7 C 118/2020-146 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] domáhal, aby soud uložil žalovanému vyklidit a vyklizenou žalobci předat budovu bez čp./č.ev. –zemědělskou stavbu, jež je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v [katastrální uzemí], do 15 dnů od právní moci rozsudku. Uvedl, že žalobce je vlastníkem pozemku č. st. [číslo] o výměře 1793 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. [obec], jehož součástí je na tomto pozemku postavená budova bez č.p./č. ev. – zemědělská stavba. Část této budovy (jde o budovu bývalého kravína) tak, jak byla graficky vymezena v příloze nájemní smlouvy pronajal žalobce jako pronajímatel žalovanému jako nájemci nájemní smlouvou ze dne [datum] za účelem skladování zdravotně a ekologicky nezávadného materiálu. Žalobce dal žalovanému dne [datum] výpověď z nájmu, žalovaný tuto výpověď osobně převzal téhož dne. Žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce, [anonymizováno] [příjmení] [jméno], uplatnil dopisem ze dne [datum] proti podané výpovědi námitky, které žalobce dopisem ze dne [datum] odmítl. Žalovaný následně podal dne [datum] žalobu na určení neplatnosti výpovědi, kterou doplnil podáním ze dne [datum]. Při jednání soudu dne [datum] pak žalovaný vzal svou žalobu v plném rozsahu zpět a následně Okresní soud v Kolíně usnesením ze dne [datum rozhodnutí] č.j. [číslo jednací] řízení zastavil. Vedle části budovy, která byla předmětem nájmu skončeného ke dni [datum] v předmětné budově žalovaný o své vůli a bez souhlasu žalobce obsadil a fakticky užíval a užívá bez právního důvodu též: - další část budovy se samostatným vstupem, dveřmi a vjezdem vraty, která prostorově navazuje na původně pronajatou část budovy; tuto část budovy žalovaný uzamkl a žalobci jí znepřístupnil - ve zbývající části budovy, která má samostatný vjezd, žalovaný dlouhodobě parkuje bez souhlasu a proti vůli žalobce osobní vozidla v počtu tří až čtyř kusů. 2. Stav, kdy žalovaný bez právního důvodu užívá předmětnou budovu trvá i po podání žaloby, když žalovaný nereagoval na opakované výzvy žalobce ze dne 3. 5. a [datum], ani ze dne [datum] směřující k vyklizení. 3. Při jednání soudu dne [datum] vzal žalobce žalobu částečně zpět s tím, že žalovaný vyklidil část předmětné budovy a to část budovy, která má samostatný vjezd a kde žalovaný dlouhodobě parkoval bez souhlasu a proti vůli žalobce osobní vozidla v počtu tří až čtyř kusů. Žalovaný dále užívá bez právního důvodu části předmětné budovy vyznačené v přiloženém situačním plánku jako část 1 a část 2. Právní zástupce žalovaného projevil při výše uvedeném jednání soudu s částečným zpětvzetím žaloby za žalovaného souhlas. 4. Žalovaný požadoval zamítnutí žaloby s tím, že s žalobou nesouhlasí. Namítal, že žalobce porušil jejich dohodu o prodeji nemovitosti žalobcem žalovanému za kupní cenu, na které se dohodli, když nyní požaduje za odprodej nemovitosti několikanásobně vyšší kupní cenu. 5. Žalovaný souhlasil s žalobními tvrzeními týkající se vlastnictví pronajaté nemovitosti, obsahu nájemní smlouvy, výpovědi z nájmu, kterou mu dal dne [datum], ukončení nájemního vztahu ke dni [datum] a řízení vedeného pod sp. zn. [spisová značka]. Žalovaný potvrdil, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu části předmětných nemovitostí, žalovaný je užíval a užívá do současné doby, dle jeho názoru, z hlediska dobrých mravů, právem. K uzavření nájemní smlouvy došlo za situace, kdy žalovaný si chtěl tyto nemovitosti zakoupit do svého vlastnictví. Jelikož žalobce neměl vyřešeny právní vztahy k těmto nemovitostem, dohodli se, že uzavřou smlouvu o budoucí smlouvě kupní, ve které se žalobce zaváže, že mu tyto nemovitosti převede do vlastnictví. K uzavření smlouvy o smlouvě budoucí došlo v prosinci roku 2017, smlouva nebyla sjednána v písemné formě, dohodli se pouze ústně, a to tak, že tyto nemovitosti žalobce žalovanému odprodá za sjednanou kupní cenu ve výši 650 000 Kč, lhůta k uzavření kupní smlouvy byla dojednána na tři roky. Účastníci uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí v ústní formě, stejným způsobem žalovaný vyzval žalobce k uzavření kupní smlouvy. Předchozí předseda představenstva Ing. [příjmení] [příjmení] uzavření kupní smlouvy odkládal, po něm nastoupil současný předseda představenstva [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který s uzavřením kupní smlouvy souhlasil, nicméně požadoval kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč s tím, že má odhad, který mu odmítl předložit. Při uzavírání nájemní smlouvy neměl žalovaný šanci se smlouvou