14 C 147/2021-50 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobce se svou žalobou (po změně žaloby připuštěné usnesením vyhlášeným u jednání dne 22. 9. 2021) na žalovaném domáhal zaplacení částky 630 000 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,5 % ročně za dobu od 31. 10. 2020 do zaplacení. 2. Žalobce žalobu odůvodnil zejména tím, že je výlučným vlastníkem pozemku č. parc. [číslo] v kat. území [část obce] v hl. m. Praze, jehož součástí je stavba budovy [adresa] (na adrese [adresa]), přičemž v přízemí budovy se nachází nebytový prostor [číslo] (dále jen„ nebytový prostor“). Dne 25. 3. 2013 byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem uzavřena nájemní smlouva, kterou byl žalovanému nebytový prostor pronajatý. Žalovaný se zavázal nebytový prostor užívat jako kancelář a hradit žalobci roční nájemné ve výši 45 945 Kč. Následnou kontrolou žalobce zjistil, že žalobce v rozporu s nájemní smlouvou uzavřel podnájemní smlouvu s [jméno] a [jméno] [příjmení], přičemž podnájemné bylo stanovené částkou 15 000 Kč měsíčně. Uvedeným jednáním žalovaný užíval předmět nájmu v rozporu s účelem nájmu a porušil smluvní povinnost přenechat nebytové prostory k užívání na dobu určitou jinému pouze s předchozím písemným souhlasem žalobce. Za užívání nebytových prostor v rozporu s účelem nájmu žalobce žádal smluvní pokutu 10 000 Kč, kterou žalovaný uhradil. Žalovaný však neuhradil smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den porušení uvedené povinnosti nepřenechat nebytový prostor jinému k užívání bez souhlasu žalobce: z tohoto titulu žalobce žádá částku 630 000 Kč s příslušenstvím, neboť žalovaný porušoval smlouvu v době od 11. 5. 2018 do 30. 1. 2020. 3. Žalovaný navrhl žalobu v plném rozsahu zamítnout. Na svou obranu zejména tvrdil, že (1) nárok žalobce z textu nájemní smlouvy nevyplývá, dále že (2) ustanovení, ze kterého žalobce vychází, je neplatné pro neurčitost, a konečně, že (3) výše smluvní pokuty je ve zřejmém rozporu s dobrými mravy. 4. Konkrétně žalovaný podrobně argumentoval následovně: (1) Žalovaný uhradil žalobci smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč za to, že užíval nebytový prostor v rozporu s účelem nájmu (že jej podnajmul). Nesprávný je právní výklad, že žalobci náleží smluvní pokuta dalších 1 000 Kč denně za to, že žalovaný nepožádal o souhlas k podnájmu. Smluvní pokuta je v nájemní smlouvě (čl. VIII. odst. 1 písm. d/) koncipována jako následek„ nedodržení každé další podmínky“. Článek VI. odst. 2 písm. a/ nájemní smlouvy přitom„ neřeší“ povinnosti nájemce, nýbrž pouze jeho oprávnění (konkrétně oprávnění podnajmout předmět nájmu, pokud s tím bude žalobce coby pronajímatel souhlasit). Z toho žalovaný dovozuje, že ve smlouvě není upravena povinnost, jejíž porušení by bylo„ zajištěno“ smluvní pokutou; smlouva koncipuje toliko oprávnění žalovaného, popřípadě smluvní„ podmínky“. (2) Žalovaný rozebírá shora uvedené smluvní ujednání čl. VIII. odst. 1 písm. d/ nájemní smlouvy, podle níž je smluvní pokuta vázána na„ nedodržení každé další podmínky“. Má za to, že smluvní pokuta„ v tradičním právním pojetí“ neutvrzuje podmínky, ale povinnosti. Nadto není zřejmé, co se rozumí„ každou další“ podmínkou. Uvedené ustanovení považuje za zjevně neurčité, a proto neplatné, respektive nicotné. (3) Žalobcem požadovaná smluvní pokuta 1 000 Kč denně činí téměř desetinásobek sjednaného nájemného, a to„ v podstatě za jakékoliv porušení smlouvy, včetně zcela banálních“. Žalovaný uvedené srovnává s úrokem 2 % denně, což je„ fakticky již lichevní číslo“. Výše smluvní pokuty je tak„ zjevně nemravná“ a sankcí je neplatnost ujednání o smluvní pokutě. 5. Po provedeném dokazování předloženými listinami, jež soud považuje za plně věrohodné (skutková tvrzení byla ostatně nesporná, strany se lišily toliko v právním posouzení), soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: 6. Žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli dne 25. 3. 2013 nájemní smlouvu ohledně nebytového prostoru. Podle čl. II. (Účel nájmu) měl žalovaný předmět nájmu užívat jako kancelář. Podle čl. IV. 1. (Nájemné) byla celková výše ročního nájemného stanovena částkou 45 945 Kč. V čl. VI. (Společná ujednání) byly stanoveny povinnosti nájemce (bod 1.) a oprávnění nájemce (bod 2.) – podle bodu 2. písm. a/ byl nájemce oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do užívání jinému na dobu určitou pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele; v případě, že nájemce požádal o souhlas k podnájmu, měl předložit pronajímateli v jednom výtisku podnájemní smlouvu k evidenci a úhrada za podnájem přitom neměla převyšovat nájemné. V čl. VIII (Smluvní pokuty) byly stanoveny smluvní pokuty za„ nedodržení podmínek“ nájemní smlouvy, a to mimo jiné za užívání předmětu nájmu v rozporu s účelem nájmu jednorázově 10 000 Kč (bod 1. písm. b/) a za„ nedodržení každé další podmínky“ stanovené smlouvou 1 000 Kč za každý den, v němž bude toto porušení trvat (vše prokázáno uvedenou nájemní smlouvou č. [číslo] [číslo]). 7. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] uzavřely jako podnájemkyně smlouvu o podnájmu ohledně nebytového prostoru (označeného jako„ jednotka [číslo]“) se žalovaným jako nájemcem dne 11. 5. 2018. Podle čl. IV. (Doba podnájmu) byla smlouva uzavřena na dobu určitou od 11. 5. 2018 do 31. 5. 2019 s možností prodloužit nájem dohodou. Podle čl. V. (Výše úhrady) byl nájem určen částku 15 000 Kč (bod 1.) (vše prokázáno uvedenou podnájemní smlouvou). Technik střediska správy nemovitostí provedl dne 6. 8. 2019 místní šetření nebytového prostoru„ za účelem kontroly způsobu užívání předmětu nájmu“, při němž zjistil, že nebytový prostor je užíván jako bytová jednotka užívaná paní [příjmení] na základě smlouvy o podnájmu uzavřené se žalovaným. Přílohou zprávy o místním šetření byla pořízená fotodokumentace a pasport prostoru (vše prokázáno zprávou pro bytové oddělení magistrátu žalobce ze dne 9. 8. 2019). 8. Podnájemkyně uhradily žalovanému na jeho účet dne 11. 6. 2018 částku 15 000 Kč, dne 10. 7. 2018 částku 15 000 Kč, dne 11. 9. 2018 částku 15 000 Kč, dne 10. 10. 2018 částku 15 000 Kč, dne 10. 1. 2019 částku 15 000 Kč, dne 11. 2. 2019 částku 15 000 Kč, dne 13. 5. 2019 částku 15 000 Kč, dne 11. 7. 2019 částku 15 000 Kč, dne 29. 7. 2019 částku 3 250 Kč, dne 13. 8. 2019 částku 15 000 Kč, dne 10. 10. 2019 částku 15 000 Kč, dne 12. 11. 2019 částku 15 000 Kč, dne 13. 12. 2019 částku 10 000 Kč a dne 14. 1. 2020 částku 10 000 Kč, celkem 188 250 Kč (prokázáno jednotlivými účetními doklady – vklady na běžný účet v hotovosti). 9. Paní [jméno] [příjmení] řešila v prosinci 2019 – únoru 2020 vzniklou situaci s úředníky a zastupiteli žalobce (prokázáno e-mailovou korespondencí). V e-mailu ze dne 29. 11. 2019 paní [jméno] [příjmení] popisovala zastupiteli žalobce panu [příjmení], že podnájemní smlouva byla v květnu 2019 dodatkem prodloužena o další rok, podnájemkyně platí 15 000 Kč měsíčně,„ ale raději bych platila městu, než podporovala někoho, kdo není majitelem daného prostoru“, žalobce po ní i nadále chce„ další nájem“, ale když jej nezaplatí,„ protože jej nechci podporovat v podvodu, obávám se, že nás vyhodí“. V e-mailu ze dne 13. 1. 2020 paní [jméno] [příjmení] píše Ing. [příjmení], vedoucí oddělení využití bytového fondu žalobce, a dalším osobám, že žalovaný po ní„ opět chce nájem“ 15 000 Kč, nechce žalovaného„ podporovat v nekalých praktikách“, nájemné vždy„ hradila na čas“, ale„ prostor již není pana [příjmení] a opět se jen obohacuje, jsme bezradné“. V e-mailu ze dne 14. 1. 2020 paní [jméno] [příjmení] píše Ing. [příjmení] a dalším osobám, že žalovanému dnes uhradila„ nájemné“ ve výši 10 000 Kč, ale prostor musí vyklidit do konce měsíce ledna,„ maximálně by nás tu mohl nechat do prvního týdne v únoru“, ale to by musela uhradit podle vyjádření žalovaného 15 000 Kč. 10. Dne 14. 9. 2020 žalobce vyzval žalovaného k zaplacení jednorázové smluvní pokuty dle čl. VIII. odst. 1 písm. b) nájemní smlouvy ve výši 10 000 Kč a dle čl. VIII. odst. 1 písm. d) nájemní smlouvy ve výši 1 000 Kč denně, tedy za dobu od 11. 5. 2018 do 30. 1. 2020 ve výši 630 000 Kč Částku 640 000 Kč měl žalovaný uhradit do 30. 10. 2020 (prokázáno uvedenou výzvou k úhradě smluvní pokuty), výzva byla žalovanému doručena dne 18. 9. 2020 (prokázáno doručenkou). Žalovaný přípisem ze dne 9. 10. 2020 sdělil, že výzvu k uhrazení smluvní pokuty nemůže„ z finančních a jiných důvodů akceptovat“ a že je připraven se bránit v soudním řízení (prokázáno uvedeným přípisem). 11. Zástupce žalobce vyzval žalovaného k „ neprodlenému uhrazení“ částky 640 000 Kč předžalobní výzvou ze dne 22. 2. 2021 (prokázáno uvedenou výzvou), výzva byla žalovanému doručena dne 26. 2. 2021 (prokázáno dodejkou do vlastních rukou). Zástupce žalobce přípisem ze dne 3. 3. 2021 sdělil, že žalobce uznává„ povinnost uhradit smluvní pokutu“ ve výši 10 000 Kč, částku 630 000 Kč však hradit nebude, neboť„ nárok není oprávněný“ (prokázáno uvedeným přípisem nazvaným reakce na předžalobní upomínku). Žalovaný uhradil dne 3. 3. 2021 žalobci částku 10 000 Kč (prokázáno potvrzením o provedení tuzemské odchozí úhrady). 12. Uvedený skutkov