst. 5.2. smlouvy o spolupráci pak byla sjednána smluvní pokuta ve výši , částka, poruší-li žalovaný svou povinnost dle článku 5.1. smlouvy o spolupráci. Podle článku 8 odst. 8.2. smlouvy o spolupráci nárok na smluvní pokutu náleží všem sousedům společně a nerozdílně, nárok na smluvní pokutu podle smlouvy o spolupráci je oprávněn uplatnit kterýkoliv ze sousedů nebo jejich právních zástupců, a to i samostatně. Podle článku 8 odst. 8.2. smlouvy o spolupráci jsou veškeré smluvní pokuty splatné do 14 dnů ode dne jejich uplatnění. Žalobce uplatnil nárok na zaplacení této smluvní pokuty u žalovaného poprvé dopisem ze dne , datum, . Žalovaný však smluvní pokutu ve lhůtě 14 dnů neuhradil, proto žalobce před podáním žaloby zaslal žalovanému dne , datum, předžalobní výzvu k zaplacení smluvní pokuty. Ani na základě této předžalobní výzvy žalovaný smluvní pokutu žalobci neuhradil.2. Podle článku 4 odst. 4.2. smlouvy o spolupráci je dále žalovaný povinen zajistit, že na Nemovitostech nebude, ať už jím samotným nebo třetí osobou, realizována výstavba více jak pěti rodinných domů nebo jiných staveb se samostatným účelovým určením a zároveň realizovanými stavbami nebude zastavěna plocha přesahující 35 % zastavitelné plochy podle územního plánu , Anonymizováno, . Podle článku 4 odst. 4.4. smlouvy o spolupráci pak byla sjednána smluvní pokuta ve výši , částka, poruší-li žalovaný svou povinnost podle článku 4.2. smlouvy o spolupráci. Podle článku 8 odst. 8.2. smlouvy o spolupráci nárok na smluvní pokutu náleží všem sousedům společně a nerozdílně a nárok na smluvní pokutu podle smlouvy o spolupráci je oprávněn uplatnit kterýkoliv ze sousedů nebo jejich právních nástupců, a to i samostatně. Podle článku 8 odst. 8.2. smlouvy o spolupráci jsou veškeré smluvní pokuty podle smlouvy o spolupráci splatné do 14 dnů ode dne jejich uplatnění. Žalovaný zahájil na Nemovitostech realizaci developerského projektu, tj. výstavbu celkem , hodnota, rodinných domů, kdy pro účely realizace výstavby 12 rodinných domů bylo vydáno stavební povolení ze strany příslušného stavebního úřadu a fakticky průběh výstavby 12 rodinných domů je zřetelný rovněž ze snímku katastrální ortofoto mapy. Realizaci rodinných domů následně dokončila žalovaným ovládaná společnost , právnická osoba, Aktuálně je realizace výstavby 12 rodinných domů na Nemovitostech již fakticky dokončena. V říjnu 2021 byly na Nemovitostech rozestavěny čtyři stavby, v březnu 2022 byla stále zahájena výstavba pouze v rozsahu čtyř staveb. Ze satelitních snímků a snímku ortofoto mapy z databáze geoportálu ČÚZK dne , datum, je zřejmé, že k tomuto datu je na Nemovitostech zahájena realizace již více než pěti staveb. Z dopisu žalobce ze dne , datum, , jímž uplatnil nárok na úhradu smluvní pokuty, je rovněž zřejmé, že v daném okamžiku na Nemovitostech probíhala výstavba již 10 rodinných domů v pokročilé fázi (hrubé stavby). Žalovaný tedy porušil své povinnosti podle článku 4 odst. 4.2. smlouvy o spolupráci (v době, kdy byl touto smlouvou vázán) nerealizovat na Nemovitostech výstavbu více než pěti rodinných domů a v důsledku porušení této smluvní povinnosti žalovaným vznikl žalobci jakožto jednomu ze sousedů podle smlouvy o spolupráci nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, . Žalobce poprvé nárok na zaplacení smluvní pokuty u žalovaného uplatnil dopisem ze dne , datum, . Žalovaný k opakovaným výzvám k zaplacení smluvní pokuty tuto smluvní pokutu žalobci neuhradil, proto žalobce dne , datum, zaslal žalovanému předžalobní výzvu, na kterou však žalovaný nereagoval.3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, navrhoval její zamítnutí v celém rozsahu. Uvedl, že svou povinnost převést práva a povinnosti ze smlouvy o spolupráci na nabyvatele Nemovitostí splnil. Omezení v této dohodě obsažená však považuje za neplatná, nesprávná a nemorální. Účastníci dohody označeni jako sousedé neměli nikdy zájem o spolupráci, ale šlo jen o získání peněžitého plnění. Chybí jakákoliv činnost na straně sousedů, proto je tedy ujednání smlouvy neplatné, neboť sousedé nemuseli vzájemně činit ničeho. Rovněž žalovaný považuje za nepřiměřenou výši sjednané pokuty, přičemž obě smluvní pokuty se kopírují. Žalovaný tuto smlouvu nepodepsal, nemůže být tedy penalizován za něco, co nerealizoval a nekolaudoval. Stavby kolaudovala společnost , právnická osoba4. Žalobce uvedl, že tvrzení, že žalovaný výstavbu nerealizoval, je nepravdivé. Stavební povolení bylo vydáno přímo na něj a výstavba probíhala již v době, kdy žalovaný Nemovitosti vlastnil. Žalobce a další sousedé byli , tituly před jménem, , jméno FO, oslovení s tím, že , tituly před jménem, , jméno FO, plánuje výstavbu tří rodinných domů včetně bazénu a tenisového kurtu a pro vydání stavebního povolení na vodovodní řád byl potřebný souhlas s odstraněním původního vodovodního řádu a výstavbou nového a přepojením původních přípojek. Ačkoliv sousedé s tímto původně nesouhlasili, nakonec s , tituly před jménem, , jméno FO, uzavřeli smlouvu o spolupráci, kterou se zavázali dát souhlas s odstraněním, výstavbou a novými přípojkami z vodovodního řádu a , tituly před jménem, , jméno FO, se zavázal splnit podmínky uvedené ve smlouvě, a to zejména zajistit výstavbu nového vodovodního řádu a jeho převod vlastnictví k tomuto na , právnická osoba, . (dále je „SMVAK“) a omezení zastavět daný pozemek maximálně pěti domy. S podmínkami smlouvy byl , tituly před jménem, , jméno FO, seznámen, s těmito souhlasil. Žádné majetkové plnění sousedé neočekávali. Jelikož ohledně vydání stavebního povolení pro stavbu cesty a vodovodního řádu byli sousedé adresně stavebním úřadem vyzváni k vyjádření, počítali sousedé s tím, že takto to bude i v případě stavebního povolení pro výstavbu rodinných domů. Stavební úřad však oznámil zahájení stavebního řízení pouze veřejnou vyhláškou.5. Ze smlouvy o spolupráci z , datum, bylo zjištěno, že , tituly před jménem, , právnická osoba, a žalobce spolu s , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, (společně označeni jako „sousedé“) uzavřeli smlouvu o spolupráci s tím, že , právnická osoba, má v plánu realizovat na Nemovitostech parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsaných na LV číslo , hodnota, vedeném u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , výstavbu dvou až tří rodinných domů a za tímto účelem potřebuje zajisti