seznámit, během jednání žalobce vyřizoval jiné záležitosti, telefonoval, přijímal další osoby, na žalovaného naléhal, aby smlouvu rychle podepsal, že nemá čas. Žalovaný si v důsledku toho ani nevšiml, že ve smlouvě je ujednání o tom, že nemá právo bez výslovného písemného souhlasu žalobce nemovitosti opravovat, provádět stavební úpravy ani podstatné změny, nebo opravy nemovitosti nad rámec běžné opravy. To platí i o ujednání, že mu nevzniká po ukončení nájmu, ani kdykoliv předtím nebo potom, právo na jakoukoliv náhradu za provedené úpravy, změny, opravy, nebo provedenou údržbu. Toto ujednání neodpovídá vůli žalovaného, neboť nemovitosti si chtěl od žalobce koupit, a proto je pochopitelně hodlal co nejdříve zrekonstruovat a zadaptovat tak, aby odpovídaly jeho potřebám. Smlouva je nevyvážená, nájemce nemá právo na náklady, které vynaložil na opravy a údržbu nemovitostí, zatímco pronajímatel má právo na majetkové vyrovnání při jejím znehodnocení nad obvyklou míru. V době převzetí byl objekt zdevastovaný, bez oken, bez dveří a nemohl ani dobře sloužit pro účel, ke kterému byl nájem sjednán. Po sjednání nájemní smlouvy začal žalovaný objekt opravovat, provedl rozsáhlé rekonstrukční práce, a to vše s vědomím žalobce. Žalobce žádným způsobem těmto pracem žalovaného na objektu nebránil. Jako jednu z variant, byť žalovaný upřednostňuje sjednání kupní smlouvy za podmínek dohodnutých ve smlouvě o smlouvě budoucí, by souhlasil s vyklizením objektu, pakliže by mu žalobce uhradil investice, které do nemovitosti vložil. Žalovaný se vzájemnou žalobou domáhal, aby soud žalobci uložil povinnost uzavřít s žalovaným kupní smlouvu, podle níž převádí do jeho vlastnictví budovu bez čp./č.ev. zemědělskou stavbu postavenou na stav. parc. [číslo] – zast. pl. a nádvoří zaps. v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního úřadu [obec] na listu vlastnictví [číslo] pro obec a kat. území [obec] za kupní cenu ve výši 650 000 Kč, která je splatná do jednoho měsíce od vložení vlastnického práva pro žalovaného do katastru nemovitostí. 6. Při jednání soudu dne [datum] žalovaný souhlasil s tím, že všechny 4 osobní automobily měl v předmětných prostorách umístěné, prostory vyklidil někdy na podzim loňského roku. Žalovaný připustil, že v části 2 předmětného objektu má umístěný stoleček na kávu a dvě křesílka. Stavební materiál, tj. okna, sádrokartony, polystyreny a lepidla má složené v prostorách označených jako část 1. Dále doznal, že v předmětných prostorách občas přespí. Potvrdil, že obě části 1 a 2 tak, jak jsou uvedeny v situačním plánku, tvoří jeden celek, jen část pod bodem 1 je třeba zrekonstruovat. 7. Žalobce v písemném vyjádření požadoval zamítnutí vzájemného návrhu jako nedůvodného. Žalobce se jednak vyjádřil k námitkám žalovaného týkající se okolností uzavření nájemní smlouvy dne [datum], odmítl jeho tvrzení, že neměl možnost se se smlouvou seznámit. Žalobce má všechny důvody se domnívat, že žalovaný, který je osobou s místem trvalého pobytu na adrese ohlašovny obecního úřadu, příslušnou pronajatou část nemovité věci používal nejen pro skladování materiálu, ale též pro své ubytování a případné úpravy prováděné žalovaným směřovaly především k zajištění tohoto jeho ubytování. Žalovaný se podle zjištění žalobce v předmětné nemovitosti trvale zdržuje. Žalobce k žádným opravám a úpravám části předmětné nemovitosti, kterou žalovaný užíval a dosud bez právního důvodu užívá, nedal souhlas. Žalobce popřel uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě s žalovaný a ani nikdy o uzavření takovéto smlouvy s žalovaným nejednal, resp. nikdy s ním nejednal o uzavření jakékoliv kupní smlouvy na předmětnou nemovitost. Předmětem právního jednání mezi účastníky byl pouze a výhradně pronájem části předmětné budovy. Jak se konečně opakovaně žalobce vyjádřil v dopisech ze dne [datum] a ze dne [datum] adresovaných JUDr. [příjmení] [příjmení]. Dle žalobce nemůže být ani míněno vážně, že by žalobce jako právnická osoba, která je členem velkého koncernu, jednal s nemajetnou osobou, která nemá zázemí a jejíž majetkové a sociální poměry nedávají jakoukoliv záruku úhrady kupní ceny a že by žalobce uzavřel smlouvu o budoucí smlouvě kupní ohledně prodeje nemovitosti za údajnou kupní cenu uváděnou žalovaným naprosto nestandardním způsobem, navíc s tím, že kupní cena má být uhrazena až poté, kdy by na kupujícího již přešlo vlastnické právo k nemovitosti. Žalobce poukázal na rozhodnutí NS ČR, dle kterých smlouva o budoucí kupní smlouvě na převod nemovitostí ke své platnosti vyžaduje písemnou formu. 8. Účastníci učinili při