12 C 203/2022-54 — Okresní soud v Kroměříži

1. Žalobce se žalobou doručenou Okresnímu soudu v Kroměříži dne 30. 8. 2022 domáhal na žalované zaplacení částky 15 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 11. 8. 2022 do zaplacení a náhrady nákladů řízení. Tvrdil, že s žalovanou dne 20. 10. 2021 uzavřel smlouvu o nájmu bytu v domě [adresa] na ulici Soudní v [obec]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 11. 2021 do 31. 10. 2022, nájemné činilo 10 000 Kč měsíčně. Žalobce rovněž složil žalované jistotu 20 000 Kč, přičemž dle čl. V. odst. 2 smlouvy o nájmu měla žalovaná povinnost tuto jistotu vrátit žalobci v případě skončení nájmu, nebo jistotu vyúčtovat a vrátit žalobci rozdíl mezi jistotou a dluhem žalobce, a to v obou případech do 30 dnů od skončení nájmu. Dne 21. 5. 2022 se účastníci dohodli na ukončení nájmu k 30. 6. 2022. Žalobce byt předal žalované vyklizený 18. 6. 2022. Žalovaná neměla ke stavu bytu výhrady. Žalované vznikla povinnost vrátit jistotu nebo jistotu vyúčtovat do 18. 7. 2022, a rovněž vrátit žalobci přeplatek nájemného za měsíc červen 2022 ve výši 4 000 Kč. Takto žalovaná neučinila, proto ji byla dne 2. 8. 2022 zaslána předžalobní výzva s lhůtou plnění do 10. 8. 2022. Dne 2. 8. 2022 žalovaná poukázala na účet žalobce 9 000 Kč a v reakci na předžalobní výzvu sdělila, že v bytě byly napáchány škody za 11 000 Kč, proto vrátila kauci poníženou. Žalobci tedy žalovaná dosud dluží 15 000 Kč. 2. Žalovaná ve vyjádření navrhla zamítnutí žaloby. Učinila nesporným uzavření smlouvy o nájmu bytu dne 20. 10. 2021 na dobu určitou od 1. 11. 2021 do 31. 10. 2022. Žalobce byt převzal čerstvě vymalovaný a uklizený, a to včetně umytých oken. Žalovaný ne vždy platil měsíční nájemné 10 000 Kč řádně, do prodlení se dostal v dubnu a květnu 2022. V květnu ji žalobce požádal o předčasné ukončení nájmu k 30. 6. 2022, žalovaná mu vyšla vstříc a sepsali dodatek ke smlouvě. Z dobré vůle netrvala na dodržení výpovědní doby. Žalobce byl zavázán předat byt ve stavu, ve kterém jej převzal, uklizený a čistý, což neprovedl. Dne 18. 6. 2022 ji žalobce požádal o předání bytu, a to přestože na předčasném vystěhování netrvala. Nevidí tedy důvod na vrácení nájmu za dobu od 18. 6. 2022 do 30. 6. 2022. Není pravdou, že by neměla při předání bytu výhrady k jeho stavu. Poukazovala na to, že byt zapáchá, na což poukazovali i noví nájemníci, kteří byli v době stěhování žalobce na prohlídce bytu. Dále poukazovala na špinavá okna včetně zapůjčených záclon a závěsů, špinavou koupelnu a WC, zamaštěný sporák a kuchyňskou linku, pokaženou kliku od balkónových dveří, vodovodní baterii v kuchyni včetně perlátoru. Připomínky žalobci ústně sdělila a žádala jejich nápravu. Žalobce ji však slovně napadl, jeho řev byl slyšet až do třetího patra, načež přišla její dcera. Nato žalobce odešel, tudíž k dohodě o nápravě závadného stavu nemohlo dojít a rovněž nedošlo k řádnému předání bytu. Dne 8. 7. 2022 ji žalobce volal, opět v duchu řevu a urážek; v tomto hovoru mu sdělila vyúčtování kauce s tím, že po odečtení nákladů na malování, úklid a doúčtování vody mu zašle na účet 8 500 Kč odstranění zápachu nešlo po poradě s odborníkem jinak než vymalováním bytu. Nad rámec ústního vyúčtování provedla stručné vyúčtování rovněž i v popisu platby, když 2. 8. 2022 zaslala žalobci 9 000 Kč. 3. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění: 4. Mezi stranami je nesporné, že dne 20. 10. 2021 uzavřely nájemní smlouvu k bytu v domě [adresa] na ulici Soudní v [obec], a to na dobu určitou od 1. 11. 2021 do 31. 10. 2022. Mezi účastníky je rovněž nesporné, že měsíční nájemné činilo 10 000 Kč a že žalobce uhradil kauci 20 000 Kč tyto skutečnosti vyplývají rovněž ze smlouvy o nájmu bytu. V čl. V. odst. 2 smlouvy je uvedeno, že pronajímatel je povinen složenou jistotu nájemci nejpozději do 30 dnů od skončení nájmu vyúčtovat a vrátit mu částku odpovídající rozdílu mezi složenou jistotou a případným dluhem nájemce ke dni zániku nájmu. Pokud nájemci dluh nevznikl, je pronajímatel povinen vrátit jistotu v plné výši. V čl. VIII. odst. 2 je uvedeno, že nájemce je při zániku nájmu povinen byt vyklidit a předat ho pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. 5. Mezi účastníky je dále nesporné, že dne 21. 5. 2022 uzavřeli dodatek o ukončení nájmu bytu ke dni 30. 6. 2022, a že dne 18. 6. 