17 C 201/2023-99 — Okresní soud v Kroměříži

1. Návrhem doručeným soudu dne 16. 8. 2023 domáhali se žalobci po žalované zaplacení částky 115 000 Kč a náhrady nákladů řízení. Uvedli, že dne 15. 12. 2021 uzavřeli se žalovanou v souvislosti s prodejem nemovité věci rezervační smlouvu. Mají však za to, že tato smlouva je v celém rozsahu neplatná. Jednak po své obsahové stránce působí zmateně, nejasně a nesrozumitelně, rovněž nesplňuje ani po formální stránce požadavky, které jsou stanoveny zákonem, a které jsou ve vztahu ke spotřebitelům – žalobcům – kogentního charakteru. Smlouva porušila § 14 zákona o realitním zprostředkování, když v ní byla žalobcům uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu. Rezervační smlouva dále neobsahuje přesný způsob a lhůty k úhradě kupní ceny, smlouva je tak neurčitá. Rovněž byl dle žalobců porušen § 19 zákona o realitním zprostředkování, neboť částka 115 000 Kč uhrazená jako rezervační poplatek byla současně i provizí žalované jako realitní zprostředkovatelky, a to ve výši 100 %. Žalovaná dále k rezervační smlouvě nepřipojila výpis z katastru nemovitostí, porušila tak § 11 zákona o realitním zprostředkování. Rezervační smlouvu uzavírali v době, kdy předpokládali, že jim zůstanou finanční prostředky z insolvenčního řízení – zbylé finanční prostředky z prodeje jejich nemovité věci, které nebyly zcela užity pro insolvenční řízení. O tom, že získaná částka bude nízká, získali vědomost až v únoru 2022. Neměli přitom tušení, že i tyto zbývající prostředky budou použity v rámci exekučních řízení. Snažili se zajistit si financování, nicméně bezúspěšně. Žalobci s ohledem na výše uvedené považují rezervační smlouvu za absolutně neplatnou, případně mají za to, že žalované nemohlo vzniknout právo na provizi či smluvní pokutu vůči žalobcům. Jelikož žalovaná po písemné výzvě uhrazenou částku 115 000 Kč žalobcům nevrátila, domáhají se jí žalobci v soudním řízení. 2. Žalovaná nárok žalobců neuznala. Před podpisem rezervační smlouvy proběhla dne 11. 12. 2021 prohlídka dotčených nemovitých věcí ze strany žalobců, kteří o tyto jevili velmi aktivní zájem – chtěli okamžitě zaplatit rezervační poplatek s tím, že kupní cenu budou mít k dispozici asi koncem února 2022. S tím souhlasila i prodávající paní [jméno] [příjmení]. Žalobci plánovali rekonstrukci, proto jim byly předány veškeré podklady – originál výpisu z katastru nemovitostí, list vlastnictví, katastrální mapa a plány domu, rovněž i potřebné informace. Ke kupní ceně žalobci uvedli, že realizují prodej své nemovitosti a jejich zájemci si vyřizují hypoteční úvěr – proto nemohl být přesný mechanismus úhrady kupní ceny uveden v rezervační smlouvě. Koncem února 2022 žalobci požádali o prodloužení rezervační lhůty s tím, že finance na kupní cenu nemají dosud k dispozici. Byl tedy uzavřen dodatek [číslo] k rezervační smlouvě s prodlouženou rezervací do 31. 3. 2022. Ke konci této druhé lhůty žalovaná zjistila, že nemovité věci žalobců jsou zatíženy exekucemi a že vůči žalobcům jsou vedena insolvenční řízení. Následovala osobní schůzka, na které žalobce ujistil žalovanou i prodávající, že insolvenční řízení budou ukončena a oba žalobci budou mít k dispozici finanční prostředky na úhradu kupní ceny. Byl tedy uzavřen dodatek [číslo] k rezervační smlouvě s prodlouženou rezervací do 31. 5. 2022. Následně byl uzavřen dodatek [číslo] s rezervací do 3. 6. 2022. Toho dne byla mezi prodávající a kupujícími uzavřena i kupní smlouva, byla uzavřena i smlouva o advokátní úschově. Kupní cena měla být složena do advokátní úschovy nejpozději 30. 6. 2022. Tak se tomu nestalo, proto prodávající dne 9. 11. 2022 odstoupila od kupní smlouvy. Před tímto žalovaná komunikovala se žalobci a zjistila, že peníze nemají, mají zablokovaný účet exekutorem. Žalovaná tedy dne 4. 7. 2022 vyplatila prodávající částku 57 500 Kč odpovídající ½ složenému poplatku. Po obdržení předžalobní upomínky byla žalovaná kontaktována žalobkyní s tím, že i nadále mají zájem o koupi – prodávající toto však odmítla, došlo již k prodeji třetí osobě. S ohledem na vše výše uvedené navrhla žalobu zamítnout, byli to žalobci, kdo uvedli žalovanou i prodávající v omyl ohledně své finanční situace. [příjmení] vlastnictví byl žalobcům řádně předán, rezervační poplatek nebyl součástí kupní ceny, byl v plné výši započten na provizi žalované, neboť došlo k uzavření kupní smlouvy. Na straně žalované tak nedošlo k bezdůvodnému obohacení. 3. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění: 4. Z výpisu z živnostenského rejstříku ze dne 16. 