2022 žalobce byt předal žalované. Uvedené dokládá rovněž dohoda o ukončení nájmu bytu, ve které jsou zachyceny stavy měřidel ke dni 18. 6. 2022. Z odstavce 2 a 3 této dohody vyplývá, že nájemce vyklidí byt ke dni zániku nájmu, nejpozději k 30. 6. 2022, uklizený jej předá pronajímateli ve stavu, ve kterém byt převzal, a to čistý, nehledě na běžné opotřebení. Při předání bytu dojde k zapsání stavu měřidel. 6. Z potvrzení o platbě (č. l. 7, 8 a 27 spisu) vyplývá, že dne 19. 10. 2021 žalobce uhradil žalované kauci 20 000 Kč. Dne 2. 8. 2022 žalovaná poukázala na účet žalobce částku 9 000 Kč s poznámkou„ Vrácení kauce po odečtení nákladů na mal, úklid, voda, opravy“. 7. Předžalobní výzvou ze dne 2. 8. 2022 právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovanou ke splnění dluhu. Výzva byla žalované odeslána téhož dne, což vyplývá z podací stvrzenky. 8. Přípisem ze dne 9. 8. 2022 žalovaná odpověděla na předžalobní výzvu, přičemž obsahem tohoto přípisu učinila de facto tvrzení, jak je rovněž uvedla soudu ve svém vyjádření k žalobě. 9. Fakturou ze dne 24. 6. 2022 se splatností 30. 6. 2022 dodavatel [jméno] [příjmení] vyúčtoval [jméno] [příjmení] (dcera žalované) částku 11 150 Kč za přípravu podkladu/přebroušení, penetraci, dvojnásobnou malbu a úklid. Faktura byla [jméno] [příjmení] zaplacena 30. 6. 2022, jak je doloženo příjmovým pokladním dokladem. 10. Z propouštěcí zprávy [anonymizováno] nemocnice ze dne 7. 4. 2022 vyplývá, že žalobce byl hospitalizován od 31. 3. 2022 do 7. 4. 2022. 11. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] a svědka [jméno] [příjmení] vyplývá, že tito jsou současnými nájemníky žalované, když byt přebírali po žalobci. S žalobcem se setkali v rámci prohlídky bytu před započetím nájmu. Svědkyni se byt zdál zašlý, nevoněl, byly cítit cigarety, bylo vidět, že se tam pravidelně neuklízí Byla cítit zatuchlina s kouřem, nečisto. Svědek žádný zápach necítil, byt byl dle jeho popisu takový, jaký bývá, když tam bydlí samotný chlap. Byt chtěli čistý, tedy vymalovaný a uklizený, svědek vnímá vymalovaní jako standart. V obývacím pokoji byl výklenek šedé barvy, oni chtěli byt čistě bílý. 12. Svědkyně [jméno] [příjmení], dcera žalobkyně, vypověděla, že předmětný byt se nachází v přízemí, ona bydlí ve třetím patře, žalovaná ve druhém patře. Při předání bytu žalobci byl byt čistý, okna byla umytá, vytřené podlahy, daly mu záclony, zdi byly čerstvě vymalované. Žalobce byl upozorněn na šedý výklenek, což mu nevadilo. Při zpětném předání bytu nechtěla být, ale slyšela zvyšování hlasu, proto tam šla. Byt zapáchal, což věděly již v průběhu nájmu, neboť zápach šel cítit na chodbě při otevřených dveřích. Zápach byl cítit i při zpětném předání bytu v době, kdy již byl vyklizen. Žalobce na to upozornily včetně dalších závad – v bytě byl nepořádek, na podlaze chuchvalce prachu, špinavé záclony, nefunkční klika od balkónových dveří. Nejvíce jim vadil nepořádek a zápach, neboť se měli nastěhovat nový nájemníci. Žalobce křičel, že byt předává, jak jej dostal, že je vše uklizené, že byt nevymaluje. Nenechal je pustit ke slovu. Se současnými nájemci se dohodly, že byt vymalují, což byla podmínka k nastěhování. Náklady na vymalování uhradila ona, žalovaná ji to následně proplatila. 13. Žalobce v rámci své účastnické výpovědi uvedl, že při převzetí bytu byl byt vymalovaný, žalované k dotazu sdělil, že mu šedý výklenek v obývacím pokojí nevadí. Úklid ze strany žalované zajištěn byl, ale přesto fleky na zemi a na oknech musel dočistit. V bytě protékal záchod, což bylo opraveno, klika od balkónových dveří byla povolená, sporák byl zašlý. 14. Pokud žalobce navrhoval provedení výslechu [jméno] [příjmení], pak na jednání konaném dne 12. 12. 2022 výslovně uvedl, že na tomto již netrvá. 15. Z provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: 16. Účastníci měli uzavřenou smlouvu o nájmu bytu, na základě které žalovaná pronajímala byt žalobci. V době započetí nájmu byl byt nově vymalován. Nájem byl ukončen dohodou stran ke dni 30. 6. 2022, dne 18. 6. 2022 byl byt předán. V době předání byt nebyl zcela uklizen ani vymalován. Žalovaná následně zajistila výmalbu bytu za částku 11 150 Kč, žalobci vyúčtovala kauci bytu s tím, že tuto ponížila o částku 11 000 Kč a žalobci vrátila toliko 9 000 Kč. 17. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 18. Podle § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k