8. 2023 bylo zjištěno, že žalovaná má mimo jiné živnostenské oprávnění k předmětu podnikání realitní zprostředkování, a to od 2. 12. 2020. 5. Ze zprostředkovatelské smlouvy o zprostředkování prodeje bylo zjištěno, že tuto dne 10. 11. 2021 uzavřela žalovaná, jako realitní zprostředkovatel, a [jméno] [příjmení], jako zájemce. Zájemkyně prohlásila, že je vlastníkem nemovitých věcí – pozemku parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví], pro obec a [katastrální uzemí], u [stát. instituce], [stát. instituce]. Realitní zprostředkovatelka se zavázala, že zájemkyni zprostředkuje uzavření kupní smlouvy o převodu těchto nemovitých věcí se třetí osobou za kupní cenu 2 300 000 Kč. Zájemkyně byla srozuměna, že realitní kancelář přičte k požadované ceně provizi za obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu s kupujícím ve výši 5 % a takto bude uvedené nemovitosti nabízet jako celkovou nabídkovou cenu. Realitní kanceláři vznikne právo na provizi okamžikem, kdy zájemce s kupujícím uzavře kupní smlouvu, provize realitní kanceláři je splatná okamžikem uzavření kupní smlouvy mezi zájemcem a kupujícím. Zájemkyně výslovně souhlasila a opravňovala realitní zprostředkovatelku, aby si provizi ve svůj prospěch započetla z přijatého blokovacího depozita, které na její účet složí kupující, a to v souvislosti s uzavřením dohody o zablokování prodeje – rezervaci nemovitostí. 6. Z rezervační smlouvy v souvislosti s prodejem věcí nemovitých bylo zjištěno, že tuto dne 15. 12. 2021 uzavřela žalovaná jako realitní zprostředkovatel, [jméno] [příjmení] jako prodávající a žalobci jako zájemci. Prodávající prohlásila, že jako výlučný vlastník nemovitých věcí – pozemku parc. č. St. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemku parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví], pro obec a [katastrální uzemí], u [stát. instituce], [stát. instituce], po splnění podmínek stanovených touto smlouvu, uzavře se zájemci kupní smlouvu k těmto nemovitým věcem. Realitní zprostředkovatelka prohlásila, že je na základě zprostředkovatelské smlouvy ze dne 10. 11. 2021 uzavřené mezi ní a prodávající, oprávněna zprostředkovat prodej nemovitých věcí. Zájemci prohlásili, že mají v úmyslu s prodávající uzavřít kupní smlouvu. Kupní cena byla stanovena na 2 300 000 Kč a měla být uhrazena podle podmínek v dané smlouvě – bezhotovostním převodem do advokátní úschovy. Zájemci se zavázali bez zbytečného odkladu po vyzvání realitní zprostředkovatelkou uzavřít s prodávající realitní smlouvu, a to nejpozději v den účinnosti smlouvy (čl. IV. odst. 1, ve vztahu k prodávající poté odst. 4). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 28. 2. 2022. V čl. III., za účelem rezervace nemovitostí tak, že realitní zprostředkovatelka ani prodávající nebyly oprávněny po dobu účinnosti smlouvy zprostředkovat koupi jinému zájemci, za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitých věcí a za účelem poskytnutí jistoty na splnění svých závazků, měli zájemci složit k rukám realitní zprostředkovatelky rezervační poplatek ve výši 115 000 Kč, a to do tří pracovních dnů. Uvedený rezervační poplatek nebyl součástí kupní ceny, v případě uzavření realitní smlouvy měl být v plné výši započten na odměnu realitního zprostředkovatele. Dle čl. V. odst. 3, pokud zájemci poruší povinnosti stanovené v této smlouvě, budou zájemci povinni zaplatit prodávající smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku; v takovém případě lze použít zájemci uhrazený rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty. Z této smluvní pokuty má realitní zprostředkovatelka nárok na ½, jako paušální náhradu v souvislosti s transakcí. Součástí smlouvy je informační doložka dle [anonymizováno], seznam nemovitostí na [list vlastnictví] a výňatek z katastrální mapy – oboje vztahující se k dotčeným nemovitým věcem. 7. Z dodatku [číslo] ke smlouvě rezervační bylo zjištěno, že tento byl uzavřen dne 23. 2. 2022 mezi realitní zprostředkovatelkou, prodávající a zájemci s tím, že nově byla upravena doba účinnosti původní smlouvy do 31. 3. 2022. 8. Z dodatku [číslo] ke smlouvě rezervační bylo zjištěno, že tento byl uzavřen dne 31. 3. 2022 mezi realitní zprostředkovatelkou, prodávající a zájemci s tím, že nově byla upravena doba účinnosti původní smlouvy do 31. 5. 2022. Současně bylo do čl. IV. doplněno, že podmínkou uzavření realitní smlouvy je pravomocné ukončení insolvenčních řízení vedených pod sp. zn. [insolvenční spisová značka] a [inso